Zavrieť

Porady

Postup predaja

Dobrý deň, rád by som sa poradil, aký je presný postup pri predaji bytu, aké máte skúsenosti a na čo dať pozor, som predávajúci (rodinný splnomocnenec), kupujúci kupuje byt na hypotéku, úver má vraj predschválený, nejakú minimálnu potrebnú časť bude platiť z vlastných zdrojov. Ide mi o presnú následnosť udalostí, prípadne aj s časom trvania. Veľmi pekne ďakujem za každú radu.
buchač Málo je toho ohľadom problematiky na Google ?
Ak mi povieš, že si nič nenašiel, tak sa len pousmejem.

...a ozaj, ak nevieš, čo a ako, tak celý predaj zver do rúk odborníkom.
sadek Takže som porozumel postup (toto nie je kópia z internetu, ale výsledok študovania):
ak je kupujúci s hypotek.-Certifikátom
20% z vlastných prostriedkov
80% hypotéka

1. Podpis rezervačky -termín 2 mes
zaplatí sa rez, záloha 3 tis.

2.Rezervačka sa nesie do banky

3. Znalecký posudok -a nesie sa do banky

4. Banka pripraví
Úverovú zmluvu UZ
Záložnú zmluvu ZZ

5. Notár: podpis Kúpnej zmluvy KZ
(každý má právo na exemplár)

6. Banka:
podpis UZ
podpis ZZ
úhrada 20% vkladom na účet uvedený v KZ

7. ZZ ide na Kataster

8. Kataster plomba

9. Banka prevod 80% na účet uvedený v KZ

10. KZ na Kataster

Prosím teda znalých aspoň o:

a. Rezervačka sa síce dáva štandardne 2 mes, ale ako som krytý voči tomu, že kupujúci nebude konať -alebo nájde lepšiu kúpu a 3 tis pokutu rád oželie -čo by bolo pre mňa dosť bolestivé (pozastavený predaj na 2 mes.!) ??

b. Čo bráni kupujúcemu ísť s podpísanou KZ na kataster skôr, než prebehne bod 9 -kedy súčasne vo výnimočnom prípade môže nastať stav, že nebudú splnené niektoré podmienky pre hypo, takže nový vlastník bude zapísaný -a ja tých 80% z ceny uvidím -možno -po rokoch súdnych ťahaníc (banku nezaujíma či bod 9 prebehol) ??
Pravidlá a tipy
  • Každý móže napísať len 1 odpoveď. Neskor mozete svoju odpoveď vylepšiť.
  • Odpoveď má priniesť riešenie na otázku, vyvarujte sa hodnotenia otázky.
  • Odpoveď má byť viac o faktoch ako o názoroch.
Dalšie pravidla a tipy
    Ak potrebujete v otázke niečo upresniť, najskôr sa spýtajte na podrobnosti.
    Koncept slúži na uloženie rozpracovanej odpovede, koncept sa zobrazuje len Vám, až kým ho nezverejníte.
    Ak máte podobnú otázku, založte Novú otázku alebo Súvisiacu otázku.
    ❤ Buďte priateľskí ❤
    Sme súčasťou jednej komunity, ktorá si chce vzájomne pomáhať, rozdieľnosť je vítaná ak neubližuje!
    Usporiadať podľa času

    janulka5595 je offline (nepripojený) janulka5595

    janulka5595
    Osobná skúsenosť -
    *Znalecký posudok
    *Cesta do banky - tá usúdi, koľko % schváli na hypo (zväčsa 80% a buď dofinanc vl. prostriedkami alebo spotreb.úverom (ak je dofinanc úverom, do 5 dní máš peniaze na účte, bez ohľadu na KZ, nakoľko spotr.úver nesúvisí priamo s nehnuteľnosťou
    *Spísanie KZ u notára, ten ju vloží do Centr.registra, vieš si u neho zaplatiť aj vklad vlastníckeho práva, ale to potom píšem aj nižšie
    *KZ sa vezme do banky kde sa naraz spíše záložná zmluva + zmluva o úvere, KZ ostane jeden exemplár banke
    *Banka zašle zál.zmluvu na kataster, akonáhle kataster vykoná zápis ťarchy, celú sumu hypotéky prevedie na účet predajcu - nie je žiadna záloha 20% vopred ani nič, banka vyplatí hypo až po vklade záložného práva!
    *Akonáhle bude mať predajca € na účte treba požiadať notára aby zaslal KZ do katastra na vklad vlastníckeho práva (hoc aj do 3-4 dní po vklade zál.práva) do 30 dní kataster vybaví požiadavku
    sadek Ďakujem za cennú radu. Ako som pochopil, tak z princípu rezervačka vôbec nemusí byť -čiže banka ako taká nie je na ňu vôbec zvedavá?
    janulka5595 Banka z hypo nevyplatí ani cent vopred, všetky prostriedky prevedie na účet až po vklade záložného práva. Iná je záloha predajcovi z vlastného vrecka, alebo zo spotrebiteľského úveru, ale to Vám dobrý notár ošetrí v KPZ

