odporúčam preštudovať -
Exekúcia predajom nehnuteľnosti
§ 134
(1) Exekúciu predajom nehnuteľnosti možno vykonať len vtedy, ak oprávnený s exekúciou predajom nehnuteľnosti označenej v upovedomení o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti (ďalej len "upovedomenie o začatí exekúcie") súhlasí a ak sa preukázalo, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného.
(2) Exekúcia predajom nehnuteľnosti sa vzťahuje na nehnuteľnosť aj s jej súčasťami a s príslušenstvom.
§ 135
(1) Exekútor poverený vykonaním exekúcie
a) upovedomí oprávneného i povinného o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti a označí nehnuteľnosť, ktorej sa exekúcia týka,
b) oprávneného požiada o udelenie súhlasu podľa § 134 ods. 1,
c) zakáže povinnému, aby nehnuteľnosť previedol na niekoho iného alebo aby ju zaťažil,
d) uloží povinnému, aby do troch dní od doručenia upovedomenia o začatí exekúcie oznámil exekútorovi, či a kto má k nehnuteľnosti predkupné právo s poučením, že pri neoznámení zodpovedá za škodu tým spôsobenú.
(2) Upovedomenie o začatí exekúcie doručí exekútor okrem oprávneného a povinného aj spoluvlastníkom a osobám, ktoré majú k nehnuteľnosti predkupné alebo iné vecné právo, okresnému úradu odboru katastra nehnuteľností, daňovému úradu, správe finančnej kontroly a obci, v ktorej obvode je nehnuteľnosť, ako aj okresnému úradu, v ktorého obvode je bydlisko povinného. Okrem toho sa upovedomenie o začatí exekúcie vyvesí na úradnej tabuli exekútora až do vyvesenia dražobnej vyhlášky.
§ 136
(1) Exekúcia sa vykoná dražbou; vykoná ju exekútor.
(2) Pre poradie oprávneného na uspokojenie z výťažku exekúcie je rozhodujúci čas, kedy exekútorovi došiel návrh na vykonanie exekúcie.
§ 137
(1) Exekútor vydá exekučný príkaz (príkaz na vykonanie exekúcie predajom nehnuteľnosti) po uplynutí lehoty na vznesenie námietok proti exekúcii alebo po tom, keď mu bolo doručené rozhodnutie súdu o námietkach, ktorým sa námietky zamietli (§ 50).
(2) Exekučný príkaz sa doručí oprávnenému, povinnému, spoluvlastníkom a osobám, ktoré majú k nehnuteľnosti predkupné alebo iné vecné právo, okresnému úradu odboru katastra nehnuteľností, daňovému úradu, správe finančnej kontroly a obci, v ktorej obvode je nehnuteľnosť, ako aj okresnému úradu, v ktorého obvode je bydlisko povinného. Povinnému, osobám, ktoré majú k nehnuteľnosti predkupné alebo iné vecné právo, a katastrálnemu úradu sa doručí do vlastných rúk.
§ 138
(1) Po vydaní exekučného príkazu exekútor zaobstará znalecký posudok na cenu nehnuteľnosti. Exekútor na žiadosť znalca poskytne súčinnosť potrebnú na vypracovanie posudku. O čase a mieste oceňovania nehnuteľnosti upovedomí oprávneného, povinného, spoluvlastníkov, ako aj osoby, pre ktoré viaznu na nehnuteľnosti iné závady, a okresný úrad, v ktorého obvode sa nehnuteľnosť nachádza.
(2) Povinný umožní exekútorovi a znalcovi prístup na oceňovanú nehnuteľnosť. Na účel obhliadky je exekútor oprávnený vymôcť si prístup na oceňovanú nehnuteľnosť.
§ 139
(1) Znalecký posudok na cenu nehnuteľnosti musí obsahovať cenu zistenú podľa cenového predpisu a trhovú cenu nehnuteľnosti; v časti o trhovej cene sa jednotlivo odhadnú závady, ktoré musí vydražiteľ prevziať bez započítania na najvyššie podanie (§ 153 ods. 1), ako aj závady, ktoré vydražiteľ prevezme so započítaním na najvyššie podanie (§ 153 ods. 2).
