Dôležité je či ste spoločenstvo registorvané na KÚ. Ak áno tak si treba pozrieť zákon NR SR 182/1993. Tam je všetko uvedené. Je to právny proces tak je potrebné preštudovať si tento zákon.

Podľa mňa treba ísť za tou kontaktnou osobou nech zvolá schôdzu vlastníkov aj bez vedomia správcu kde predostrete návrh na zmenu správy. Predpokladám že si asi chcete spraviť svb, alebo možno len zmeniť správcovskú firmu. A na tej schôdzi sa uvidí či vôbec o to ľudia javia záujem alebo nie. Treba si to premyslieť a zvážiť všetky pre a proti a podla predbežných súhlasov vlastníkov by sa potom zvolala schôdza na ktorú by bol prizvaný aj správca, kde by ste už jasne formulovali čo chcete a prípadne by sa mu vypovedala zmluva. Ak sa naozaj bude jednať o založenie svb tak tam jednoznačne doporučujem preštudovať uvedený zákon. Bez jeho znalosti sa nedá robiť skoro nič.

P.S. Vlastníci bytov sa predsa môžu stretnúť kedy chcú ak im o niečo ide. Potom sa dá písomne pozvať aj správca.

Dakujem za odpovede. Zatial nie sme SVB, chceli by sme ho po vypovedani zmluvy spravcovskej spolocnosti vytvorit. Islo mi v prvej faze o to, ci sa da zvolat schodza bez dotycnej kontaktnej osoby. Vraj musi minimalne 1/4 vlastnikov poziadat uvedenu osobu o to, aby ona poziadala spravcu o zvolanie schodze...?

K nám správca sa vôbec neunuvá, vraj nemá čas a čo by s nami v kočikárni alebo na chodbe prejednál. Nech náš blok ide za ními.

Ahoj Tana,

je úplne jedno, či ste SVB alebo bytový dom, kde správu zabezpečuje prostredníctvom zmluvy o výkone správy správca o ktorom rozhodli vlastníci vášho domu na schôdzi vlastníkov. Pre oba prípady správy je podstatný Zák. 182/93 z.z. v platnom znení, podľa ktorého schôdzu vlastníkov môže zvolať ktorýkoľvek z vlastníkov bytového domu. Schôdza bude právoplatná, pokiaľ bude zvolaná v súlade so zák.182/93 z.z., t.j každému z vlastníkov bude preukázateľne 10 dní predom doručená pozvánka, s programom, miestom a hodinou konania schôdze. Schôdzu môže viesť vlastník, ktorého vlastníci na schôdzi poveria vedením schôdze (vôbec to nemusí byť váš predseda domovej samosprávy, takúto funkciu zákon ani nepozná, táto funkcia bola obvyklá v družstvách). V prípade, ak sa schôdze vlastníkov v uvedenú hodinu na pozvánke nezúčastní nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov, môžete uznesenia na schôdzi príjmať až po hodine. Vtedy hlasuje nadpolovičná väčšina prítomných vlastníkov.

Súhlasím skoro so všetkým, až na tú hrubo označenú časť. Odvolávam sa pritom na citovaný zákon § 8b ods. 2 písm. g:

"(2) Pri správe majetku vlastníkov je správca povinný najmä

a) ....
.....
g) zvolať schôdzu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo keď o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome."


Zákon neumožňuje komukoľvek zvolávať schôdzu, môže tak urobiť jedine správca. AK je založené SVB, tak zhromaždenie zvoláva Rada SVB podľa § 7c ods. 8:

"(8) Zhromaždenie tvoria všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Zhromaždenie zvoláva rada podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo keď o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome."

Pozor na to, lebo poznám prípad, kedy správca súdne napadol neplatnosť práve takto zvolanej schôdze iba vlastníkmi bytov, kde osúhlasili zmenu správcu. Ak budem vedieť, ako dopadol spor, dám to sem. Zatiaľ sa treba držať v medziach zákona a radšej podpismi tej 1/4 vlastníkov požiadať správcu, aby zvolal schôdzu. Na základe takej žiadosti je povinný juzvolať.