    Ellys je offline (nepripojený) Ellys

    Ak sa vyjadrujem k právnym témam, je potrebné brať moje odpovede s rezervou, nie som právnik, neposkytujem právne rady. A vždy sa môžem mýliť. ...viac Ellys
    Ak by som predávala nehnuteľnosť a zároveň by som nechcela, aby mi kupujúci kúpu odriekol, asi by som neriešila žiadne rezervačné zmluvy ale rovno by som sa snažila uzavrieť (dobre spísanú!) kúpnu zmluvu, kde by ale bolo upravené, ako sa bude uhrádzať kúpna cena (po častiach) a tiež by v nej bola riadne upravená možnosť odstúpenia od zmluvy pri nedodržaní lehôt alebo prípadne pri neodklepnutí úveru kupujúcemu. Tiež by som využila advokátsku alebo notársku úschovu, a to minimálne na úschovu peňazí, ale ideálne by som dala do úschovy aj listiny - originály kúpnej zmluvy a návrhy na vklad.

    Skúsim v skratke (haha) popísať, ako by som si predaj nehnuteľnosti riešila ja (postup v prípade, ak na kupovanej nehnuteľnosti neviazne žiadne iné záložné právo banky, a teda sa financiami z kúpy nebude financovať iný úver doterajšieho vlastníka). Časy neudávam, ale aj so znaleckým posudkom sa to celé dá stihnúť do 2-3 mesiacov.

    0. Informovať sa v banke, aké dokumenty si vyžadujú k úveru. Klasicky je to nejaká kúpna zmluva (alebo zmluva o budúcej zmluve, rezervačná zmluva) - z ktorej bude vyplývať, že má dôjsť p prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Ďalej sú to údaje o príjmoch žiadateľa o úver (jeho pracovná zmluva, potvrdenie o príjmoch zo závislej činnosti, prípade ak má príjmy aj z podnikania a pod...) Ďalej si banka určite vyžiada poistnú zmluvu na nehnuteľnosť. Môže si vyžiadať znalecký posudok (naša banka znalecký posudok ani nepotrebovala, stačili jej fotky nehnuteľnosti)... list vlastníctva.. myslím, že to by mohlo byť asi tak všetko. Každopádne sa musí kupujúci informovať v banke, aké doklady je potrebné k zmluve o úver doložiť. Každá banka to môže mať inak a môže požadovať iné doklady. Je vhodné informovať sa rovno aj o tom, či treba banke doložiť kópie, overené kópie alebo originály dokumentov.

    V zásade sa ale banke preukazuje (žiadateľom o úver):
    - že dôjde k prevodu vlastníckeho práva (preukazuje sa napr. kúpnou zmluvou, rezervačnou zmluvou, zmluvou o budúcej zmluve)
    - že má žiadateľ o úver dostatok vlastných prostriedkov (výpis z účtu)
    - že je žiadateľ bonitný (potvrdenia o príjmoch, pracovná zmluva.. čo si banka vyžiada)
    - že sa založí nehnuteľnosť, ktorá má dostatočnú hodnotu (preukazuje sa napr. znaleckým posudkom...)
    - že sa vôbec kupujúci s predávajúcim zaviazali zriadiť záložné právo banky na nehnuteľnosť (to by malo byť upravené priamo v kúpnej / rezervačnej zmluve)
    - že je nehnuteľnosť poistená (poistná zmluva na nehnuteľnosť)

    ... neskôr (po podpise kúpnej zmluvy, pred čerpaním úveru) preukazuje kupujúci banke:
    - že časť vlastných prostriedkov uhradil (napr. na účet úschovy)
    - že bolo zriadené záložné právo banky k nehnuteľnosti (výpis z katastra)

    ... po čerpaní úveru ešte kupujúci banke do nejakého času preukazuje aj to, že bolo jeho vlastnícke právo zapísané, a teda že sa skutočne stal vlastníkom kupovanej nehnuteľnosti (výpis z LV)

    .... no a teraz k tomu postupu....

    1. Takže najprv.. príprava kúpnej zmluvy (s budúcim kupujúcim), návrhu na vklad vlastníckeho (nie záložného) práva do katastra a zmluvy o úschove (s notárom alebo advokátom a budúcim kupujúcim). Dajme tomu, že sú všetky ostatné dokumenty už pripravené (znalecký posudok, poistka na dom..) .

