Aj ja pracujem v developerskej spolocnosti, vsetky naklady na obstaranie budov uctujeme na 042, pozemok na 031. Po zapisani skolaudovanej stavby na LV to prevediem na 021. Vsetko nam to odobrili auditory.

este podotknem, ze to pre nas nie je zakazka, nakolko nevieme kto a kedy uvedene byty od nas kupi

A ak by ste ešte pred kolaudáciou uzatvorili ešte zmluvu o predaji /ZoD, Z o bud.kup.zmluve.../, pokračujete v tomto účtovaní? Alebo sa vám takýto prípad nestáva? Pýtam sa, lebo tiež uvažujem, ako budem účtovať v 1 spoločnosti, kde sa práve začínajú podpisovať zmluvy na byty /nadstavby/. Chcela som sa uberať cestou nedokončenej výroby.

Zmluvy o buducej kupnej zmluve mame, dokonca nam uz aj platit zacali. Uctujem stale rovnako, prijate platby uctujem ako prijate zalohy 221/324 analyticky podla klientov, vystavim zahovu fa ako doklad k DPH 378/343 a odvediem DPH.

S nedokoncenou vyrobou nemam skusenosti, tento postup nam odobrili auditori

auditori si chcel povedať:-)

Všetky byty budú najprv zapísané na LV - znejúci na meno spoločnosti a následne dôjde k predaju klientom?
Čiže potom o predaji chcete účtovať ako o predaji DHM na ťarchu 641?
A čo s bytmi, ktoré Vám ostanú na účte 021? Začnete uplatňovať aj odpisy?

Ja pre tieto otázky váham, lebo:
1. nejde o DHM pre účtovnú jednotku, preto sa prikláňam k nedok.výrobe, myslím si, že pôjde o zásobu /výrobok/
2. Ak dokončený a skolaudovaný byt zaúčtujem na účet 021 - musím ho odpisovať, aspoň účtovne. Ale predsa ho nevyužívam ja ako účtovná jednotka, je určený k predaju - zase mi to vychádza ako hotový výrobok.

Skúsite sa mi k tomuto vyjadriť? Možno si to zle vysvetľujem.

Ano vsetky byty mame na LV a odpredajom sa az prepisuju na klientov.
Ano o predaji budem uctovat na 641.

Ako to bude s odpismi este neviem.

Podla mna by bolo logicke to uctovat ako nedokoncenu vyrobu, ale tu som nastupila ako uctovnicka minuly rok, do rozbehnutej firmy a iba som pokracovala v sposobe uctovania. Pre mna je to prakticky vyrobok, ktory ide na predaj.

