Zavrieť

Porady

Spravovanie fondu oprav spravcovskou spoločnosťou

Dobry den, moze spravca bytoveho domu:
1. ktory ma viacero vchodov, rozdelit ucet fondu oprav domu na poducty podla vchodov a spravovat ich zvlášť? (konkretny zakon hladam)
2. za akych podmienok moze spravca vytvoriť novy zvlastny ucet mimo uctu fondu oprav? (hladam konkretny zakon)
3. za akych podmienok môžu vlastníci bytov vkladat naraz väčšiu sumu peňazí na zvlastny ucet vytvoreny mimo uctu fondu oprav? (konkretny zakon hladam)
Pravidlá a tipy
  • Každý móže napísať len 1 odpoveď. Neskor mozete svoju odpoveď vylepšiť.
  • Odpoveď má priniesť riešenie na otázku, vyvarujte sa hodnotenia otázky.
  • Odpoveď má byť viac o faktoch ako o názoroch.
Dalšie pravidla a tipy
    Ak potrebujete v otázke niečo upresniť, najskôr sa spýtajte na podrobnosti.
    Koncept slúži na uloženie rozpracovanej odpovede, koncept sa zobrazuje len Vám, až kým ho nezverejníte.
    Ak máte podobnú otázku, založte Novú otázku alebo Súvisiacu otázku.
    ❤ Buďte priateľskí ❤
    Sme súčasťou jednej komunity, ktorá si chce vzájomne pomáhať, rozdieľnosť je vítaná ak neubližuje!
    Usporiadať podľa času

    Chobot je offline (nepripojený) Chobot

    Chobot
    Konkrétny zákon nehľadaj. Je len jeden konkrétny zákon a to č. 182/1993 o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

    To, na čo sa pýtaš, nie sú štandardné postupy a preto také niečo v zákone uvedené nie je.

    Ale na druhej strane, ak to zákon vyslovene nezakazuje a postu neodporuje ustanoveniam zákona, tak ak všetci s tým súhlasia, tak sa to môže zrealizovať. Konkrétne:

    1. Štandardne je pre jeden objekt jeden účet FO. Ale zákon uvádza:

    "
    Spoločenstvo a správca vedie prostriedky vo fonde prevádzky, údržby a opráv oddelene od prostriedkov zhromaždených od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na úhrady za plnenia, pričom sa musí zachovať účel použitia týchto prostriedkov. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, zriaďuje sa fond prevádzky, údržby a opráv osobitne pre každý dom."

    Takže ak sa zriadi viac účtov fondu opráv, pre každý vchod samostatný, neodporuje to zákonu, lebo všetky tie účty budú oddelené od prevádzkového účtu .

    2. Nový, osobitný účet môže vytvoriť na žiadosť vlastníkov domu. Napr. ak na schôdzi vlastníkov sa nadpolovičná väčšina dohodne, že každý vchod si zriadi ešte osobitný účet, tak rozhodnutím to dajú ako úlohu správcovi a on to v ich mene otvorí.

    3. Vlastník, ako fyzická osoba, môže kedykoľvek vložiť akúkoľvek sumu na akýkoľvek účet. Nikto ti predsa nemôže zakazovať narábať s tvojimi peniazmi - ty si ich môžeš poslať kamkoľvek a akúkoľvek sumu. Otázne je, ako sa budú tie peniaze spravovať, ako a na čo sa budú používať. Ak sa vlastníci jedného vchodu dohodnete, že si zriadite vlastný účet a nadotujete si ho, tak z neho si môžete zaplatiť aj koberce na schody a na chodby.

    Ešte pre upresnenie - ak hovoríme o samostatnom účte, nemyslí sa tým samostatný účet v banke. Ide o samostatný analytický účet, ktorý vedie správca v účtovníctve. Takže napr. môže byt jeden účet fondu opráv v banke, ale správca v ecidencii má 3 podúčty pre každý vchod. Súčet tých účtov potom bude suma zostatku účtu v banke.

    sito je offline (nepripojený) sito

    sito
    ... moze spravca ... Nemôže! Správca má povinnosti vyplývajúce zo zákonov 657/2004, 246/2015,56/2018,157/2018, prípadne iných zákonov, ktoré sa týkajú správy bytových domov. Ale hlavne je to zákon 182/1993, ktorý umožňuje riešiť aj tebou položené otázky.

