Záložné právo má síce aj banka, ale zo zákona aj vlastníci bytov v dome - a ich právo je skoršieho poradia. Možno nie je v katastri zapísané, to však by malo význam len pri strete nárokov zo záložných práv - ale ked je nepredaných bytov viac, ujde sa aj banke aj vlastníkom. Záložné právo vlastníkov je zriadené najmä na zabepečenia neplatenia do fondu a preddavkov. Vlastníci sa môžu ralizovať záložné právo podľa § 151j obč. zákonníka.

Okrem záložného práva podľa § 15 bytzákona má hociktorý vlastník bytu v dome právo dať návrh súdu na predaj bytu alebo bytov väčšinového vlastníka podľa § 11. Ak by väčšinový vlastník úplne znemožnil správu domu, mali by dať návrh na predaj toľkých bytov, aby ich bola aspoň 1/4 - z dôvodu rozhodovania na schôdzi zvolanej podľa § 11a. Na základe rozhodnutia súdu by sa byty určite predali (za nižšiu cenu).


§ 11
(5) Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v tomto dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva tým, že hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytové priestory, príslušenstvo alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, alebo neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu, môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru.

Ide o novostavbu a tie nepredané byty sú neobsadené, teda bez nájomcov?

Čo sa týka tvojej otázky, správca dostal výpoveď, prijal ju a nie je povinný v správe pokračovať.
Tu sa ukázala nedokonalosť zákona: väčšinový vlastník má právo vypovedať zmluvu správcovi. Ak sa mu však nepodarí uzavrieť novú zmluvu s nejakým správcom, nevznikne spoločenstvo zo zákona a on potrebuje 2/3 väčšinu na založenie spoločenstva. Nemusí ju získať, ak sám nemá 2/3 hlasov.

Len čo by to bol za právny stav? Správca dostane výpoveď od vlastníkov a nemôže skončiť zo zákona ... Museli by byť zaviazaní aj vlastníci, aby mu ďalej platili ...

A pritom by stacilo, aby ten odsek 8. znel takto:

Sucasne znenie:
(8) Ak správca vypovedal zmluvu o výkone správy, nemôže ukončiť výkon správy, ak ...

Malo by byt:
(8) Ak dôjde k vypovedaniu zmluvy o výkone správy, správca nemôže ukončiť výkon správy, ak...

Čo je uvedené v zákone?

182/1993. § 8a, odsek 5.

(5) Zmluva o výkone správy sa uzatvára so správcom písomne na neurčitý čas. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe rozhodnutia podľa § 14. Výpovedná lehota je tri mesiace , ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak. Výpovedná lehota začína plynúť od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.

Ak väčšinový vlastník dodržal ustanovenia § 14 je všetko v poriadku, ak nie vypovedanie zmluvy o výkone správy je neplatné. Otázne je, či chce ešte ten, kto vám robil správu pokračovať v správe vášho domu.

V novele uvedeného zákona, zákonom 70/2010 je uvedené.


6. V § 8a sa za odsek 2 vkladá nový odsek 3, ktorý znie:

„(3) Dňom skončenia správy domu prechádzajú všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmlúv, ktoré súvisia so správou domu a ktoré boli uzatvorené v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, alebo zo zmlúv uzavretých na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na nového správcu alebo na spoločenstvo.“.

Doterajšie odseky 3 až 7 sa označujú ako odseky 4 až 8.

To červené ste mali mať už vyjasnené na tej schôdzi, na ktorej sa rozhodovalo o výpovedí výkonu správy. Bolo?

Predpokladaný nový správca neuzatvoril zmluvu o výkone správy, ktorého asi vybrali vlastníci na základe § 14. Nemenila sa forma správy, stačila nadpolovičná väčšina. Ale bolo sa treba zbaviť dlžníkov. Možno aj dražbou bytov?

A teraz, babo, raď. No, niektorý vlastník sa môže obrátiť na súd aby o veci rozhodol. Ale pomôže to veci? Ak vec nemajú záujem vlastníci riešiť?

Ten rozdiel by si rýchlo spoznal, keby si napr. otočil kohútikom - a voda nikde, lebo správca nezaplatil (resp. ak nie je správca, kto vôbec môže platiť faktúry); prídeš domov a zima jak v ... zadnici, lebo správca faktúru za teplo nezaplatil; prídeš domov a spadne s tebou výťah, lebo správca revíziu nezaplatil; ...
Piťko, ty si fakt amatér a nevieš, o čom píšeš. Alebo, čo je ešte horšie, nemáš záujem zistiť, o čom píšeš, k čomu sa vyjadruješ.

Možno najväčším dlžníkom je väčšinový vlastník, ten ktorý nepredal byty. Prečo? Vysoká cena, nekvalitne vykonaná práca pri výstavbe, Ak sú byty energetický nenáročné, prečo nie je o dračka. Však sú atraktívne, že??? PASKOV. Ani určené meradlá nezaberajú!