(2) Na účely tohto zákona sa za trhovú cenu nehnuteľnosti považuje cena rovnakej alebo porovnateľnej nehnuteľnosti v tom istom čase, v tom istom mieste a v porovnateľnej kvalite.
(3) Práva spojené s nehnuteľnosťou sa odhadnú tak, že sa zistí výhoda, ktorú tieto práva prinášajú oprávnenému v období jedného roka, a hodnota tejto výhody sa násobí pri právach časovo neobmedzených dvadsiatimi, pri právach časovo obmedzených počtom rokov, po ktoré má právo ešte trvať, najviac však dvadsiatimi.
(4) Závady viaznuce na nehnuteľnosti sa odhadnú podľa hospodárskej ujmy, ktorá vyplýva zo závady pre zaťaženého. Pri závadách neobmedzeného trvania sa vezme za základ výpočtu obdobie dvadsiatich rokov, pri závadách presne obmedzeného trvania toto obdobie. Závady vyplývajúce z nárokov na opakujúce sa plnenia a dávky sa odhadnú tak, že sa vypočíta suma, ktorá by stačila na to, aby z nej a z úrokov z tejto sumy sa poukazovali plnenia a dávky alebo ich peňažná hodnota.
(5) Znalecký posudok na cenu nehnuteľnosti exekútor doručí oprávnenému, povinnému, záložnému veriteľovi povinného a osobám, ktoré majú k nehnuteľnosti predkupné právo.
§ 140
(1) Po určení výšky ceny nehnuteľnosti určí exekútor vyhláškou termín dražby; termín dražby určí najskôr na tridsiaty deň od uverejnenia vyhlášky.
(2) Dražobná vyhláška musí obsahovať
a) čas a miesto dražby,
b) označenie nehnuteľnosti, jej príslušenstva a vlastníka,
c) cenu zistenú znaleckým posudkom,
d) výšku zábezpeky,
e) trhovú cenu nehnuteľnosti, ktorá je zároveň najnižším podaním,
f) spôsob zaplatenia najvyššieho podania,
g) závady, ktoré musí vydražiteľ prevziať bez započítania na najvyššie podanie,
h) ustanovenia o prechode závad a úžitkov z nehnuteľnosti,
i) ustanovenia o odovzdaní vydraženej nehnuteľnosti vydražiteľovi,
j) výzvu, aby všetci, ktorí sú odkázaní so svojimi nárokmi na najvyššie podanie, uviedli výšku svojich nárokov aj s príslušenstvom ku dňu termínu dražby a preukázali ich listinami s upozornením, že inak sa bude na ich nároky prihliadať len podľa obsahu spisov,
k) výzvu, aby veritelia vyhlásili, či žiadajú zaplatenie v hotovosti s upozornením, že ak nepožiadajú o zaplatenie v hotovosti pred termínom dražby, môže vydražiteľ dlh prevziať,
l) výzvu, aby uplatnenie práv, ktoré nepripúšťajú dražbu (§ 55 ods. 1), sa preukázalo pred začatím dražby s upozornením, že inak by sa také práva nemohli uplatniť na ujmu vydražiteľa, ktorý bol dobromyseľný,
m) upozornenie, že osoby, ktoré majú k nehnuteľnosti predkupné právo, môžu ho uplatniť len na dražbe ako dražitelia a že udelením príklepu predkupné právo zaniká.
§ 141
(1) Dražobná vyhláška sa doručí
a) oprávnenému, povinnému, spoluvlastníkovi a každému, kto má k nehnuteľnosti vecné alebo predkupné právo, ak sú zjavné zo spisov alebo z katastra nehnuteľností,
b) orgánom, ktoré vyrubujú a vymáhajú dane a verejné dávky, poistné na nemocenské poistenie a poistné na dôchodkové zabezpečenie,
c) úradom uvedeným v § 137 ods. 2.
(2) Osobám uvedeným v odseku 1 písm. a) sa doručí dražobná vyhláška do vlastných rúk.
(3) Exekútor vyvesí dražobnú vyhlášku na svojej úradnej tabuli a požiada obec, v ktorej obvode je nehnuteľnosť, aby podstatný obsah vyhlášky uverejnila spôsobom v mieste obvyklým. Exekútor môže uverejniť dražobnú vyhlášku v tlači.