    A nebolo by pre vás výhodnejšie keby ste si založili SVB. Predseda SVB musí byť vlastník bytu v dome, rada SVB, jej členovia musia vlastniť byt v dome. A zhromaždenie SVB, všetci jeho členovia majú byt v dome, sú jeho spoluvlastníci. Robili by ste si to pre seba, teda tak aby ste boli všetci spokojný ako sa spravuje váš majetok.

    Ale poďme k tomu správcovi. Správcu bytového domu, domov môže robiť len ten správca ktorý spĺňa požiadavky, povinnosti vyplývajúce zo Zákona 246/2015.

    Aké má povinnosti pri správe domu vyplývajúce so Zákona 128/1993?

    "Správca je povinný viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom, ktorý spravuje. Prostriedky získané z úhrad za plnenia od vlastníkov bytov v dome a prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv (ďalej len „majetok vlastníkov“) musí správca viesť oddelene od účtov správcu v banke, a to osobitne pre každý spravovaný dom. Majiteľom účtu domu zriadeného správcom v banke sú vlastníci bytov v dome. Majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu. Majetok vlastníkov nesmie správca použiť na krytie alebo úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne nesúvisia s činnosťou spojenou so správou domu. Správca nesmie využiť majetok vlastníkov vo vlastný prospech alebo v prospech tretích osôb."

    ---Teda správca musí domu založiť účet v banke. Na ten účet posielajú vlastníci poplatky z užívanie bytu podľa mesačného predpisu, ktorý im podľa zmluvy o výkone správy určí správca.

    Správca musí tiež viesť účtovníctvo domu. Teda kto poslal, koľko poslal a kedy poslal peniaze na účet domu. Tiež má povinnosť samostatne účtovať FPÚaO. ---

    - "1. ktory ma viacero vchodov, rozdelit ucet fondu oprav domu na poducty podla vchodov a spravovat ich zvlášť? (konkretny zakon hladam)" -

    "Vlastníci bytov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade10) vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. "

    --- Ak si pochopil, čo je napísané v zákone, tak vlastníci bytov odsúhlasia preddavok do FPÚaO na 1 m2 plochy bytu. Preddavok krát plocha bytu je mesačný poplatok bytu do FPÚaO. Zo zákona má vlastník bytu povinnosť prispievať len do jedného FPÚaO. Do nejakého vchodového fondu nie je povinný dávať peniaze. V zmluve o výkone správy by si mali spoluvlastníci domu a správca domu dohodnúť podmienky správy domu, svoje práva a povinnosti. ---

    "Zmluva o výkone správy obsahuje najmä

    a) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu,

    b) spôsob výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku,

    c) zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi,

    d) zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi,

    e) zásady určenia výšky platieb za správu"

    --- Písmena c, d, e sa bezprostredne týkajú peňazí. Ak správcovi nič nebráni evidovať v účtovníctve časť poplatku do FPÚaO ako vchodové fondy opráv a spoluvlastníci s tým súhlasia, nadpolovičná väčšina všetkých spoluvlastníkov domu. ---

    "Vlastníci bytov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov v dome, ak hlasujú o preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a účele použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, zásadách hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi."

    --- Príklad: spoluvlastníci sa dohodnú, že 35 % p mesačného poplatku do FPÚaO sa prevedie na fond opráv vchodu. Zároveň sa dohodnú, ktoré veci vo vchode sa budú financovať z FPÚaO a ktoré budú financované z fondu opráv vchodu.

    Dopad: Ak si v niektorom vchode do roka dvakrát rozbijú sklo na vchodových dverách. Opravy dverí uhradia vlastníci bytov toho konkrétneho vchodu. Ostatné vchody im nedajú na opravy ani šesták.

    Ak by sa takto dohodli spoluvlastníci domu? V takom prípade je každý vlastník platiť dohodnutú sumu do FPÚaO. Nemôže povedať, že on do fondu vchodu nedá ani korunu. ---

    A na tieto peniaze zo zákona nemá vlastník bytu nárok na vrátenie, sú to spoločné peniaze domu vo FPÚaO.

    " Vlastník bytu v dome, ktorý sa neužíva, sa nemôže domáhať upustenia od povinnosti uhrádzať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrady za plnenia a platby za správu."