No ked si to docital az po paragraf 8a ods.7, tak o odsek nizsie (ods. 8.) mas presnu odpoved na svoju otazku:

(8) Ak správca vypovedal zmluvu o výkone správy, nemôže ukončiť výkon správy, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nemajú ku dňu skončenia výpovednej lehoty uzavretú zmluvu o výkone správy s iným správcom alebo nie je založené spoločenstvo. Právne vzťahy vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcu po uplynutí výpovednej lehoty sa riadia ustanoveniami vypovedanej zmluvy o výkone správy. Ak do jedného roka nebudú mať vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvorenú zmluvu o výkone správy s iným správcom alebo si nezaložia spoločenstvo, vzniká spoločenstvo zo zákona.

Presne tak. Správca podľa zákona ani nemôže zomrieť. Až po roku. Alebo to bude vykonávať prostredníctvom nejakého média.

A čo? Novela, nič Ti nehovorí???

6. V § 8a sa za odsek 2 vkladá nový odsek 3, ktorý znie:

„(3) Dňom skončenia správy domu prechádzajú všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmlúv, ktoré súvisia so správou domu a ktoré boli uzatvorené v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, alebo zo zmlúv uzavretých na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na nového správcu alebo na spoločenstvo.“.

Doterajšie odseky 3 až 7 sa označujú ako odseky 4 až 8.

V dome sa rozhoduje v súlade s § 14, zákona 182/1993.

Keď nechceme, musíme, nemusíme vedieť, čo chceme, ale dôsledky toho si ponesieme.

V každom dome. Len ... väčšina rozhoduje. V tom dome väčšina je jeden.

Sito, ja som cerpal z najnovsieho znenia daneho zakona,
http://www.vyvlastnenie.sk/predpisy/...ch-priestorov/

Ty citujes Cl. 1 ods. 6. zakona c. 70/2010. Pozri si odsek 7. toho zakona, ktory citujes a potom hovor. Neviem preco ma obvinujes z toho, ze citujem nenovelizovane znenie.

Prečo Vám dlhuje vlastník nepredaných bytov ? Veď Váš doterajší správca s ním mal uzatvoriť zmluvu aj o správe nepredaných bytov. Potom mal mesačne faktúrovať zálohové platby za nepredané byty a bolo jeho povinnosťou ako vlastníka týchto bytov, za ne platiť. Je vecou vlastníka vymáhať si dlhy od nájomníkov - správca s tým nemá nič.
Najlepšie by bolo založiť spoločenstvo.
Starý správca by si však mal dlhy vymáhať u vlastníka (mesto, družstvo). Potom by nemal byť problém ani s novým správcom.

Ale im správca nedal výpoveď. Väčšinový vlastník vypovedal zmluvu o výkone správy a nový s ktorým počítali im odmieta robiť správu kvôli dlhom.
A ten § 8a pred zmenou a po zmenách.

§ 8a


(1) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo jej zánik sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Schválená zmluva o výkone správy alebo jej zmena, alebo jej zánik je záväzný pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak je podpísaný nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcom. Správca je povinný schválenú zmluvu alebo jej zmenu doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome. Na doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis.12e) Zmluva o výkone správy obsahuje najmä

a) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu,
b) spôsob výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku,
c) zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi,
d) zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi,
e) zásady určenia výšky platieb za správu,
f) rozsah a obsah správy o činnosti správcu podľa odseku 2.

(2) Správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinný vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome. Ak správca končí svoju činnosť, je povinný 30 dní pred jej skončením, najneskôr v deň skončenia činnosti, predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti týkajúcej sa tohto domu a odovzdať všetky písomné materiály, ktoré súvisia so správou domu vrátane vyúčtovania použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia. Zároveň je povinný previesť zostatok majetku vlastníkov na účtoch v banke na účty nového správcu alebo spoločenstva.

6. V § 8a sa za odsek 2 vkladá nový odsek 3, ktorý znie:

(3) Dňom skončenia správy domu prechádzajú všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmlúv, ktoré súvisia so správou domu a ktoré boli uzatvorené v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, alebo zo zmlúv uzavretých na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na nového správcu alebo na spoločenstvo.“.

Doterajšie odseky 3 až 7 sa označujú ako odseky 4 až 8.

(3) 4 Ak správca nepredloží vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa domu a vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia v lehote podľa odseku 2, nemá až do ich predloženia nárok na platby za správu. Ak správca najneskôr v deň skončenia správy neprevedie zostatok finančných prostriedkov na účte domu v banke na účet založený novým správcom alebo spoločenstvom, je povinný zaplatiť na účet domu založený novým správcom alebo spoločenstvom úroky z omeškania.

(4) 5 Styk vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom zabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len schôdza vlastníkov ). Zástupca vlastníkov informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach prevádzky domu. Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy. Zástupca vlastníkov nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 14.