(4) Ak sa oprávnený z predkupného práva prihlási neskôr, doručí sa mu dražobná vyhláška do vlastných rúk tak, aby ju mal doručenú ešte pred začatím dražby.
§ 142
(1) Záujemcovia o kúpu draženej nehnuteľnosti sú povinní ako zábezpeku zložiť polovicu ceny zistenej znaleckým posudkom, a to v hotovosti alebo šekom na účet exekútora. Ak chce záujemca pri dražbe uplatniť svoje predkupné právo, musí ho preukázať najneskôr pri zložení zábezpeky.
(2) Najnižšie podanie sa rovná trhovej cene nehnuteľnosti určenej v znaleckom posudku (§ 139 ods. 1).
(3) Na zaplatenie najvyššieho podania určí exekútor v dražobnej vyhláške lehotu, ktorá sa začína dňom udelenia príklepu a nesmie byť dlhšia ako dva mesiace.
(4) Na najvyššie podanie sa započíta zložená zábezpeka a sumy pripadajúce na závady, ktoré vydražiteľ preberá so započítaním na najvyššie podanie.
§ 143
(1) Ak vydražiteľ nezaplatí najvyššie podanie včas, vykoná exekútor opätovnú dražbu nehnuteľnosti; opätovná dražba sa však nekoná, ak vydražiteľ zaplatí najvyššie podanie pred vykonaním opätovnej dražby.
(2) Pre opätovnú dražbu platia ustanovenia o prvej dražbe s tým, že najnižšie podanie sa rovná 75 % trhovej ceny nehnuteľnosti určenej znaleckým posudkom. O dražbe upovedomí exekútor aj vydražiteľa uvedeného v odseku 1. Tento vydražiteľ je povinný zaplatiť rozdiel na najvyššom podaní, náklady opätovnej dražby a škodu, ktorá vznikla tým, že nezaplatil najvyššie podanie včas (§ 152). Táto náhrada pripadne do rozdeľovanej podstaty.
§ 144
(1) Po zložení zábezpeky exekútor vyzve záujemcov, aby dražili.
(2) Draží sa osobne alebo prostredníctvom zástupcu, ktorý musí preukázať právo zastupovať záujemcu verejnou alebo úradne overenou listinou.
(3) Dražiť nemôže exekútor poverený vykonaním exekúcie (§ 44) ani jeho zamestnanci, zapisovateľ, znalec, ktorý vypracoval znalecký posudok na draženú nehnuteľnosť, povinný, vydražiteľ uvedený v § 143 ods. 1 a ani ten, komu nadobudnúť vec bráni osobitný predpis.
(4) Dražba sa koná dovtedy, kým dražitelia robia podania; dražitelia sú viazaní svojimi podaniami, kým exekútor neudelí príklep. Výška ceny vydraženej nehnuteľnosti nie je obmedzená ustanoveniami cenových predpisov.
§ 145
(1) Ak sa pri dražbe neurobilo ani najnižšie podanie, exekútor nepokračuje v konaní. V konaní možno pokračovať najskôr po uplynutí jedného mesiaca od bezúspešnej dražby. Najnižšie podanie v takom prípade môže so súhlasom súdu tvoriť nižšia cena, ako je cena určená znaleckým posudkom, nie však nižšia ako dve tretiny trhovej ceny určenej znaleckým posudkom. K žiadosti o udelenie súhlasu súdu s dražbou podľa predchádzajúcej vety pripojí exekútor aj záznam o doterajšom priebehu dražby.
(2) Ak sa nepodarí predať nehnuteľnosť na dražbe do jedného roka od vydania exekučného príkazu, súd môže na návrh účastníka konania alebo exekútora exekútora exekúciu predajom tejto nehnuteľnosti zastaviť (§ 57 ods. 2).
§ 146
(1) Príklep udelí exekútor tomu, u koho sú splnené podmienky ustanovené zákonom a kto urobil najvyššie podanie. Ak niekoľko dražiteľov urobí rovnaké podanie a ak sa neurobilo vyššie prípustné podanie, rozhodne exekútor žrebom o tom, komu sa má príklep udeliť. Ak však bol jedným z týchto dražiteľov spoluvlastník alebo ten, komu prospieva predkupné právo vecnej povahy, udelí sa príklep jemu.
