Dobry den. Potrebujem poradit, prenajala som svoj byt na dobu urcitu do konca roku. Najomnicka mi napisala vcera, ze o tyzden mi odovzda byt bez toho, aby mi predtym poslala 1 mesacnu vypoved najomnej zmluvy. Odmieta so mnou komunikovat, vyzera to tak, ze nema dalej na platenie najmu (mala zaplatit do 20. najom na dalsi mesiac) a prislo aj vyuctovanie, kde spravila nedoplatok a odmieta ho uhradit. Ked je 1 mesacna vypovedna zmluva a nepoziadala o nu, moze len tak odist z bytu bez akehokolvek postihu? Ja ani nemozem v ten den prevziat byt, kedy urcila ona, lebo som odcestovana a moj email, kde som jej napisala, ze som nedostala od nej ziadnu vypovednu lehotu a ziadam, aby zaplatila dalsi najom a dorucila mi najskor vypoved, ked chce odist, ignoruje. Ako mam postupovat?

Začneme zánikom nájmu:
Podľa § 710 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník,
Nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou.
Tu je v zákone určená formálna podmienka, nesplnenie ktorej spôsobuje neplatnosť právneho úkonu.

Ods. 3 spomínaného § hovorí o výpovednej lehota.
Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď.

Zákon nehovorí nič o výpovedi danej nájomcom.
V tomto prípade je potrebné postupovať podľa všeobecnej úpravy skončenie nájmu výpoveďou nájomcu, ktorá je v § 677 ods. 2 Občianskeho zákonníka
Ak osobitný zákon neustanovuje inak, nájomnú zmluvu možno vypovedať pri nájmoch nehnuteľností v trojmesačnej lehote a pri nájmoch hnuteľných vecí v jednomesačnej lehote.

Ak ste sa teda v zmluve nedohodli inak, tak výpovedná lehota je 3 mesačná a nie jednomesačná.

Čo sa týka tých náhrad.
Je dôležité vedieť, ako máte koncipovanú zmluvu a ako máte zmluvne ošetrené platenie nájomného a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.
Je viacero možností:
Ad 1 Energie neboli započítané v nájomnom a platili sa samostatne - tak je potrebné urobiť odpočet elektromeru, vodomeru, plynomeru a porovnať so skutočne zaplatenou čiastkou.
Ad 2 Energie boli započítané v nájomnou - je potrebné si určiť, koľko z nájomného bolo za nájom a koľko za energie a postupovať ako v predchádzajúcom bode.

Čo sa týka vymáhania dlžnej sumy. Navrhnite dohodu. Ak nebude súhlasiť, vyčíslite jej sumu a pohrozte súdom. Ak sa nič nestane, dajte návrh na súd.

Výpoveď z nájmu bytu musí byť vždy písomná, aj keby nájomná zmluva nebola uzavretá písomne. Výpoveď musí byť doručená podľa § 46 obč. súdneho poriadku. Výpovedná lehota začína plynúť po doručení výpovede, nájom sa skončí po uplynutí lehoty.

Odpíš jej emailom, že nakoľko ti nedala riadnu výpoveď, výpovedná lehota neplynie. Keďže ste nájom neukončili ani dohodou, zanikne až dátumom dohodnutým v zmluve o nájme bytu na určitý čas - na konci roka. Dovtedy je povinná nájom platiť, ak bude v omeškaní aj s úrokmi, čo si budeš vymáhať súdnou cestou. Samozrejme si vymáhaj aj nedoplatok.

Pozri k tomu § 710 občianskeho zákonníka.

Výpoveď podľa § 710 môže dať nájomca aj prenajímateľ. Prenajímateľ však môže dať výpoveď len z dôvodov uvedených v § 711 OZ.

A kedy skončí nájom pri výpovedi danej nájomcom podľa § 710??

prosím o radu-syn býva v podnájme, kde nie je fungujúca televízia, za ktorú platí v nájme ( v NZ v službách spojených s užívaním bytu je aj STA). V bytovke však STA nie je. Byty majú káblovku. Žiadal prenajímateľa bytu o jej zavedenie aj do toho bytu, kde býva. Majiteľ namiesto pomoci mu prišiel dnes oznámiť, že ho vyhodí z bytu, keď je nespokojný. Vraj aj tak plánuje byt predať. Syn má podpísanú zmluvu na dobu určitú do konca r. 2011. Môže ho majiteľ vyhodiť z bytu? Ako sa môže syn brániť?

prosím o radu-syn býva v podnájme, kde nie je fungujúca televízia, za ktorú platí v nájme ( v NZ v službách spojených s užívaním bytu je aj STA). V bytovke však STA nie je. Byty majú káblovku. Žiadal prenajímateľa bytu o jej zavedenie aj do toho bytu, kde býva. Majiteľ namiesto pomoci mu prišiel dnes oznámiť, že ho vyhodí z bytu, keď je nespokojný. Vraj aj tak plánuje byt predať. Syn má podpísanú zmluvu na dobu určitú do konca r. 2011. Môže ho majiteľ vyhodiť z bytu? Ako sa môže syn brániť?
vie mi niekto poradiť? Súri mi to hlavne kvôli dnešnému stretnutiu syna s majiteľom, aby vedel, ako sa môže brániť. Má právo trvať na tom, aby v byte bola zavedená televízia ( vidí len JOJ, aj to nekvalitný obraz ). Môže si majiteľ bytu len tak chodiť po byte, keď syn je v inej izbe? A má právo ho majiteľ vyhodiť z bytu, keď zmluva trvá do 31.12.2011?

Nájom bytu je chránený. Prenajímateľ však môže dať výpoveď len z dôvodov uvedených v § 711 OZ. Čo z toho môže uplatniť? Spoločné televízne antény už nefungujú a káblovku si každý objednáva sám.

§ 711

(1) Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak
a) prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov,
b) nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný,
c) nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome,
d) nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa,
e) je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať,
f) nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia5c) alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu, 5d)
g) nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie.
(2) Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.
(3) Výpoveď z dôvodov uvedených v odseku 1 písm. b), e) a f) je neplatná, ak prenajímateľ nepriložil k výpovedi listinu, ktorá preukazuje dôvod výpovede.
(5) Ak nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty (§ 710 ods. 4) zaplatí prenajímateľovi dlžné nájomné alebo sa písomne dohodne s prenajímateľom o spôsobe jeho úhrady, rozumie sa tým, že dôvod výpovede nájmu bytu zanikol.
(6) Neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.