Zavrieť

Porady

Predkupné právo (pre pokročilých)

Som vlastníkom podielu ½ na niekoľkých pozemkoch, zapísaných na 1 liste vlastníctva. Druhú ½ v r.2022 pôvodný vlastník "A" predal tretej osobe "B", bez toho aby mi v súvislosti s mojim predkupným právom tento podiel ponúkol.
Mám v úmysle kontaktovať nového vlastníka a v zmysle § 603 ods. (3) Občianskeho zákonníka ho vyzvať, aby mi podiel predal za rovnakých podmienok, ako ho sám nadobudol.
Túto možnosť mi ponúka platná legislatíva a aj v praxi to takto často funguje. V mojom prípade však v praxi narážam na niekoľko problémov:

Problém 1) Ako určiť, aké boli pri prevode podmienky predaja podielov k pozemkom, ktoré sa ma týkajú? Zjednodušene: Aká bola cena za tieto podiely?
Kúpna zmluva je hrubá asi 6cm, pričom jej obsah tvorí na >99% súpis prevádzaných pozemkov (stovky pozemkov, nie iba tie ktoré spolu-vlastním). V článku „Kúpna cena“ je uvedená iba jedna celková suma XY,-€, ktorú má zaplatiť kupujúci predávajúcemu za všetky prevádzané podiely. Žiadna ďalšia špecifikácia ceny napr. podľa druhov pozemkov, ich umiestnenia atď. Nie je uvedená ani celková sumárna výmera prevádzaných podielov, z ktorej by sa dala jednoducho (celková cena/celková výmera) odvodiť cena za 1m2. Mám za to, že za predpokladu, že by som zistil celkovú výmeru prevádzaných podielov – bola by za daných okolností takto jednoducho odvodená cena za 1m2 obhájiteľná. Ďalším vodítkom by mohla byť informácia o cene, ktorú som sa neoficiálne dozvedel od známeho „C“. Tento sa o realizovanom prevode dozvedel ešte v čase prebiehajúceho vkladového konania na katastri, pričom na základe jeho podnetu bolo vkladové konanie prerušené. Aby kataster tento vklad nakoniec nezamietol, nadobúdateľ „B“ navrhol sťažovateľovi „C“, že po úspešnom prevode, mu ním požadované podiely predá (za rovnaných podmienok, za akých ich sám nadobudol) za 0,70€ za 1m2. Sťažovateľ „C“ súhlasil, pričom s nadobúdateľom „B“ spísali neverejnú zmluvu o budúcej zmluve. Túto informáciu o cene mi však poskytol sťažovateľ „C“ iba ústne, neoficiálne, po kamarátsky. Zmluvu som nevidel a zrejme ani neuvidím.
Problém 2) Predmetné podiely nadobúdateľ „B“ ihneď po prevode zaťažil záložným právom banky. Nadobúdateľ si od banky vzal na predmetnú kúpu pozemkov úver, pričom za svoj záväzok voči banke ručí samotnými pozemkami. Všetky podiely v jeho vlastníctve sú teda zaťažené záložným právom banky. Pre mňa to v praxi znamená, že aktuálne tie podiely „neviem“ kúpiť za rovnakých podmienok, za akých boli predané aktuálnemu vlastníkovi „B“. Pozemky, zaťažené záložným právom banky voči tretej osobe pochopiteľne nie je veľmi rozumné kupovať. Naskytajú sa mi tieto možnosti riešenia:
• Požiadať vlastníka „B“, aby zabezpečil odstránenie záložného práva z mnou dotknutého LV.
- Predpokladám, že ak by vlastník takejto požiadavke odmietol vyhovieť (napr. s argumentom, že je to administratívne, časovo aj finančne náročná záležitosť), môžem sa obrátiť tak akurát na súd.
- Ak by mi prisľúbil, že mojej požiadavke vyhovie a následne by pasivitou naťahoval čas – bojím sa, že mi uplynie premlčacia lehota 3r. a celé to padne.
• Navrhnúť vlastníkovi „B“, aby mi predmetné podiely predal za zníženú cenu a následne sa pokúsiť priamo s bankou záložné právo z LV vymazať. Nie som si ale istý, či by sa mi ten výmaz podaril a koľko by ma to stálo. Každopádne by sa celá akcia predražila.

Ako teda postupovať pri domáhaní sa mojich nárokov - riešení problémov 1 a 2 ?
Pravidlá a tipy
  • Každý móže napísať len 1 odpoveď. Neskor mozete svoju odpoveď vylepšiť.
  • Odpoveď má priniesť riešenie na otázku, vyvarujte sa hodnotenia otázky.
  • Odpoveď má byť viac o faktoch ako o názoroch.
Dalšie pravidla a tipy
    Ak potrebujete v otázke niečo upresniť, najskôr sa spýtajte na podrobnosti.
    Koncept slúži na uloženie rozpracovanej odpovede, koncept sa zobrazuje len Vám, až kým ho nezverejníte.
    Ak máte podobnú otázku, založte Novú otázku alebo Súvisiacu otázku.
    ❤ Buďte priateľskí ❤
    Sme súčasťou jednej komunity, ktorá si chce vzájomne pomáhať, rozdieľnosť je vítaná ak neubližuje!
    Usporiadať podľa času

    Mária27 je offline (nepripojený) Mária27

    Mária27
    V prvom rade si uvedom, že ty máš k podielu zákonné predkupné právo. § 602 a nasl. sa pre zákonné predkupné právo používajú analogicky, nakoľko riešenie porušenia zákonného predkupného práva nie je zákonom priamo upravené. Ustanovenia z § 602 a nasl., ktoré sa vzťahujú výslovne len na porušení zmluvného práva, pre zákonné ani neplatia.