(2) O udelení príklepu spíše exekútor zápisnicu.
§ 147
(1) Dražitelia, oprávnený, povinný, zástupcovia obce a okresného úradu (§ 137 ods. 2), ak sú prítomní na dražbe, môžu vzniesť u exekútora námietky proti udeleniu príklepu. Okrem toho môže do troch dní odo dňa dražby vzniesť námietky každý, komu v rozpore s ustanovením § 141 ods. 2 nebola doručená dražobná vyhláška, a preto nebol na dražbe prítomný.
(2) Námietky sa zapíšu do zápisnice. O námietkach rozhoduje súd (§ 45). Proti rozhodnutiu súdu o námietkach nie je prípustné odvolanie.
(3) Námietkam možno vyhovieť, len ak sa vytýkajú vady na ujmu toho, kto námietky podal, alebo ak súd zistí porušenie zákona.
(4) Rozhodnutie súdu o námietkach doručí exekútor tomu, kto podal námietky, vydražiteľovi, oprávnenému a povinnému.
§ 148
(1) Udelenie príklepu podlieha schváleniu súdom (§ 45).
(2) Právoplatné rozhodnutie súdu o príklepe doručí exekútor oprávnenému, povinnému, vydražiteľovi, tým, ktorí vzniesli proti udeleniu príklepu námietky (§ 147), okresnému úradu odboru katastra nehnuteľností na zápis do katastra nehnuteľností a miestne príslušnému daňovému úradu.
§ 149
Ak so zreteľom na vznesené námietky súd udelenie príklepu neschváli, exekútor pokračuje v dražbe vyvolaním predposledného podania, a ak sa urobilo len najnižšie podanie, tak týmto podaním. O termíne pokračovania v dražbe upovedomí osoby uvedené v § 147 ods. 1 aspoň 15 dní vopred.
§ 150
(1) Po udelení príklepu môže sa vydražiteľ ujať držby vydraženej veci; o tom je povinný upovedomiť exekútora.
(2) Ak vydražiteľ zaplatil najvyššie podanie a súd udelenie príklepu schválil, stáva sa vydražiteľ vlastníkom nehnuteľnosti ku dňu udelenia príklepu.
§ 151
Ak súd udelenie príklepu neschválil, vydražiteľ je povinný vrátiť vec povinnému, vydať mu úžitky a nahradiť škodu, ktorú mu spôsobil pri hospodárení s nehnuteľnosťou.
§ 152
(1) O záväzkoch podľa § 143 ods. 2 a § 151 rozhodne súd (§ 45).
(2) Sumy zodpovedajúce záväzkom uloženým podľa odseku 1 vymôže exekútor na základe poverenia súdu z ostatného majetku vydražiteľa.
§ 153
(1) Vydražiteľ musí bez započítania na najvyššie podanie prevziať vecné bremená, ktoré vznikli na základe osobitného právneho predpisu, a nájomné práva.
(2) Inak prevezme vydražiteľ vecné bremená so započítaním na najvyššie podanie; za prevzaté vecné bremená mu prislúcha plná úhrada z rozdeľovanej podstaty.
(3) Predkupné právo k vydraženej nehnuteľnosti udelením príklepu zaniká.
§ 154
(1) Po schválení príklepu súdom (§ 148) uskutoční exekútor rozvrhové pojednávanie. Na rozvrhové pojednávanie predvolá vydražiteľa a osoby, ktorým sa doručuje dražobná vyhláška podľa § 141 ods. 1 alebo ktoré prihlásili svoje nároky podľa § 140 ods. 2 písm. j).
(2) Po skončení rozvrhového pojednávania nemožno žiadať z najvyššieho podania sumu vyššiu, než bola prihlásená [§ 140 ods. 2 písm. i)].
§ 155
Na rozvrhovom pojednávaní sa určí poradie a spôsob úhrady nárokov, na ktoré treba prihliadať.
§ 156
Rozdeľovanú podstatu tvorí najvyššie podanie a úroky z neho, zábezpeka vydražiteľa uvedeného v § 143 ods. 1, prípadne sumy zodpovedajúce záväzkom uvedeným v § 152 ods. 1.