(5) 6 Zmluva o výkone správy sa uzatvára so správcom písomne na neurčitý čas. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe rozhodnutia podľa § 14. Výpovedná lehota je tri mesiace , ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak. Výpovedná lehota začína plynúť od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.

(6) 7 S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nadobudol byt alebo nebytový priestor v dome na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, je povinný pristúpiť k zmluve o výkone správy. Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru v dome na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome od zmluvy o výkone správy; záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním. Nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku vykonané pred prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.

(7) Ak správca vypovedal zmluvu o výkone správy, nemôže ukončiť výkon správy, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nemajú ku dňu skončenia výpovednej lehoty uzavretú zmluvu o výkone správy s iným správcom alebo nie je založené spoločenstvo. Ak do jedného roka nebudú mať vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvorenú zmluvu o výkone správy s iným správcom alebo nie je založené spoločenstvo, správca je oprávnený previesť výkon správy na iného správcu. Právne vzťahy vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcu po uplynutí výpovednej lehoty sa riadia ustanoveniami vypovedanej zmluvy o výkone správy.

7. V § 8a odsek 8 znie:

„(8) Ak správca vypovedal zmluvu o výkone správy, nemôže ukončiť výkon správy, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nemajú ku dňu skončenia výpovednej lehoty uzavretú zmluvu o výkone správy s iným správcom alebo nie je založené spoločenstvo. Právne vzťahy vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcu po uplynutí výpovednej lehoty sa riadia ustanoveniami vypovedanej zmluvy o výkone správy. Ak do jedného roka nebudú mať vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvorenú zmluvu o výkone správy s iným správcom alebo si nezaložia spoločenstvo, vzniká spoločenstvo zo zákona. Na spoločenstvo prechádzajú všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmlúv, ktoré súvisia so správou domu a ktoré boli uzatvorené v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, alebo zo zmlúv uzavretých na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca je povinný o vzniku spoločenstva písomne informovať všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a zabezpečiť registráciu spoločenstva na príslušnom správnom orgáne. V tomto prípade sa nepoužije ustanovenie § 7a ods. 1 druhej vety a predsedu spoločenstva určí správca.“.

Aj keby išlo o novostavbu, kde sú ešte nepredané byty, tieto majú vlastníka, ktorý je povinný platiť úhrady za plnenia, príspevok do FO a poplatok za správu.
Nevidím dôvod, prečo vznikli nedoplatky na nepredaných bytoch.

No ani v dnesnom zneni zakona ak dostane spravca vypoved od vlastnikov, tiez nemusi 3 mesiace skoncit spravu, pretoze vypovedna lehota je 3 mesiace... nevidel by som to teda ako problem. Bavime sa len o lehotach.

§ 8a ods. (6) Zmluva o výkone správy sa uzatvára so správcom písomne na neurčitý čas. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe rozhodnutia podľa § 14. Výpovedná lehota je tri mesiace , ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak. Výpovedná lehota začína plynúť od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.

...ale suhlasim, posobilo by to zvlastne :-) Vlastnici by vsak takto boli nuteni najst si co najskor noveho spravcu / dat do poriadku dlzoby / alebo si zalozit spolocenstvo...

Ked vacsinovy vlastnik nepredanych bytov dal terajsiemu spravcovi vypoved, tak asi mal na to nejaky dostatocne dobry dovod. Ten dovod ho teraz nuti co najskor uzavriet zmluvu s novym spravcom - a teda dat do poriadku dlzoby, pretoze inak s nim nikto ziadnu zmluvu neuzavrie.

Akákoľvek zmena 7, teraz 8 nič nevyrieši. Správca nezrušil zmluvu o výkone správy. Ak sa rozhodnú vlastníci, alebo väčšinový vlastník o zrušenie zmluvy o výkone správy, jeho právo. Pre tento prípad bol dosadený za odsek 2 nový odsek 3, ostatné boli posunuté o jedno číslo.

Mal by mať zo zákona povinnosť si preveriť, či je ochotný niekto spravovať jeho dom, podiel v ňom, alebo si v dome vytvorí spoločenstvo, ak má dve tretiny hlasov v súlade so zákonom.

V čom je problém toho domu? Dom má zmluvu o výkone správy, ale väčšinový vlastník asi neuhrádza predpísané platby. Z čoho? Ak postavil byty za svoje a nikto ich nekupuje, nájom neplatí a on ide do straty? Kto tým trpí, menšina. A nemusí byť národostná. Ale je diskrimimovaná. Menšina jedinec sa môže obrátiť na súd o ochranu svojých práv.

Vlastne to pokladám za spasenie pre vypovedaného správcu. Rád sa zbavil zadlženého domu. Alebo nie???

Ano, situacia je taká, že byty niesu predané a patria zhotoviteľovi. Pravdaže záložné právo na ne má banka. Zhotoviteľ je sro s 200 000Sk neplatí žiadne zálohové platby, aj keď sa k tomu zaviazal.