    -" 2. za akych podmienok moze spravca vytvoriť novy zvlastny ucet mimo uctu fondu oprav? (hladam konkretny zakon)" -

    ---Také podmienky ani povinnosť zákon správcovi neurčuje, neumožňuje. Ale ak si to ovečky na jeho návrh prajú? Mal by im správca vyhovieť, že? --- Ale takúto povinnosť voči tomu účtu domu má. ---

    "Úhrady za plnenia sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní mesačne vopred uhrádzať na účet domu v banke. Pri rozúčtovaní úhrad za plnenia sa zohľadňuje miera využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov alebo nebytových priestorov v dome."

    --- Ale takúto povinnosť voči tomu účtu domu má. ---

    "Správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinný vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome."

    "Prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru nemá doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome právo na vrátenie alikvotnej časti zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv od spoločenstva alebo správcu."

    --- O tom finančnom hospodárení domu? No správca by mal spoluvlastníkom domu oznámiť ako sa peniaze hýbali na ich účte v banke. Počiatočný stav účtu k 1.1. Vklady, úhrady vlastníkov bytov za rok, poplatok za vedenie účtu za rok, poplatok za správu domu za rok, prípadne iné správne poplatka dohodnuté v zmluve o výkone správy, náklady za služby, plnenia, čerpanie FPÚaO a konečný stav účtu k 31.12. Samozrejme, že výška účtu by v priebehu roka nemala klesnúť pod účtovnú sumu na FPÚaO. Takže načo by dom potreboval ešte nejaký iný účet v banke? ---


    -" 3. za akych podmienok môžu vlastníci bytov vkladat naraz väčšiu sumu peňazí na zvlastny ucet vytvoreny mimo uctu fondu oprav? (konkretny zakon hladam) "-

    --- Takto ti odpovedal Tibor: 3. Vlastník, ako fyzická osoba, môže kedykoľvek vložiť akúkoľvek sumu na akýkoľvek účet. A má pravdu. Ale kedy musí, keď nemusí? Niekde na východe asi tri štyri roky bol taký prípad. V štvorbytovke sa chceli zbaviť jedného spoluvlastníka, ti traja v súlade so zákonom schválili v dome mesačný poplatok do FPÚaO v takej sume, ktorú nedokázal ten štvrtý uhrádzať. Aj v televízii to bol. Ako to dopadlo, neviem. Ale predstav si, že by mu povedali, že musí dať do FPÚaO 20 000 €. Ak nemá, nech sa byt predá, niektorému z tých troch. Musí - nemusí, podľa zákona?

    Iný prípad: Na dome sa robila rekonštrukcia. Dom nemá dostatok peňazí, zoberie si úver a banke ručí za jeho splatenie požadovanou tvorbou a minimálnou mesačnou výškou FPÚaO. Náklady 100 000 € sa rozpočítal na jednotlivé byty podľa majetkového podielu. Asi sedem vlastníkov sa rozhodlo svoj podiel uhradiť v hotovosti, 20 000 €. Takže úver z banky bol len 80 000 €. Čo myslíš? Keby všetci mali 3 000 €. jeden - dvaja nie, nezaplatia. Ostatní, ste dlžníci, dáme vám byt do dražby?

    Tak už si ho našiel, ten konkrétny zákon?

    Vždy je to v ľuďoch, spoluvlastníkov domu, ak všetci súhlasia oni sú zákon. Ak nie, potom je zákon to, čo nám schvália tí naší poslanci, po..., ktorí prevažne nebývajú v bytových domoch a zákony sú také po... Každý po svojom si na ne se...
    Naposledy upravil sito : 24.09.20 at 14:52
    Estemensia Ďakujem za vycerpavajucu odpoveď.. SVB neprichadza do uvahy.. Prečo? Pretože ľudia....

    mari2x je offline (nepripojený) mari2x

    mari2x
    1. A opravu takého ležatého rozvodu započíta z ktorého FO (tam kde je porucha ?)
    2. Zriedka.
    Ale mohlo by to byť , ak by BD potreboval 2 úvery a bral by ich v 2 rôznych bankách
    ivka70 23.09.20 09:54 priradil do Porady

    Spravovanie fondu oprav spravcovskou spoločnosťou

    Porady, ktoré by vás mohli zaujímať

    Prihláste sa a sledujte len tie Porady, ktoré Vás zaujímajú.