§ 157
(1) Podľa výsledkov rozvrhového pojednávania sa z podstaty uspokojujú pohľadávky v tomto poradí:
a) súdne trovy a trovy exekúcie,
b) pohľadávky z hypotekárnych úverov a komunálnych úverov slúžiace na krytie menovitej hodnoty hypotekárnych záložných listov a komunálnych obligácií vydaných bankou vrátane výnosov z nich,
c) pohľadávky zabezpečené záložným právom zákonným, zmluvným, sudcovským alebo exekučným, zabezpečovacím prevodom práva, postúpením pohľadávky, prípadne obmedzením prevodu nehnuteľností vcelku podľa času vzniku záložného práva, prípadne vzniku obmedzenia prevodu nehnuteľností,
d) pohľadávky oprávneného, dane, poplatky, clá a pohľadávky z uskutočnených štátnych záruk, pohľadávky poistného na zdravotné poistenie, poistného na nemocenské poistenie, poistného na dôchodkové zabezpečenie a príspevku na poistenie v nezamestnanosti, úhrada za vecné bremená prevzaté vydražiteľom so započítaním na najvyššie podanie,
e) nedoplatky výživného splatné ku dňu rozvrhu,
f) ostatné pohľadávky štátu,
g) ostatné pohľadávky.
(2) Ak nemožno plne uspokojiť pohľadávky toho istého poradia, uspokoja sa pomerne.
(3) Úroky za posledné tri roky pred udelením príklepu, ako aj súdne trovy a trovy exekútora sa uspokojujú v poradí istiny. Ak rozdeľovaná podstata nestačí, uhradia sa pred istinou.
(4) Ak výťažok predaja prevyšuje všetky pohľadávky podľa odsekov 1 a 2, vyplatí exekútor po úhrade pohľadávok všetkých oprávnených zvyšok výťažku povinnému.
§ 158
(1) Ak sa na dražbe predajú všetky nehnuteľnosti, na ktorých viaznu pohľadávky zabezpečené záložným právom podľa § 151a Občianskeho zákonníka pre tú istú pohľadávku (ďalej len "vospolné záložné právo"), uhradia sa také pohľadávky v hotovosti z výťažkov jednotlivých rozdeľovaných podstát pomerne podľa zvyškov rozdeľovaných podstát, ktoré zvyšujú pri každej jednotlivej nehnuteľnosti po uhradení predchádzajúcich nárokov. Ak veriteľ žiada uspokojenie v inom pomere, prikáže sa osobám, ktoré by v dôsledku toho dostali z rozdeľovanej podstaty menej, suma, ktorá by pripadla na takú pohľadávku až do výšky schodku z jednotlivých rozdeľovaných podstát.
(2) Ak sa v dražbe nepredali všetky nehnuteľnosti, na ktorých viaznu pohľadávky zabezpečené vospolným záložným právom, použije sa za základ výpočtu úhrady hodnota všetkých nehnuteľností zistená podľa všeobecných predpisov. Sumy, o ktoré by boli veritelia s neskorším poradím ukrátení tým, že veriteľ pohľadávky zabezpečenej vospolným záložným právom dostal viac, než by naňho bolo pripadlo z výťažku predanej nehnuteľnosti, zabezpečia sa na ich návrh záložným právom na nepredaných nehnuteľnostiach v poradí, ktoré by prislúchalo uspokojenému veriteľovi.
(3) Ustanovenia predchádzajúcich odsekov sa použijú primerane aj na pohľadávky, ktoré zaťažujú podiely niekoľkých spoluvlastníkov tej istej nehnuteľnosti.
§ 159
(1) Exekútor určí podľa znaleckého posudku sumu, akou sa oceňujú vecné bremená, ktoré budú v poradí podľa času svojho vzniku aspoň sčasti uspokojené z rozdeľovanej podstaty. Pri nárokoch na opakujúce sa plnenie a dávky určí takú sumu, ktorá stačí, aby sa z nej a z jej úrokov mohli poskytovať plnenia a dávky alebo ich peňažná hodnota.
