1. ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny a za určitých okolností má právo od zmluvy odstúpiť. Predávajúci, ktorý na vadu neupozornil sa nemôže zodpovednosti zbaviť, pričom nie je rozhodujúce či o vade sám vedel alebo nevedel. Samozrejme, že zodpovednosť sa vzťahuje na vady, ktoré mala vec v čase plnenia, nie na vady, ktoré sa vyskytnú až po tomto plnení.
2.Podmienkou platnosti zmluvy o postúpení pohľadávky je, aby išlo o postupiteľnú pohľadávku. Postúpenie sa musí bez zbytočného odkladu oznámiť dlžníkovi aj keď na platnosť postúpenia pohľadávky sa nevyžaduje jeho súhlas. A teraz vidím problém, ktorý by sa mohol týkať Vás. Ak existuje pohľadávka dlžníka spôsobilá na započítanie voči veriteľovi alebo akákoľvek námietka tieto sa zachovávajú aj proti novému veriteľovi. Dlžník dokonca môže použiť na započítanie svoje pohľadávky aj vtedy ak sa stali splatnými až po oznámení veriteľa o postúpení pohľadávky.

Ďakujem za odpoveď, aj keď ma moc nepotešila.

Na 82 ročnom dome (čiastočne zrekonštruovanom - nádstavba) si započítať do pohľadávky vodorovnú izoláciu za 100.000,-, miesto netesnej 2 m3 žumpy si zarátať kalové hospodárstvo s čističkou za 160.000,- alebo zemné práce a odvoz sute za 16.000,- a podobne, to chce od kupujúceho riadnu dávku drzosti a chladnokrvnosti.

To verím. Asi najlepšie by bolo s nimi sa dohodnúť možno na nejakej malej zľave. Alebo pustiť sa do toho s tým, že písomne budete požadovať predmetnú sumu tak ako to vyplýva z kúpnej zmluvy s uvedením, že ak ju napr. do 15 dní nezaplatia tak ju budete nutení vymáhať prostredníctvom súdu aj s príslušnými úrokami či trovami konania. Niekedy stačí psychologický moment dať napísať predmetný list nejakému advokátovi a jeho pečiatka na liste môže urobiť to, že druhá strana sa "zľakne" a zaplatí. Poznám to z vlastnej skúsenosti. Je mi ľúto, že moja správa nepotešila, ale zákony sú tvrdé a pre tých menej solventných ešte vari aj tvrdšie.

Aj to príbuzní spravili. Cez advokátku poslali výzvu na zaplatenie. Kupujúci však pristúpili k započítaniu nákladov na opravu domu do pohľadávky, a tak im vyplatili len symbolickú sumu. Tak ich teraz musia dať k súdu a budú sa súdiť roky.

Nedopustili sa kupujúci náhodou trestného činu podvodu?

Na trestný čin podvodu by som to asi nevidela. Pretože podľa neho sa niekto obohatí na úkor druhého tým, že využije niečí omyl alebo ho dostane do omylu - takto nejako to je v TZ. Skôr treba vymáhať bezdôvodné obohatenie. Treba však vychádzať z kúpnej zmluvy na čom sa strany dohodli. Ak je v zmluve dohodnuté, že kupujúci zaplatí predávajúcemu napr. 100 000,- Sk pred vložením do katastra a zvyšných 100 000,- Sk po zápise do KN a tieto peniaze potom odmieta zaplatiť malo by to byť bezdôvodné obohatenie a toto obohatenie musí vydať tomu na úkor koho sa obohatil. Ako som už vyššie napísala na zľavu by tam bolo právo pri objavení skrytej vady, ale na rozumnú zľavu.
Pozri OZ ust. § 517 - odstúpenie od zmluvy pri omeškaní dlžníka s plnením peňažného dlhu alebo §518 - zrušenie zmluvy od začiatku - možno by aj toto bolo východisko.

Konkrétnejšie, sestra kúpila dom za 1,35 mil. a pretože sa sťahovala do Čiech, o rok ho predala za 1,25 mil. Kupujúci zaplatil 950 tis. a zvyšok mal do 2 mes. po zápise do KN. Pred splatením zvyšku 300 tis. začal reklamovať skryté vady.

