Som vlastníkom podielu ½ na niekoľkých pozemkoch, zapísaných na 1 liste vlastníctva. Druhú ½ v r.2022 pôvodný vlastník "A" predal tretej osobe "B", bez toho aby mi v súvislosti s mojim predkupným právom tento podiel ponúkol.
Mám v úmysle kontaktovať nového vlastníka a v zmysle § 603 ods. (3) Občianskeho zákonníka ho vyzvať, aby mi podiel predal za rovnakých podmienok, ako ho sám nadobudol.
Túto možnosť mi ponúka platná legislatíva a aj v praxi to takto často funguje. V mojom prípade však v praxi narážam na niekoľko problémov:
Problém 1) Ako určiť, aké boli pri prevode podmienky predaja podielov k pozemkom, ktoré sa ma týkajú? Zjednodušene: Aká bola cena za tieto podiely?
Kúpna zmluva je hrubá asi 6cm, pričom jej obsah tvorí na >99% súpis prevádzaných pozemkov (stovky pozemkov, nie iba tie ktoré spolu-vlastním). V článku „Kúpna cena“ je uvedená iba jedna celková suma XY,-€, ktorú má zaplatiť kupujúci predávajúcemu za všetky prevádzané podiely. Žiadna ďalšia špecifikácia ceny napr. podľa druhov pozemkov, ich umiestnenia atď. Nie je uvedená ani celková sumárna výmera prevádzaných podielov, z ktorej by sa dala jednoducho (celková cena/celková výmera) odvodiť cena za 1m2. Mám za to, že za predpokladu, že by som zistil celkovú výmeru prevádzaných podielov – bola by za daných okolností takto jednoducho odvodená cena za 1m2 obhájiteľná. Ďalším vodítkom by mohla byť informácia o cene, ktorú som sa neoficiálne dozvedel od známeho „C“. Tento sa o realizovanom prevode dozvedel ešte v čase prebiehajúceho vkladového konania na katastri, pričom na základe jeho podnetu bolo vkladové konanie prerušené. Aby kataster tento vklad nakoniec nezamietol, nadobúdateľ „B“ navrhol sťažovateľovi „C“, že po úspešnom prevode, mu ním požadované podiely predá (za rovnaných podmienok, za akých ich sám nadobudol) za 0,70€ za 1m2. Sťažovateľ „C“ súhlasil, pričom s nadobúdateľom „B“ spísali neverejnú zmluvu o budúcej zmluve. Túto informáciu o cene mi však poskytol sťažovateľ „C“ iba ústne, neoficiálne, po kamarátsky. Zmluvu som nevidel a zrejme ani neuvidím.
Problém 2) Predmetné podiely nadobúdateľ „B“ ihneď po prevode zaťažil záložným právom banky. Nadobúdateľ si od banky vzal na predmetnú kúpu pozemkov úver, pričom za svoj záväzok voči banke ručí samotnými pozemkami. Všetky podiely v jeho vlastníctve sú teda zaťažené záložným právom banky. Pre mňa to v praxi znamená, že aktuálne tie podiely „neviem“ kúpiť za rovnakých podmienok, za akých boli predané aktuálnemu vlastníkovi „B“. Pozemky, zaťažené záložným právom banky voči tretej osobe pochopiteľne nie je veľmi rozumné kupovať. Naskytajú sa mi tieto možnosti riešenia:
• Požiadať vlastníka „B“, aby zabezpečil odstránenie záložného práva z mnou dotknutého LV.
- Predpokladám, že ak by vlastník takejto požiadavke odmietol vyhovieť (napr. s argumentom, že je to administratívne, časovo aj finančne náročná záležitosť), môžem sa obrátiť tak akurát na súd.
- Ak by mi prisľúbil, že mojej požiadavke vyhovie a následne by pasivitou naťahoval čas – bojím sa, že mi uplynie premlčacia lehota 3r. a celé to padne.
• Navrhnúť vlastníkovi „B“, aby mi predmetné podiely predal za zníženú cenu a následne sa pokúsiť priamo s bankou záložné právo z LV vymazať. Nie som si ale istý, či by sa mi ten výmaz podaril a koľko by ma to stálo. Každopádne by sa celá akcia predražila.
Ako teda postupovať pri domáhaní sa mojich nárokov - riešení problémov 1 a 2 ?