(2) Pri vecných bremenách, ktoré vydražiteľ prevezme so započítaním na najvyššie podanie, vydá sa zrazená suma, ak ide o vecné bremeno neobmedzeného trvania, vydražiteľovi; ak ide o vecné bremeno obmedzeného trvania, uloží sa suma na úrok a vydražiteľovi sa poskytuje náhrada po čas, po ktorý vecné bremeno trvá. Ak však ide o nárok na dôchodky a iné opakujúce sa plnenia, uloží sa suma vždy na úrok a platby sa poukazujú priamo oprávnenému z vecného bremena. Vyčerpaním sumy nárok oprávneného zanikne.
(3) Suma, ktorá sa uvoľní skorším zánikom vecného bremena, pridelí sa ďalším oprávneným.
§ 160
(1) O rozvrhnutí výťažku dražby nehnuteľnosti (ďalej len "rozvrh výťažku") spíše exekútor zápisnicu.
(2) Zápisnica o rozvrhu výťažku sa doručí osobám a orgánom uvedeným v § 161 ods. 1.
§ 161
(1) Osoby a orgány, ktoré mali byť predvolané na rozvrhové pojednávanie (§ 154 ods. 1), a osoby, o ktorých nárokoch sa rozhodovalo na tomto pojednávaní, môžu vzniesť u exekútora námietky proti rozvrhu výťažku do troch dní po doručení tohto rozvrhu.
(2) Námietky sa zapíšu do zápisnice. O týchto námietkach rozhoduje súd (§ 45). Proti rozhodnutiu súdu o námietkach nie je prípustné odvolanie.
(3) Námietkam možno vyhovieť, len ak sa vytýkajú vady na ujmu toho, kto námietky podal, alebo ak súd zistí porušenie zákona.
(4) Rozhodnutie súdu o námietkach doručí exekútor tomu, kto podal námietky, osobám a orgánom uvedeným v odseku 1, oprávnenému a povinnému.
§ 162
(1) Súd rozhodne aj o nárokoch, ktoré boli na pojednávaní o rozvrhu zaprené čo do pravosti, výšky, poradia alebo spôsobu úhrady, ak o nich možno rozhodnúť bez vykonávania dôkazov. Proti tomuto rozhodnutiu súdu je prípustné odvolanie. 14) Inak súd odkáže tých, ktorí také námietky vzniesli, aby v lehote 30 dní od doručenia upovedomenia súdu podali návrh podľa § 55 ods. 2.
(2) Rozhodnutie podľa § 55 ods. 2 je účinné proti všetkým veriteľom i proti povinnému.
------------------------------------------------------------------
14) § 201 a nasl. Občianskeho súdneho poriadku.
§ 163
Ak súd vyhovel návrhu podľa § 55 ods. 2, exekútor uskutoční nové rozvrhové pojednávanie.
§ 164
(1) Rozvrh výťažku podlieha schváleniu súdom (§ 45). Proti rozhodnutiu súdu o rozvrhu výťažku je prípustné odvolanie.
(2) Rozhodnutie o rozvrhu výťažku sa doručí všetkým osobám a orgánom, ktoré mali byť predvolané na rozvrhové pojednávanie (§ 154 ods. 1), a osobám, o ktorých nárokoch sa rozhodovalo na tomto pojednávaní.
§ 165
(1) Po schválení rozvrhu výťažku a po úplnom zaplatení najvyššieho podania poukáže exekútor do siedmych dní oprávneným osobám prikázané sumy s výnimkou nárokov, o ktorých prebieha konanie o zapretie prihlásenej pohľadávky.
(2) Po právoplatnosti rozhodnutia o zapretí prihlásenej pohľadávky (§ 162 ods. 1) súd podľa výsledku tohto konania buď prikáže exekútorovi, aby vyplatil zadržané sumy podľa rozvrhu výťažku, alebo aby uskutočnil dodatočné pojednávanie o rozvrhu.
§ 166
Predaj spoluvlastníckeho podielu
(1) Na exekúciu predajom spoluvlastníckeho podielu na hnuteľnej veci alebo na nehnuteľnosti sa použijú ustanovenia o exekúcii predajom hnuteľných vecí a nehnuteľností. O vykonaní exekúcie upovedomí exekútor ostatných spoluvlastníkov.
(2) Spoluvlastník veci, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve, môže zabrániť predaju veci, ak najneskôr do začiatku dražby zloží u exekútora v hotovosti alebo šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. Ak sa tak stane, exekútor s touto sumou naloží ako s výsledkom predaja.