Ako som už písal, začal spochybňovať že žumpa nie je žumpa, lebo nezodpovedá nejakým predpisom. Pred kúpou mal aj náš znalecký posudok, kde bol písaný objem 2 m3. A on za ňu žiadal zľavu 100.000,- Sk.

Sestra mu odmietla tú zľavu a vyzvala ho cez advokátku k zaplatenie tých 300 tis. On potom vyrukoval s ďalšími závadami (vyššie v téme opísanými), ktoré si odrátal od pohľadávky, a uznáva dlh už len 15 tis. ktorý tiež dodnes nezaplatil.

Asi bude najrozumnejšie mu napísať návrh na mimosúdnu dohodu, kde mu sestra prizná nejakú primeranú zľavu a potom to riešiť cez súd. Ale aj tak to vidím na dlhú súdnu ťahanicu.

Uvažujem, či aj nárok na neprimeranú zľavu nie je bezdôvodné obohatenie.

Trestny cin podvodu podla konstantnej judikatury spacha aj ten, kto v case prevzatia zavazku mal vediet, ze v case jeho splatnosti nebude mat prostriedky na jeho uhradenie, tym je dokazany aj umysel neplatit. Umysel je podstatny, vzhladom na to, ze podvod nie je mozne spachat nedbanlivostou. Vyznam trestneho oznamenia vidim v tom, ze tym aspon zneprijemnis dotycnemu zivot.
Bezdovodne obohatenie?? A to uz z akeho pravneho titulu? Plnenie bez pravneho dovodu, z pravneho dovodu ktory odpadol, plnenie za ineho alebo z nestatocnych zdrojov? Predsa pravny titul je, dlznik je tiez jasne urceny....?

Ako to bolo v zmluve? Bolo v zmluve uvedene, ze sa oboznamil so stavom opisanym v znaleckom posudku a v takomto stave to kupuje? Ak ano, treba si pozriet, co vsetko uviedol v posudku znalec (samozrejme, v súvislosti s vytýkanymi "skrytymi vadami") a ak to v posudku uvedene JE tak ako to bolo v skutocnosti, ide o stav, s ktorym bol kupujuci oboznameny a preto nema dovod uplatnovat akukolvek zlavu z kupnej ceny. Odvoz sute urcite nie je skryta vada, ani nove kalove hospodarstvo namiesto zumpy.
Moj navrh? Bud podat na sude navrh na platak (platobny rozkaz) na zaplatenie dlznej sumy, alebo ako radi kolegynka, od zmluvy odstupit pre nesplatenie kupnej ceny. Ale to je nadlho, vzhladom na to, ze by sa bolo potrebne vysporiadat s plneniami kupujuceho (zhodnotenie nehnutelnosti) a pod.

V kúpnej zmluve je uvedené:
"Kupujúci podpisom tejto zmluvy prehlasuje, že sa dôkladne oboznámil so stavom predmetnej nehnuteľnosti a tieto preberá v stave, v akom sa nachádzajú ku dňu podpísania tejto zmluvy a predávajúci prehlasujú, že si nie sú vedomí žiadnych, ani skrytých vád na týchto nehnuteľnostiach, o ktorých by kupujúcich informoval."

Znalecký posudok im bol poskytnutý rok starý od sestry, ale obsahoval všetky technické údaje. Sestra totiž dom kúpila pred rokom a sťahovali sa do Čiech, tak ho v nezmenenom stave predali, permanentne ho ani neobývala. A kupujúci si dal pol mesiaca pred splatnosťou vyhotoviť odborný posudok, ktorý obsahuje nedostatky napr.:
- vlhkosť muriva (odrátal si z pohľadávky 97.000,- Sk za vodorovnú izoláciu)
- malá žumpa, ktorú spochybňuje, že nie je žumpa len nádrž na odpad, lebo nezodpovedá nejakej norme, i keď vedel, že má len 2 m3 (odrátal si 160.000,- Sk za kalové hospodárstvo, vrátane čističky)
- porušené drevenné trámové stĺpy 2ks, ktoré zamenil za betónové (odrátal 18.000,- Sk)
- zemné práce a odvoz sute (odrátal 15.000,- Sk)

Sestre vlastne priznáva miesto 300.000,- Sk doplatok len 16.000,- Sk, ktoré aj tie doteraz neuhradil. Tvrdí, že bol pri kúpe uvedený do omylu a tieto skryté vady zistil priebežne. A že tieto skryté vady musel odstrániť, aby bol dom obývateľný. Najprv však žiadal zľavu len 100.000,- za žumpu a po tom, čo mu odmietla, tak vyrukoval aj s vyššie uvedeným ostatným. Vedel, že dom má 88 rokov a pred 9 rokmi bola postavená nádstavba.