Skusim sa o tom poradit s auditormi, aky maju na to oni nazor. Dam vam vediet

1. účtovanie zákazkovej výroby
§ 30 ods. 14 – doplnenie odseku 14 o tieto vety:
„Výnosy sa pri tejto metóde účtujú podľa stupňa dokončenia zákazky, ku dňu ku ktorému sa
zostavuje účtovná závierka na účtoch účtovej skupiny 61 – Zmena stavu vnútropodnikových
zásob, účtovej skupine 60 – Tržby za vlastné výkony a tovar s prípadným použitím účtov 384 –
Výnosy budúcich období alebo 385 – Príjmy budúcich období takto:
a) ak je ku dňu, ku ktorému sa zostavuje účtovná závierka dosiahnutý zisk vyšší ako zisk
vypočítaný podľa metódy percenta dokončenia, rozdiel sa účtuje na ťarchu príslušného
účtu účtovej skupiny 60 – Tržby za vlastné výkony a tovar so súvzťažným zápisom
v prospech účtu 384 – Výnosy budúcich období,
b) ak je ku dňu, ku ktorému sa zostavuje účtovná závierka dosiahnutý zisk nižší ako zisk
vypočítaný podľa metódy percenta dokončenia, rozdiel sa účtuje v prospech príslušného
účtu účtovej skupiny 60 – Tržby za vlastné výkony a tovar so súvzťažným zápisom na
ťarchu účtu 385 – Príjmy budúcich období.“
§ 30 ods. 15 – nové znenie odseku:
„(15) Ak sú rozpočtované náklady na zákazku vyššie ako rozpočtované výnosy zo zákazky,
očakávaná strata sa vykazuje hneď ako náklad. Vo výške aktivovaných zásob vzťahujúcich sa na
zákazku, sa vytvára opravná položka. Ak je očakávaná strata vyššia ako aktivované zásoby
vzťahujúce sa na zákazku, vo výške prevyšujúcej aktivované zásoby vzťahujúce na zákazku sa
vytvára rezerva.“
Page 10
10
§ 30 ods. 18 – nové znenie odseku:
„(18) Pri zisťovaní stupňa dokončenia zákazky podľa odseku 16 písm. a) sa do nákladov na
zákazku zahrnujú len tie náklady, ktoré zodpovedajú už vykonanej práci. Do nákladov sa
nezahrnujú napríklad veci súvisiace s budúcou činnosťou, ako je materiál, ktorý bol dodaný na
miesto súvisiace so zákazkou alebo na iné miesto, a ktorý ešte v priebehu plnenia zákazky nebol
inštalovaný, použitý alebo aplikovaný a to napriek tomu, že bol vyrobený osobitne pre túto
zákazku a preddavky poskytnuté subdodávateľom na prácu na subdodávke.“.
Upresňujú sa ustanovenia o zákazkovej výrobe prevzaté z bývalého Metodického pokynu MF
SR č. 5006/1999-92 k postupu účtovania o zákazkovej výrobe u dodávateľa. Pri metóde percenta
dokončenia zákazky sa výnosy ku dňu, ku ktorému sa zostavuje účtovná závierka účtujú podľa
stupňa dokončenia zákazky prostredníctvom účtov časového rozlíšenia.
V prípade, že sú rozpočtované náklady na zákazku vyššie ako rozpočtované výnosy zo zákazky,
rozpočtovaná strata sa vykazuje v účtovnom období jej vzniku. Do nákladov na zákazku sa
zahrnujú len tie náklady, ktoré zodpovedajú už vykonanej práci.

Aj keď je pravda, že zákazkovej výrobe sa vždy "schválne a účelovo" snažím vyhnúť, myslím si, že v tomto prípade nejde o zákazkovú výrobu.
Výstavbu bytov /nadstavieb/ začal developer pripravovať bez ohľadu na to, či má konkrétneho odberateľa.
Taktiež realizácia začala prebiehať už síce v spojitosti s prípravou a podpismi zmlúv, ale môže sa stať, že niektoré byty aj ku dňu kolaudácie /dokončenia/ ešte nebudú predané.
Takže podľa mňa "nemá" konkrétnu zakázku od klienta na vyhotovenie hnmotného majetku. Pri podpise zmluvy síce bude dohodnutá cena, ale si myslím, že to nie je výnos zo zakázky.

Ano my sme tiez mali stanovenu kupnu cenu jednotlivych apartmanov, ta sa urobila podla rozpoctu, ale konkretnych kupcov sme v dobe zacatia stavby nemali. AD su uz skolaudovane pol roka, a my stale nemame vsetky predane. takze ich mame ny LV my.

Celé sa mi to akosi nepáči - ak to máte v účtovníctve na 021, odpisujete to? Ak to odpisujete, je to majetok, pomocou ktorého máte výnosy?

Podľa mňa - bez ohľadu na to, čo to v skutočnosti je - cele developerske učtovanie je buď o zákazkovej výrobe (ak viete, kto si to kúpi, máte zmluvu a pod), alebo vyrábate výrobky - a teda, ak staviate a ešte neviete pre koho, účtovala by som to na účet 121 - 123. Myslím, že skutočnosť, že to máte na LV vás ešte neoprávňuje účtovať o dlhodobom majetku.
Mala by som to v súvahe medzi materiálom (t.j. krátkodobý majetok) - čo je pravda, lebo ho držím za účelom predaja. Výnosy z predaja by mi išli pekne do pridanej hodnote (tiež to chcem vidieť tam, a nie niekde dole v ostatných prevádzkových).

