Nikto nič ?

Skusím teda otázky položiť inak :
1. Ak kúpim nejakú nehnuteľnosť, môžem ju ako nový vlastník začať odpisovať?
2. Vstupná cena pre odpisy je v zásade kúpna cena za ktorú som nehnuteľnosť kúpil?
3. V prípade, že nehnuteľnosť mala v čase po sebe niekoľkých vlastníkov, každý mohol odpisovať túto nehnuteľnosť?
4. Každý z vlastníkov začínal s odpismi z kúpnej ceny vždy prvým rokom odpisovania ... a teoreticky končil v 20roku ?
5. Ako vlastník odpisujem nehnuteľnosť potom ju predám a opäť kúpim. Môžem zase odpisovať a odpisovať od začiatku? Alebo je tu niečo, čo pri opätovnom vlastníctve toto vylučuje?
6. Ak potrebujem "reštartovať" odpisy predajom a následnou kúpou tej istej veci v tom prípade nehnuteľnosti, som v medziach zákona z pohľadu DÚ? Alebo som už trošku mimo, a je to o tom ako to obhájiť?
7. Je v tom nejaký problé ak sa predaj a kúpa odohrajú v krátkom čase? povedzme kvartál?
8. Je to lepšie urobiť v rámci jedného roka, alebo cez rok alebo to je jedno?

vysvetli mi prečo chceš predať nehnuteľnosť a následne ju opäť odkúpiť?

Je to uvedené hneď na začiatku, ale cieľom je daňová optimalizácia príjmu z prenájmu.

Ale tak ešte raz inak: Prenajímaš starý byt, kde kúpna cena bola smiešna tzn. odpisy sú nízke. Napriek tomu, že odpisuješ stále ti vychádza kladný základ dane z prenájmu (Príjem z prenájmu - nízky odpis - náklady na energie). Samozrejme musíš platiť daň :-(

Teraz byt predáš známenu resp. niekomu komu môžeš dôverovať. Následne byt od neho kúpiš späť (lebo stále chceš ten byt vlastniť a prenajímať). Ale hop, ako sa nám zmení situácia po kúpe:
Odpisy by boli z kúpnej ceny, ktorú si dáte trhovú. A potom tvoja situácia vyzerá nasledovne: Príjem z prenájmu - VYSOKÝ odpis - náklady na energie a už nie si v zisku ale v strate. A tým pádom daň 0 a všetko podľa zákona (hádam).

Samozrejme potom sa dá s tou stratou pracovať ďalej.

Ja to chápem, chceš si uplatňovať odpisy.
Obstaraný majetok treba zaradiť do obchodného majetku. Aj v ostatnom sa potom treba zariadiť tak, že je to podnikateľský objekt (napr. daň z nehnuteľností, spotreba energií)
Pre optimalizáciu dane by bolo vhodné, aby kúpna cena bola 20 x (príjem z prenájmu-ostatné výdavky) - ale pozor! v prvom roku odpis nie je (1/20 ceny) ale (počet mesiacov používania/240 ceny)
Po ukončení prenajímania treba majetok vyradiť z obchodného majetku, potom ešte 5 rokov nepredať - ak by sa majetok predal počas týchto 5 rokov, daň by sa platila z ceny predaja zníženej o zostatkovú (neodpísanú) hodnotu majetku.

Z ušetrenej dane za (max) 20 rokov treba odpočítať poplatok za vklad do katastra.

Hlavnom otázkou stále ostáva, či to vôbec ide urobiť a "reštartnúť" odpisy na už niekedy vlastnenej nehnuteľnosti resp. veci.


Snáď len doplním k optimalizácii :

Čím vyššia kúpna cena, tým väčšia "strata" :-) potom aj poplatok za kataster a iné nutné poplatky nebudú až také tragické.

Áno treba myslieť na to, že odpisy za 1. rok iba za príslušné mesiace. Preto je to asi dobré riešiť začiatkom roka. Aj keď mesiac dva, v tomto prípade asi nehraje až takú podstatnú úlohu. V prípade, že by odpisy neboli až tak vysoké, použijeme zrýchlené odpisovanie :-) a prvom roku kde sú odpisy rovnaké (pri rovnomernom/zrýchlenom odpisovaní) urobíme trošku prezariadenie bytu :-) (však keď sme ho kúpili, musíme zariadiť) a sú náklady.

Sadzby za energie, absolútne nikto nerieši (elektrárne, vodárne). Vlastník bytu je fyzická osoba. Nehnuteľnosť je bytový priestor, tak si myslím, že keby som to aj chcel ohlásiť sami by nevedeli čo robiť.

Daň z nehnuteľnosti si myslím, že detto. A prípadne niekde býva za bytový priestor rovnaká či tam bývaš alebo podnikáš. Hlavne opäť ťa nikto nebude riešiť, z magistrátu lebo nevedia, že prenajímaš a ani nemajú prečo vedieť, a opäť byt je na súkromnú osobu a je to bytový priestor.

To by si sa čudovala, aký veľký je rozdiel pri dani z nehnuteľnosti za byt alebo za podnikateľský priestor, tak isto aj sadzby u dodávateľov energií sú iné pre obyvateľstvo a iné pre podnikateľov.
Ak to chceš robiť všetko legálne, potom nemá význam špekulovať.

Čo sa týka straty, celkom nechápem "čím väčší odpis, tým väčšia strata" - tú ti ale nikto nevráti, a teda poplatky za kataster nenahradí!