Čo sa týka napríklad spomínanej žumpy, nová o objeme 2 m3 stojí okolo 27.000,- aj s montážou, a on si započítal 160.000,-. A tak to bude určite aj s ostatným.

A je v zmluve uvedene, ze sa oboznamil so znaleckym posudkom? O cene zumpy budeme darmo spekulovat, ked raz bola zumpa o objeme 2m3, tak nie je namieste pozadovat nahradu vyssieho obsahu, ani keby bola za korunu.
Aj na mojich klientov skusali, pol milionovu zlavu z 2 mil, odporucila som im, aby sa svojich prav domahali na sude (na vydieranie a spekulantov som vysadena) a je od nich pokoj.
Ak bolo v znaleckom posudku, s ktorym sa PREUKAZATELNE oboznamil napisane, ze stavba nema izolaciu proti zemnej vlhkosti (hladaj pri opise podzemneho podlazia alebo prveho nadzemneho - ak nema pivnicu), nema pravdu ani s vlhkostou.
Nie je pre teba prijatelna varianta, ktoru som napisala v SS?

V znaleckom posudku je uvedené: Základy: kamenné - bez izolácie.

Znalecký posudok nie je spomenutý v kúpnej zmluve. Takže tu vidím priestor, že môže odtajiť, že bol s nim oboznámený. Ale sestra niečo spomínala, že ten jej rok starý si dal kupujúci prefotiť a použili ho pre znalca (ktorý oceňoval asi kupujúcemu kvôli nejakému úveru) a ktorý z neho čerpal údaje, takže by mali byť zhodné. Otázne je, či je nejskú šancu sa dostať k tomu posudku, čo si dal spraviť kupujúci a použiť ho proti nemu.

Čo sa týka odstúpenia od kúpnej zmluvy, kupujúci už prerába uvedený dom a sestra zas už býva v Čechách.

Tu má však čierneho Petra v ruke sestra. Kupujúci jej má splatiť 300.000,- Sk. Obrátila sa aj na advokátku a tá im aj poslala výzvu na zaplatenie. Oni však odpísali, že: "V prípade odmietnutia nášho návrhu (na spomínanú zľavu 285.000,-) pristupime k jednostrannému započítaniu našich pohľadávok zo zvyšnej sumy, ktorú sme do dnešného dňa neuhradili.".

Takže na súde sa nakoniec bude musieť domáhať sestra.

Kupujúci jej časť zaplatil v hotovosti a zvyšok mal splatiť po jeho zápise do katastra nehniteľnosti.

Chutny preklep :-)
Mas pravdu, moji klienti boli v lepsej pozici, lebo bolo vsetko vyplatene. Byt sestrou, podam zalobu na zaplatenie zvysnej sumy. A nech si v ramci obrany kupujuci uplatnuje naklady, som zvedava, ktory sud by mu akceptoval 160000 za zumpu.
V sudnom konani mozte ziadat aj o to, aby predlozil znalecky posudok ktory spominas - ak z neho vyplyva, ze bol v case uzavretia kupnej zmluvy hotovy a zahrna aj "skryte vady", mate bod k dobru.
Drzim palce.

S odstupom času ďakujem za info. Sestra to bude riešiť žalobou na súde. Ak sa môžem ešte spýtať, čo v znaleckom posudku pri objeme napr. tej žumpy znamená skratka "OP"? Je tam uvedený objem 1,96 m3 OP.

Lubomir,
su veci ktore netusim Ale myslim si, ze by to vyriesil jeden telefonat znalcovi ktory robil posudok, on ti urcite presne povie, co tym mal na mysli.
Drzim segre palce.