Beriem späť, Cenigová vyslovene hovorí o budovách bez ohľadu na ich účel. Ale podľa IFRS by to bol krátkodobý majetok. IFRS striktnejsie rozoznáva účel použitia majetku.

Nemusíte brať späť :-)
Každý má svoj názor..

Veď preto som ho len prečiarkla Nechcem niekoho zbytočne uviesť do omylu, faktom je, že ja by som toto účtovala do obežného majetku a správala sa k tomu ako k zásobám. Keď sa už k IFRS približujeme, tak nech to už stojí za to

Nie celkom . V Cenigovej (vydanie máj 2003) je na str. 135 aj toto:
"Podľa § 17 ods. 9 opatrenia je tovarom všetko, čo účtovná jednotka nakupuje za účelom predaja, pričom nakúpený tovar sa zachováva v nezmenenej podobe, nepoužíva sa, neprenajíma a nevykonáva sa na ňom technické zhodnotenie.... Z toho vyplýva, že tovarom sú aj pozemky, budovy a stavby, ktoré účtovná jednotka obstaráva za účelom predaja v nezmenenej podobe, sama ich nepoužíva, neprenajíma a nevykonáva na nich technické zhodnotenie".
Smerodatné sú však najmä Postupy. Ak sa v zmysle § 17 ods. 9 PPÚ považujú nehnuteľnosti obstarané za účelom predaja (bez ohľadu na ich zápis v LV účtovnej jednotky) za zásoby, podľa môjho názoru rovnako do kategórie zásob - napr. nedokončenej výroby - patria aj developersky obstarávané nehnuteľnosti.
Kedy sa o nehnuteľnostiach má účtovať ako o dlhodobom majetku na účtoch 021,031,042, uvádzajú Postupy účtovania:
§ 33 ods. 1) Dlhodobým nehmotným majetkom a dlhodobým hmotným majetkom sú na účely účtovania majetok a technické zhodnotenie podľa § 32 ods. 2 písm. c) uvedené do užívania".
§ 35 ods. 1) Na účte 042 - Obstaranie dlhodobého majetku sa účtuje obstarávaný dlhodobý hmotný majetok a jeho technické zhodnotenie do času jeho uvedenia do užívania"
Jednou z podmienok, aby sa o nehnuteľnostiach účtovalo ako o dlhodobom majetku, je teda ich zaradenie do užívania (021) resp. predpokladané zaradenie do užívania (042) v rámci účtovnej jednotky. Majetok, ktorý účtovaná jednotka nezaradí resp. nepredpokladá zaradiť do užívania (nepoužíva ho, neprenajíma a nevykonáva na ňom technické zhodnotenie), nepatrí do dlhodobého majetku, ale v z mysle § 17 do zásob.
S oboma citovanými názormi súhlasím. Na okraj len poznámka, že podľa môjho názoru ani v prípade uzatvorených kúpnych zmlúv a vopred identifikovateľných kupujúcich by som sa do zákazkovej výroby napr. u bytov či úprav podkroví veľmi nehrnul. V takom prípade ide spravidla o opakovanú stavebnú výrobu podľa typizovaných projektov, nie o špeciálne dohodnutú individuálnu zákazku na zhotovenie majetku podliehajúcu účtovaniu o zákazkovej výrobe (akou je napríklad most, tunel alebo nejaké obchodné centrum).

Rozoberá sa tu veľmi zložitá a pekná téma.

ťažko povedať o ča sa jedná. Možno stojí i za povšimnutie, či už nie je uzatvorená zmluva o budúcej zmluve. Často sa stáva, hlavne vo vačších mestách, že je kúpený iba pozemok a je urobený nejaký projekt a byty sú už predané, a ešte ani nestoja. (stretla som sa v minulosti so situáciou, že si zákazník už mohol vybtar byt podľa projektu, na kt. podlaží, aký veľký, tým pádom bolo potrebné uzatvoriť zmluvu), a v tomto prípade by som rozmýšľala nad zákazkovou výrobou.