    2. Dokumenty sa podpíšu, overia sa podpisy na tých rovnopisoch, na ktorých majú byť overené, a následne budú dokumenty vložené do úschovy.

    POZOR, banke je potrebné preukázať, že bola podpísaná buď rezervačná zmluva, zmluva o budúcej zmluve alebo kúpna zmluva.. Treba sa vopred informovať, aké dokumenty treba doložiť a či originály, kópie.. Normálne by mala stačiť kópia kúpnej zmluvy bez overených podpisov, nám dokonca stačil len nepodpísaný návrh zmluvy o budúcej zmluve, ale každá banka to môže mať inak. Každopádne originál kúpnej zmluvy s overenými podpismi by som kupujúcemu určite do rúk nedávala, jedine kópiu a rozhodne bez overených podpisov. Môže sa dohodnúť v zmluve o úschove aj to, že v prípade vyžiadania originálu zmluvy bankou (čo by sa ale stať nemalo), pošle banke listinu priamo advokát.

    3. Takže.. dokumenty sú v úschove, banka má preukázané, že má dôjsť k prevodu nehnuteľnosti. Kupujúci zloží časť vlastných finančných prostriedkov na účet úschovy. Potvrdenie o zložení časti vlastných finančných prostriedkov do úschovy sa doloží banke. Ak kupujúci financie prevodom z účtu, ktorý má v tej istej banke, od akej chce čerpať úver, väčšinou si vie prevod banka overiť aj sama. Ak by mal účet v inej banke, bude musieť doložiť, že zložil vlastné peniaze do úschovy.

    4. Nasleduje podpis záložnej zmluvy a zmluvy o úvere. Po podpise záložnej zmluvy je potrebné podať návrh na vklad záložného práva do katastra. To si už zvyčajne ošetrí sama banka. Aj keď ak to ponáhľa, môže podať návrh na vklad záložného práva do katastra rovno vlastník nehnuteľnosti. Kým nebude záložné právo vyznačené na LV, bude tam vyznačená plomba.

    5. Až potom, ako bude záložné právo banky zapísané na liste vlastníctva, a vlastné prostriedky kupujúceho uhradené na účet úschovy, uvoľní banka peniaze z úveru. Tiež musí mať preukázané všetky tie veci popísané vyššie. Banka môže peniaze z úveru poukázať priamo na účet úschovy (podľa toho ako si to ošetrí kupujúci). Banka môže financie poslať aj na účet kupujúceho a ten ich potom prepošle na účet úschovy, to už je detail. Podstatné je, že v zmluve o úschove bude uvedený nejaký termín, do kedy má byť celá kúpna cena (vlastné peniaze + hypotéka) uhradená na účte úschovy. To už je jedno, či to uhradí priamo banka alebo kupujúci, dôležité je, dokedy to má byť na účte úschovy uhradené.

    6. Keď bude celá kúpna cena uhradená na účet, uvoľní advokát / notár z úschovy listiny na návrh na vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Bez tých by nebolo možné zapísať vlastnícke právo kupujúceho na LV. Následne je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva na kataster. (Tradične do dňa zápisu vlastníckeho práva bude na LV vyznačená plomba)

    7. Keď bude ako vlastník na LV uvedený nový majiteľ (kupujúci), advokát / notár uvoľní celú kúpnu cenu (ktorá je do tejto chvíle blokovaná na účte úschovy) a prevedie ju na účet predávajúceho.

    Má to jednu výhodu, a teda - kupujúci nepríde o svoje peniaze skôr, než bude zapísaný ako vlastník na LV a predávajúci nepríde o svoju nehnuteľnosť skôr, než budú všetky peniaze bezpečne na účte úschovy. Akonáhle sú peniaze alebo listiny v úschove, nemôže s nimi ani predávajúci ani kupujúci manipulovať, kým nie sú splnené podmienky úschovy.

    --------
    ale ako som už písala, je potrebné mať dobre spísanú kúpnu zmluvu a zmluvu o úschove a predtým sa informovať v banke. Odporúčam dať spísať kúpnu zmluvu advokátovi. Ja by som v kúpnej zmluve určite dohodla aj nejakú zmluvnú pokutu pre prípad, ak by kupujúci (alebo aj predávajúci) bezdôvodne od kúpnej zmluvy odstúpil, ale možnosť odstúpiť od kúpnej zmluvy bez udania dôvodu by som ja osobne ponechala. Určite by som ponechala minimálne možnosť odstúpiť od kúpnej zmluvy v prípade, ak nebude kúpna cena uhradená na účet úschovy riadne a včas (t. j. aj vlastné financie, aj zdroje z hypotéky). No to už záleží na preferenciách, ako sa zmluva nastaví. Tiež odporúčam jasne stanoviť lehoty, do kedy má byť aká časť kúpnej ceny uhradená a čo sa stane, ak sa lehota nedodrží alebo ak banka nakoniec úver neschváli.