§ 8b, ods.2, písm. g
hovorí o povinnostiach na strane správcu, ktorý je povinný zvolať schôdzu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podľa potreby, namenej raz za rok(čo spravidla robia takmer všetci správcovia v mesiaci máj z príložitosti vyúčtovania) alebo keď o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov, v tom máš pravdu.
Myslím si však, že nemáš pravdu v tom, že zákon neumožňuje zvolať schôdzu vlastníkov "komukoľvek" (myslím tým ktorémukoľvek z vlastníkov) a už vôbec nie je pravda, čo píšeš ďalej, že schôdzu môže zvolať jedine správca.

§ 14 ods.1
"Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu ..."

§14 ods.2
"Oznámenie o schôdzi vlastníkov musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne 10 dní pred dňom konania schôdze"
V súvislosti s týmito vyššie uvedenými citáciami § Zák. 182/93 Z.z. chcem povedať, že zákon nezakazuje žiadnemu z vlastníkov zvolať schôdzu vlastníkov. Podstatné je, aby schôdza vlastníkov bola zvolaná v súlade so zákonom, t.j. aby bola všetkým vlastníkom preukázateľne doručená pozvánka s programom schôdze, dňom, miestom a hodinou konania schôdze vlastníkov.

Prípad, ktorý uvádzaš, že správca práve takto zvolanú schôdzu vlastníkov iba vlastníkmi na ktorej bola odsúhlasená iná správa (asi máš na mysli daná výpoveď správcovi) napadol na súde môže byť pravdivý, otázkou však zostáva, aké dôvody sú uvedené v žalobnom návrhu. Pochybujem, že súd rozhodne v neprospech vlastníkov, pokiaľ boli dodržané zákon stanovené náležitosti zvolania schôdze, ktoré som už vyššie uviedla. Tiež som sa vo svojej praxi stretla veľakrát s tým, že správca nesúhlasil s výpoveďou (robí to veľa správcov, ktorí pokiaľ to môžu využiť, urobia to, nakoľko nechcú stratiť bytový dom) a podal žalobný návrh na súd z dôvodu neplatnosti schôdze vlastníkov (vlastníci na schôdzi prijali uznesenie o výpovedi zo správy). Pokiaľ však schôdza vlastníkov bola zvolaná v súlade so zákonom a je o tom vyhotovená zápisnica, ktorá je riadne zapísaná a podpísaná zvoleným zapisovateľom, podpísaná overovateľmi a je v nej jasne sformulované uznesenie o výpovedi správcovi, môže sa stať, že správca nakoniec žalobný návrh stiahne a stretla som sa aj s takým prípadom, nakoľko náklady na podanie žaloby na každého vlastníka jednotlivo, (čo v tomto prípade musí správca urobiť) sú také vysoké, že si to rozmyslel, pretože vedel, že ťahá za kratší koniec .

Pekný slnečný deň

No neviem, podľa môjho názoru to môže len ten správca urobiť. Viem, že v praxi zvolávajú schôdzu aj výbory vlastníkov, zástupca vlastníkov či ktokoľvek, kto vystupuje ako neoficiálny medzičlánok medzi vlastníkmi a správcom. Pokiaľ voči tomu nikto nenamieta, tak schôdza nemá byť prečo neplatná. Ale prečo potom zákon hovorí, že správca musí zvolať schôdzu, ak o to požiada aspoň 1/4 vlastníkov? Veď to by tam potom vôbec nemuselo byť, podľa tvojho tvrdenia by mohol ktorýkoľvek vlastník sám zvolať schôdzu. Tá požiadavka 1/4 vlastníkov by potom bola bezpredmetná.

Ale možno máš pravdu. Som zvedavý, ako rozhodne súd.

Ahoj Chobot,

"Ale prečo potom zákon hovorí, že správca musí zvolať schôdzu, ak o to požiada aspoň 1/4 vlastníkov?"