    Zákonné predkupné právo spoluvlastníka je upravené v § 140 OZ. A ti spoluvlastník pred predajom neponúkol podiel, zmluva o prevode podielu je neplatná, nie však absolútne ale relatívne. Ako oprávnený spoluvlastník máš dve možnosti:
    1. dovolať sa relatívnej neplatnosti tejto zmluvy (§ 40a OZ - vyslovene), alebo
    2. domáhať sa od nadobúdateľa, aby ti vec ponúkol na kúpu podľa § 603 ods. 3 OZ.

    Ak využiješ prvú možnosť, nadobúdateľ získa kúpnu cenu späť a môže sa vyrovnať s bankou.
    Ty sa môžeš následne domáhať vydania podielu od spoluvlastníka zrušením a vyporiadaním podielového spoluvlastníctva - dôvod máš.
    3 komentáre - rozbaľ     zbaliť
    MARE-Q Ďakujem veľmi pekne za reakciu na moju otázku.

    "V prvom rade si uvedom, že ty máš k podielu zákonné predkupné právo. § 602 a nasl. sa pre zákonné predkupné právo používajú analogicky, nakoľko riešenie porušenia zákonného predkupného práva nie je zákonom priamo upravené."
    Áno, tomuto rozumiem, naštudoval som si dosť veľkú zbierku praktických príkladov, ktoré sa dajú nájsť na webe. Tomu, že sa príslušné §§ použijú analogicky ale chápem tak - že sa použijú rovnako ako keby sa jednalo o zmluvné predkupné právo. Alebo sa mýlim?

    "Ako oprávnený spoluvlastník máš dve možnosti:
    1. dovolať sa relatívnej neplatnosti tejto zmluvy (§ 40a OZ - vyslovene)"
    Ak sa nemýlim - toto sa dá iba súdnou cestou, čomu by sme sa radšej vyhli

    "2. domáhať sa od nadobúdateľa, aby ti vec ponúkol na kúpu podľa § 603 ods. 3 OZ."
    Túto možnosť chcem využiť. Ale hľadám schodný spôsob ako vyriešiť mnou popísaný Problém 2)
    Mária27 Ak ti bude chcieť previesť podiely, vysvetlí ti cenu alebo sa dohodnete. Inak pôjdeš na súd a budeš dokazovať hodnotu ty - tak či tak.
    MARE-Q A v tejto veci by ste mi vedeli poradiť?
    Na uplatnenie predkupného práva sa vzťahuje 3-ročná premlčacia lehota.

    1) Čo je rozhodujúce pre začatie plynutia lehoty? Dátum podpisu kúpnej zmluvy, dátum podania návrhu na vklad do KN, alebo dátum povolenia vkladu do KN?

    2) Čo je rozhodujúce pri posudzovaní, či sa premlčacia lehota "stihla"? Dátum kedy som písomne vyzval nového vlastníka, aby mi predmetné podiely previedol? Alebo až dátum, kedy môj právnik/advokát oznámi pôvodnému resp. novému vlastníkovi, že podávame žalobu na súd?
      zbaliť

    ivka70 je teraz online ivka70

    ivka70
    Ty mozes jedine toto a bolo by dobre, aby ta zastupoval pravnik. (uz ti ostava len 2, kedze podiely uz su v katastri prevedene)

    https://ficek.sk/predkupne-pravo-28887

    V prípade, že by napriek uvedenému povinný predal svoj podiel na nehnuteľnosti tretej osobe, máte následne tieto možnosti :

    1./ domáhať sa na súde vydania neodkladného opatrenia - nenakladať s nehnuteľnosťou, ktorá je predmetom predkupného práva a v rámci katastrálneho konania žiadať jeho prerušenie (§ 31a/ katastrálneho zákona)

    2./ domáhať sa podaním žaloby o určenie relatívnej neplatnosti právneho úkonu - zmluvy a to ako voči nadobúdateľovi, tak aj prevodcovi, všetko v lehote 3 rokov,

    3./ môžete sa dožadovať na nadobúdateľovi podielu písomnou formou, aby vám tento podiel ponúkol na predaj za rovnakých podmienok ako ho nadobudol on od prevodcu. V prípade, že výzva akceptovaná nebude, potom môžete podať žalobu na súde, aby súd svojim rozhodnutím nahradil prejav vôle nadobúdateľa podielu.
    MARE-Q Ďakujem pekne za odpoveď, ale veľmi si mi nepomohla. O tom, že zamýšľam využiť možnosť č.3 z https://ficek.sk/predkupne-pravo-28887 píšem hneď v úvode mojej otázky. Ide mi o podrobne popísané realizačné detaily.
    ivka70 Kvoli tym sa obrat na pravnika .... to mas hned na zaciatku odpovede ....

    mari2x je offline (nepripojený) mari2x

    mari2x
    Naozaj sú pre teba tie podiely také "vzácne ?"
    4 komentáre - rozbaľ     zbaliť
    MARE-Q Pre mňa osobne sú vzácne, keďže môj prastarý otec chodil za prácou na celú letnú sezónu do Nemecka aby si ich mohol kúpiť.
    mari2x myslené boli tie, čo nevlastníš
    MARE-Q Detto. Tie, ktoré nevlastním neuvážene predali príbuzní - tiež potomkovia prastarého otca
    mari2x a máš aj plán, čo s nimi, ak by si ich získala / kúpila
      zbaliť

    Predkupné právo (pre pokročilých)

    Porady, ktoré by vás mohli zaujímať

    Prihláste sa a sledujte len tie Porady, ktoré Vás zaujímajú.