    Ono to môže byť dosť komplikované, ak človek nevie, na čo sa sústrediť a na čo si dať pozor, preto určite odporúčam dať si min. kúpnu zmluvu vypracovať advokátom, ak už nechcete využiť služby realitiek (čomu sa nečudujem).

    Hm.. keď to tak po sebe čítam, až také krátke to nebolo a znie to dosť chaoticky... nuž čo.. je večer.. ale snáď aspoň v niečom to pomôže.
    Naposledy upravil Ellys : 09.11.20 at 23:10
    8 komentáre - rozbaľ     zbaliť
    buchač Hm.. keď to tak po sebe čítam, až také krátke to nebolo a znie to dosť chaoticky... nuž čo.. je večer.. ale snáď aspoň v NIČOM to pomôže.
    =====================
    Keď som to tak čítal (na preskáčku), nuž je to až príliš dlhé, pomaly román.
    Chaos je slabý výraz.
    To, že je večer, nikoho neospravedlňuje, stačilo sa na ten "popis" vyondiať a napísať ho ráno.
    Aspoň v NIČOM nepomôže ? To je fakt...NIČ zvyčajne nepomôže.
    Ellys Nie som platená za právne poradenstvo, a teda reklamácie neprijímam
    buchač Ellys (Dnes 00:13) Nie som platená za právne poradenstvo,
    ===================
    Kto by už len za takéto " poradenstvo " platil ? Ja teda veru nie.
    Ellys A inak si kompletny?
    Máš snáď pocit, že od niekoho chcem, aby mi za moje komentáre platil? Skús sa radšej pozrieť ta tú svoju vlastnú "užitočnú" radu, všeználku. Odkázať na odborníka alebo na google vie každy, to je najjednoduchšie
    buchač Decko moje...ja som neradil, ale iba komentoval...a to je rozdiel.

    Dám ti otázku.
    Koľko nehnuteľností si kúpila a predala ? Asi len jednu ?
    Tak mi tu nemudruj, lebo ja ich mám za sebou niekoľko.

    ...a idem ťa rozpitvať jak žabu :

    1. Môže si vyžiadať znalecký posudok (naša banka znalecký posudok ani nepotrebovala, stačili jej fotky nehnuteľnosti)
    - toto nemôžeš myslieť vážne
    - že banka si MOŽE vyžiadať ? Banky si robia VLASTNÉ posudky po svojej linke
    - FOTKY nehnuteľnosti ? Len, iba...a nič viac ? Uhm...verím, verím...

    2. údaje o príjmoch žiadateľa o úver (jeho pracovná zmluva,
    - PRACOVNÁ zmluva je odkedy potrebná pri kúpe nehnuteľností ?

    3. Odporúčam dať spísať kúpnu zmluvu advokátovi.
    - hm....a čo som napísal ja ?????


    Mám pocit, že máš v tom chaos...
    Ellys Mne je jedno, či mi veríš, alebo nie. My sme znalecký posudok nepodkladali vôbec (čsob), banka si sama podľa fotiek ohodnotila nehnuteľnosť. Bilancia, v minulom roku kúpene 2 nehnuteľnosti, dom a byt, SR, ČR (nie žeby na tom záležalo, človek môže mať oravdu, aj keď nepredal alebo nekúpil nič, ale to ti asi nedošlo)

    Pracovnú zmluvu si môže banka kľudne vyžiadat na preukázanie bonity, dokonca aj od ručiteľa, ak je. (Napr. ak je človek v novom zamestnaní).

    Každopádne, tebe môj komentár určený nebol, a teda nikto ťa nenúti ho čítať, a už vôbec nie sa ním riadiť.
    buchač Ach jo...toto snáď nie je možné.

    Ja dám určité názory...a ty sa snažíš protiargumentovať informáciami, ktoré som dal ja a tým pádom ich aj potvrdzuješ ?
    marjankaj Pochváliť Ellys
    Ak sa vyjadrujem k právnym témam, je potrebné brať moje odpovede s rezervou, nie som právnik, neposkytujem právne rady. A vždy sa môžem mýliť.
    -----------
    Tímto se to vysvětluje
      zbaliť

    Porady, ktoré by vás mohli zaujímať

    Prihláste sa a sledujte len tie Porady, ktoré Vás zaujímajú.