Zákon 182/93 Z.z. je o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a zákonodarcovia sa zamerali pri jeho tvorbe v prvom rade na ochranu práv na strane vlastníka a nie správcu, preto jeho prevažná časť je o právach a povinnostiach vlastníka bytu ale na strane druhej o povinnostiach správcu, (bližšie vzájomné práva a povinnosti si obe zmluvné strany dohodnú v zmluve o výkone správy) ktorému vlastníci platia poplatok za činnosti, ktoré pre nich správca zabezpečuje (ekonomickú, technickú, právnu, atď.).
Podľa môjho názoru dôvodom povinnosti správcu uvedenej v zákone zvolať raz ročne schôdzu vlastníkov je aj povinnosť správu vyplývajúca mu

z § 8a, ods.2
"správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu ...".

Poznám veľa správcov na trhu, ktorí napriek tomu, že je to povinnosťou zo zákona sami od seba to neurobia,(česť výnikmám!) preto tam je ešte jedna poistka a tou je povinnosť správcu zvolať schôdzu vlastníkov pokiaľ o to požiada aspoň 1/4 vlastníkov. V prípade, že správca nezvolá schôdzu ani ak o to požiada aspoň 1/4 vlastníkov, je to na zváženie vlastníkov, či sa ponechajú spravovať aj naďalej takýmto správcom, alebo mu dajú výpoveď zo zmluvy o výkone správy. Podľa toho čo píšeš ty vo svojom príspevku, že schôdzu vlastníkov môže zvolať len správca, by vlastníci museli byť "rukojemníkmi" takéhoto správcu, lebo on by tú schôdzu za účelom výpovede zo zmluvy nikdy nezvolal.
Pri zvolaní schôdze vlastníkov ktorýmkoľvek z vlastníkov je dôležité dodržanie zákona (čo som už rozviedla v predchádzajúcom príspevku) a hlavný je prejav vôle vlastníkov.

Dávam súhlas tami_72,a uvádzam aj s vlasnej praxe
Ak je uzatvorená zmluva o výkone správy medzi správcovskou spoločnosťou a každým vlastníkom bytu osobitne,tak neexistuje žiadny rozdiel medzi týmito vlastníkmi,pretože každý vlastník má zo zákona rovnaké práva a povinnosti.U takejto "bytovej jednotky" môžu však existovať podľa zákona zástupcovia vlastníkov bytov,ktorých si môžu samotní vlasníci voliť na schôdzi,zo zákona obvykle na dobu 3 rokov a tí sú určení na komunikáciu so správcom. Schôdzu preto môže zvolať ktorýkoľvek vlastník za podmienok vyššie spomínaných zákonom . Výsledok schôdze je poviný potom spolu so zápisnicou doručiť správcovi.

Od 1.júla 2007 tento právny spor rieši zákon jasne.

28. Za § 11 sa vkladá § 11a, ktorý znie:

㤠11a

Štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome má právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie, ak na ich žiadosť nezvolal schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie správca alebo rada. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo o zhromaždení spolu s programom musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome minimálne päť dní pred dňom konania schôdze vlastníkov alebo zhromaždenia. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo o zhromaždení spolu s programom sa doručuje aj správcovi alebo predsedovi, ak má schôdza vlastníkov alebo zhromaždenie rozhodovať o úlohách pre správcu alebo predsedu.“ .

Táto novela síce ešte nebola publikovaná, ale potvrdzuje moje tvrdenie. Teda nie jeden vlastník samostatne, ale iba 1/4 vlastníkov môže zvolať schôdzu a to tiež len potom, čo na ich výzvu ju nezvolal správca alebo Rada SVB.

V praxi sa asi stávalo, že aj keď o zvolanie schôdze požiadali, správca ju nezvolal a tým pádom mali vlastníci zviazané ruky. Tento nový paragraf im umožňuje potom zvolať schôdzu. Veď by to bolo choré, keby každý, aj jednotlivý vlastník mohol zvolať schôdzu. To by si ktorýkoľvek majiteľ bytu zmyslel a zvolal by len tak schôdzu? Veď by niektoré bytovky mohli schôdzovať každý týždeň .

Preto by som tane70 doporučoval spojiť sa s tou 1/4 vlastníkov a osloviť správcu so žiadosťou o zvolanie schôdze. Ak odmietne, počkať do účinnosti toho nového zákona a potom spolu s tou 1/4 zvolať schôdzu.