Nechcem moc odbiehať od prvotnej myšlienky ale na vysvetlenie :-)

"čím väčší odpis, tým väčšia strata" - byt vlastníš ako FO, a zároveň si SZČO (pričom na živnosť teraz robíš úplne niečo iné ako prenájom).
Aby si si mohla mať osoh zo straty, nebudeš prenájom riešiť cez §6 ods. 3 tzn. "holý prenájom" ale budeš to robiť cez §6 ods 1. ako príjem zo živnosti - prenájom s doplnkovými službami (napr. dáš im tam posteľné prádlo, raz za kvartál upraceš v prenajímanom byte, v podstate hocičo len treba trošku porozmýšlať :-). Prijem z takéhoto prenájmu je podľa zákona o dani z príjmu je príjem podľa §6 ods 1. Tým, že z tohto prenájmu vygeneruješ stratu, táto strata ti poníži zisk z klasickej živnosti (ktorú vykonávaš štandartne). Samozrejme treba si rozšíriť ŽL o prenájom + upratovanie, alebo niečo podobne, podľa chuti :-)

Niekoľkokrát som položil otázku elektrárňam, vodárňam: že mám byt, ako FO, prenajímam ho, že teda aké mám sadzby. Ich odpoveď bola v zmysle : že ako čo riešim :-)
To že tento prenájom ti spadne vlastne pod podnikanie je dôležité s pohľadu DU a ZDP.
Ale dodávateľia energií sa pýtajú kto je vlastník a o aký bytový/nebytový priestor ide.

Daň z nehnuteľnosti detto. Keď prenajímaš byt, "akože na živnosť", nemusí to byť byť podnikateľský priestor. Byt je byt a je určený na bývanie. Byt má musí určite spĺňať iné parametre ako podnikateľský priestor.

Ako bude prebiehať platba? Bezhotovostne prevodom v banke?

platba v roku 2013 iba bezhotovostne.....
odpisy v roku obstarania majetku sa dávajú do výdavkov podľa počtu mesiacov užívania......

No tak trochu pribrzdi.
Týka sa to iba platieb nad 15000 € u občanov a 5000 € u podnikateľov.

teraz nechápem narážku......
byt predsa idú predávať za 100 000€.......

Kedže začnú platiť limity na hotovostné platby tak to bude musieť isť cez banku.

Ale toto sú všetko "detaily", podstata tohto príspevku je "trik" s predajom a následnou kúpou kvôli odpisom. Všetko ostatne (typ platby, daň z predaja, prepis na katastri) sú len maličkosti, ktoré sú viac-menej jasné :-)

To ostatné je lepšie posudzovať v časových súvislostiach.

A možno aj ten tvoj brat by chcel takto "podnikať". Nemusí ti to spätne predať. Ako by si ho chcela k tomu donútiť?

:-) áno brat ti nemusí byt spätne predať. Preto treba niekoho komu veríš. Tým, že sa to všetko urobí legálne (peniaze cez banku) ... tak budeš mať v najhoršom jeho peniaze, ktoré mu po opätovnej kúpe vlastne zaplatíš spät.

Na doplnenie : pri predaji je byt oslobodený od dane, inak by to bola ekomonická sebevražda. Pri následnej kúpe "brat" zaplatí daň 0 kedže kúpna cena = predajnej cene.
V daňovom sa to samozrejme uvedie.

V extrémnom prípade sa dá brat nahradiť vlastnou s.r.o.

marjankaj, čo myslíš presne pod

"To ostatné je lepšie posudzovať v časových súvislostiach." ?

No v prvom prípade áno. Ale ty si sa pýtal, či to možno urobiť aj viackrát. Ale to by si musel predávať za zostatkovú cenu a akosi mi ten zmysel uniká.

Uveď kedy kto za koľko ten byt predá a aj prevedie na katastri.
Dal si otázky príliš všeobecne.

Predaj a následná kúpa by sa urobila samozrejme len raz.
Teoretická možnosť by bola prestať odpisovať, počkať 5 rokov, a potom si znova oslobodená o dane z predaja.

To viacnásobne bolo myslené v zmysle, že to predtým mali aj iní vlastníci a všetci odpisovali.
Hypotetický príklad:
70-ročný byt.
1.majiteľ ... odpisoval 20r., počkal 5r. na oslobodenie a potom predal
2.majiteľ ... odpisoval 20r., počkal 5r. na oslobodenie a potom predal
3.majiteľ ... odpisoval n-rokov.

Išlo o to že či je možné opakovanie odpisovanie jednej a tej istej veci (bytu) každým vlastníkom v danom čase.
A tiež odpisovanie samým sebou viacnásobne, keďže sa staneš viac krát vlastníkom.

Tak je to podľa súčasného zákona. Občas sa zákon ale mení. Niekedy aj viackrát do roka.

Nechápem však tvoje starosti o druhého majiteľa prípadne ďalších majiteľov.
Nech máš teraz 20 rokov. Keď to bude predávať druhý majiteľ, tak budeš mať 45 rokov. A predaja tretiemu majiteľovi sa možno už nedožiješ.

No našla si perfektný spôsob ako zruinovať tento štát.

Za dvadsať rokov ušetríš na dani 19% z 100 000 € teda 19000 €.
Za rok to je 950 €
Za mesiac cca 80 €.
Teda ak budeš mať čo zdaňovať.