Treba zisťiť, či na neexistujúce byty neexistujú zmluvy. (Som rada, že sa tu zbehla debata, konečne nie o zaradení auta, alebo paušálnych výdavkoch, alebo o cesťákoch )

Ideme sa učiť konečne niečo nové.

Developeri robia všetko, kupujú a predavajú za účelom dosiahnutia zisku. (napr. len pozemky by mohli účtovať ako finančné investície 069, za účelom uloženie dočasne voľných PP....)

V nasom pripade sa uzatvaraju zmluvy o bud.kup.zmluve. Ale zase to nie je zakazka,developer ponuka urcity produkt - byt,v podstate nie podla predstav klienta,ale podla projektu,ktory bol vypracovany pred najdenim zazmluvneneho kupujuceho. Moze sa stat,ze kupujuci odstupi od zmluvy,bude ho to stat zmluvnu pokutu a byt /vyrobok/ sa preda inemu. Takze hura idem do uctovania NV, v ktorom som zacala uz v r.2007 v pripravnej faze.

Zdravím všetkých, práve pozerám Cenigovú aktualizovanú k 1.1.2007 (str.338) - Obstaranie pozemkov za účelom ich predaja v stave po vykonaní technickej rekultivácie (t.j.vykonaním všetkých úprav na stavebné pozemky), možno podobný príklad develop.činnosti, kedy subjekt odkúpi lacnejšiu pôdu (luky, pasienky,TTP), zavedie inžinierske siete, rozparceluje ich a predá. Odporúča účtovať cez obstarávací účet HI 042 ako samotný pozemok, tak i vedľajšie náklady spojené s úpravami, a pri predaji už len cez 541 (úbytok v OC) a párový účet 641 (predajnú cenu). Pozemky teda vôbec nezaraďuje do majetku, aj keď je viac menej samozrejmosťou ich zápis na LV po obstaraní. Myslím, že týmto spôsobom by sa analogicky dala zúčtovať i výstavba prípadných nehnuteľností určených na predaj umiestnených na týchto pozemkoch (teda ich nezaraďovaním do majetku po kolaudácii, pretože neslúžia pre vlastné potreby UJ, ale s jej investično obchodnou činnosťou ). Vplyv na hospodársky výsledok by sa prejavil až pri samotnom predaji stavebnej investície (teda obdobne ako pri komplikovanejšom účtovaní nedokončenej výroby). Aký je váš názor, prosím?

mam dve otazocky:
1. ak pride k prepisu nabuduci rok - prijate zalohy budes evidovat na 324 a o predaji (641) budes uctovat pri prepise (napr.nabuduci rok)
2.co povedali auditori ?

1. K 31. 12. som mala vsetky platby na 324, k tomu uctu si vediem aj saldo a tam vidim, kolko kto zaplatil a ci uz ma vsetko uhradene, samozrejme som ku kazdej platbe vystavila danovy doklad k prijatej platbe s rozpisom DPH.
Teraz ked podpisujeme riadne KZ a davame navrh na vklad, vystavim klientom riadny danovy doklad, kde odpocitam prijate zalohy a zauctujem 641/324 (spravnejsie by vsak bolo 641/311 a ID 311/324)

S auditormi tento predaj idem konzultovat az v septembri.

v septembri mám aj ja sedenie s audítorkou, tak dam vedieť tiež

Od začiatku roka účtujem developerskú firmu, ktorá sa rozhýbala až v 7. mesiaci, kúpila pozemok a už začala stavebné práce.

Od začiatku som nemal dobrý pocit z toho ako sa to bude účtovať. Dnes som len tak dal vyhľadať heslo developer a konštatujem, že môj nedobrý pocit bol namieste.

Téma je veľmi dobre rozdiskutovaná. Budem pátrať po ďalších argumentoch za jedno z ponúkaných riešení.

Zatiaľ všetkým prispievateľom ďakujem.

apo