Podobne to bolo so zákonníkom práce. V prípade výpovede zamestnancovi ju zamestnávateľ musel vopred prerokovať s odborovým orgánom. Ak ju neprerokoval, výpoveď bola neplatná. Takto STV prehrala kopec sporov, lebo sudcu nezaujímalo, že hoci vedenie STV odbory požiadalo o prerokovanie, títo sa zahrali na mŕtveho chrobáka a zámerne nedošlo k prerokovaniu. Preto bol v zákonníku práce zavedený nový odsek, ktorý hovorí, že pokiaľ firma písomne vyzve odbory na prerokovanie a do 10 dní k prerokovaniu nedôjde, tak sa má za to, že výpoveď bola prerokovaná.

Tento dodatok je obdobným riešením.

Hľadal som v zákone, ktorý paragraf by to upravoval, ale nič také som nenašiel. Tí zástupcovia vlastníkov sú síce volení ostatnými vlastníkmi, ale je to neoficiálna funkcia. Tiež som v takomto "výbore", ktorý zastupuje všetkých vlastníkvo bytov a fungujeme len na komunikáciu so správcom, aby nemuseli majitelia všetkých 91 bytrov kontaktovať správcu, ale svoje požiadavky tlmočia cez nás. Zo zákona neexistujeme, nemáme legálne právomoci, nemôžeme uzatvárať zmluvy - to môže len správca. Ale môžeme napr. zmluvy pripomienkovať v mene všetkých vlastníkov.

Ak vieš, ktorý paragraf činnosť alebo zvolenie takéhoto výboru upravuje, tak ho uveď.

Chcem tu vyjadriť môj názor na zvolanie schôdze vlastníkov alebo zhromaždenia vlastníkov (SVB).
Chobot správne cituješ TERAZ platný zákon 182/93 Z.z. a uvádzaš argumenty:Ohľadom zvolania schôdze vlastníkov v časti zákona pomenovanej "správca" §§ 8, zákon vymedzuje, kedy môže (má právo) správca zvolať schôdzu sám alebo musí (má povinnosť) ju zvolať na základe žiadosti 1/4 vlastníkov. Tami správne uvádza, že toto sú povinnosti správcu. Nič sa tu nehovorí o vlastníkoch!
Ďalej v časti zákona s názvom "Práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov" §§11 až 15, zákon hovorí o práve a povinnosti vlastníkov sa zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať o spoločných častiach a zariadeniach domu. Stanovuje zákonné podmienky zvolania schôdze (doručená pozvánka 10 dní vopred).

Ak by mohol schôdzu zvolať len správca domu, a ten by ju nezvolal!, ako by mohli vlastníci naplniť ustanovenie zákona o ich povinnosti zúčastňovať sa na správe domu a aktuálne rozhodovať ( a ja doplňujem usmerňovať svojimi uzneseniami správcu domu!), ak by ju nemali právo zvolať? (len požiadať správcu na základe požiadavky 1/4 vlastníkov, aby ju zvolal....nič ďalej! Žiadne správo zvolať ju sami, ak ju nezvolá ani teraz správca) Tu by mal takýto výklad zákona dôsledok nevykonateľnosti týchto ďaľších ustanovení!!
Zákon pritom stanovuje podmienky zvolania schôdze správcovi (keď je záujem vlastníkov aby bol správca prítomný!), ale neobmedzuje toto právo zvolania schôdze vlastníkom domu!!!!, ktorí môžu rozhodovať aj bez prítomnosti správcu a o vlastných veciach domu, kde správcu nepotrebujú! alebo mu chcú operatívne uznesením prikázať na základe ustanovenia §8b, odst. 4: " ...správca je povinný sa riadiť rozhodnutím nadpolovičnej väčšiny vlastníkov o výbere dodávateľa", alebo si chcú odsúhlasiť nové príspevky do fondu PUO...atď.
Zo súdnej praxe a judikátov vyplýva, že podstatným je pri zvolaní schôdze a prijatí uznesení prejav vôle nadpolovičnej väčšiny vlastníkov domu, pri splnení zákonom stanovených podmienok v §14. Existuje niekoľko právoplatných súdnych rozhodnutí, potvrdených aj v odvolacom konaní druhostupňovými súdmi, kde súd zatiaľ vždy schôdzu vlastníkov zvolanú vlastníkmi uznal a uznal aj uznesenia o výpovedi správcovi z takto zvolanej schôdze, alebo uznal iné uznesenia, pri ktorých sa súdom skúmala predbežná otázka, či bola schôdza na ktorej sa tieto uznesenia prijali platná práve z dôvodu uznania prejavu vôle vlastníkov domu, ktorí rozhodujú o svojom majetku!

Terajšia novelizácia zákona, citujem:§ 11a
už vymedzuje práva a povinnosti vlastníkov oproti doterajšiemu platnému zneniu zákona, lebo toto nové ustanovenie je uvedené v časti zákona §§11-15 "Práva a povinnosti vlastníkov Bytov a NbP v dome".

Preto si myslím, že odteraz už nebude možné zvolať schôdzu vlastníkov samostatne ktorémukoľvek vlastníkovi ako doteraz, ale len správcovi alebo 1/4 vlastníkov domu, v prípade ak ju správca v uvedenom termíne nezvolá. Podľa mňa je toto ustanovenie bližším vymedzením práv vlastníkov, ako a kedy zvolávať schôdzu a rozhodovať o dome.
Je to zohľadnením práve tej skutočnosti, že doposiaľ toto právo každého vlastníka zvolať schôdzu obmedzené nebolo alebo výklad zákona bol nejasný a nejednoznačný, inak by nebola potrebná v tejto veci novelizácia zákona.

Keď sú k tomu súdne rozhodnutia v tomto zmysle, tak to bude asi tak.

Môžeš mi však dať odkaz na nejaké také rozhodnutie alebo judiát, aby som to mohol použiť?

Aj ja sa hlásim o takéto odkazy. Máme v dome pravidelne sa opakujúcich neplatičov, ktorí zháňajú info po KU a na iných úradoch, na to si nájdu čas a dajú námahu, ale zaplatiť za služby spojené s bývaním je pre nich asi prepych. Empaty, aj ja by som poprosila. Už som mala tú česť s nimi jednať a uvítam info tohto druhu. Ďakujem.

Ja som vychádzal z súdnych rozhodnutí, ktoré poznám alebo mám k dispozícii. Ale ako súvisia pravidelne sa opakujúci neplatiči u Vás v SVB s právom ktoréhokoľvek vlastníka (pri splnení zákonných podmienok §14 zákona) zvolať zhromaždenie vlastníkov?
To sú myslím dve odlišné veci a k tomu by Ti tieto linky nepomohli. Naviac už to nie je aktuálne, keďže vyšla novela 182ky, ktorá tieto otázky inak vymedzuje a rieši. Čísla konaní by som sem mohol dať, ale myslím, že by to bolo vzhľadom na lokalizáciu sídla súdu zbytočné. Lepšie je si v prípade naozaj seriózneho záujmu potom vyhľadať na internete.

Ahoj Chobot, nejaké Ti pošlem v SS, nemyslím, že je vhodné to tu zverejňovať. Môžu sa tam nachádzať aj osobné údaje....

no jasné, že seriózny záujem. Vieš akí sú ľudia. Oni neplatia, ale budú sa starať o to, či si ako správca plníš všetky náležitosti v zmysle znení zákona. Nie oni sú Tí, ktorí... ale oni neplatia, lebo Ty toto a toto nerobíš v zmysle znenia zákona. Neviem, možno to je aj preto, že ja v tom dome priamo aj bývam a sme susedia, ale presne takéto skúsenosti mám s vymáhaním dlhu za služby spojené s bývaním u nás. Mne sa vyhrážali podaním trestného oznámenia atď., mne dávali ultimáta , lebo oni polroka neplatili. Ale to je fakt . Len na objasnenie, aby ... Ty vieš čo.

na vymáhanie dlhov nám pribudli v novele aj nové písmenká do paragrafu:

V § 7c sa odsek 2 dopĺňa písmenami h) a i), ktoré znejú:
„h) podanie návrhu na exekučné konanie,12ab)
i) vykonanie dobrovoľnej dražby12ac) bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa § 15.“.


opäť bude veselo

prikladám link.
http://www.porada.sk/t52423-noveliza...tml#post470026