podľa môjho názora je príslušný paragraf aplikovateľný na vetu, ktorú si napísal

POdľa mňa nie, § 501 sa na tento prípad nevzťahuje.
Sám si napísal, že

"kupujúci sa dôkladne oboznámili so stavom predmetnej nehnuteľnosti a tieto preberajú v stave, v akom sa nachádzajú ku dňu podpísania zmluvy" .
Z tejto časti zmluvy mi vyplýva, že kupujúci sa oboznámil so stavom predmetu kúpy a že pozná jej zjavné vady alebo vady na ktoré ho predávajúci upozornil. Je povinnosťou predávajúceho podľa § 596 Občianskeho zákonníka (ďalej len "OZ!) na takéto vady kupujúceho upozorniť. Ak to neurobí, nastupuje právo kupujúceho podľa § 597 OZ na primeranú zľavu z kúpnej ceny alebo na odstúpenie od zmluvy.
Pokiaľ predávajúci o vadách nevedel (skryté vady), tieto treba uplatniť v záručnej lehote (§ 502 OZ).
Ustanovenie § 501 rieši inú právnu situáciu. Prípad, kedy sa vec prenecháva "ako stojí a leži" je vtedy, keď predávajúci odovzdá predmet kúpy v stave, v akom sa v čase právneho úkonu nachádza, oznámi túto skutočnosť kupujúcemu zrozumiteľným spôsobom (§ 37 OZ) a kupujúci ju vezme na vedomie. Je to asi tak, keď Jano povie: "Počúvaj Fero, predám Ti tamtenje môj dom - Ber alebo nechaj tak!"
Teda ide o situáciu, keď kupujúci kúpi vec s vedomím, že môže mať zjavnéi skryté vady, ale toto riziko je ochotný znášať!

Ak predávajúci oboznámil kupujúceho s vadami, ako sa bude dokazovať, či o nich vedel alebo nie? V zmluve nie je o vadách žiadna zmienka, len uvedený citát, že sa "dôkladne oboznámili so stavom predmetnej nehnuteľnosti a tieto preberajú v stave, v akom sa nachádzajú ku dňu podpísania zmluvy". Kto bude musieť dokazovať, kupujúci alebo predávajúci?

A ak kupujúci mali zaplatiť zvyšnú sumu z celkovej kúpnej ceny a reklamujú vady, môžu si "náklady súvisiace so zabezpečením obytnosti a opravu vád" jednostranne započítať ako pohľadávku zo zvyšnej sumy? Nemali by najpr splatiť zvyšnú sumu a potom prípadne podať žalobu a žiadať nejakú primeranú zľavu?

No tak pekne po rade:

1.

Ak predávajúci oboznámil kupujúceho s vadami, ako sa bude dokazovať, či o nich vedel alebo nie? V zmluve nie je o vadách žiadna zmienka, len uvedený citát, že sa "dôkladne oboznámil so stavom predmetnej nehnuteľnosti a tieto preberajú v stave, v akom sa nachádzajú ku dňu podpísania zmluvy".
Štandartom je, že sa okrem vetičky "dôkladne sa oboznámil..." osobitne uvádza, že ho predávajúci "upozornil na nasledujúce vady: ..." alebo "vo všeobecnosti, že ho "upozornil na vady predmetu kúpy".
Ale z dikcie vyššie uvedenej vety v zmluve mi vyplýva, že sa kupujúci s predmetom kúpy dôkladne oboznámil a že teda vedel alebo musel vedieť minimálne o vadách zjavných.

2.

Kto bude musieť dokazovať, kupujúci alebo predávajúci?
Každá zo sporových strán musí v prípade konania pred súdom zniesť svoje dôkazné bremeno.
V prípade, že žalobu podá kupujúci, musí zniesť tzv. bremeno tvrdenia, teda predložiť alebo uviesť dôkazy o tom, že ho predávajúci na vady neupozornil! Dôkazom tu nie je len zmluva samotná, resp. jej obsah, ale Občiansky súdny poriadok (OSP) ponúka širokú škálu dôkazov: výpoveď svedka (môže byť aj sám žalobca=kupujúci), listinné dôkazy, znalecké posudky (jeden z najčastejších a najvierohodnejších dôkazov) etc. (pozri § 120 až 136 OSP).
Žalovaný=predávajúci musí naopak zniesť bremeno dôkazu, že naopak kupujúceho na tieto vady upozornil.

3.

A ak kupujúci mali zaplatiť zvyšnú sumu z celkovej kúpnej ceny a reklamujú vady, môžu si "náklady súvisiace so zabezpečením obytnosti a opravu vád" jednostranne započítať ako pohľadávku zo zvyšnej sumy?
Do úvahy by tu pripadalo vzájomné započítanie pohľadávok podľa § 580 Občianskeho zákonníka (ďalej len "OZ"). Lenže... § 507 a § 597 ods. 1 OZ priznávajú kupujúcemu v prípade vád právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny. Primeranosť by sa mala určiť predovšetkým dohodou strán (ak nie, musí o nej rozhodnúť súd). Takže v momente zistenia existencie neodstrániteľných vád (ani pri uplatnení "primeranej" zľavy zo strany kupujúceho) ešte spravidla nie je zrejmé, aká zľava je primeraná podľa oboch zmluvných strán, čiže ešte nemohla vzniknúť pohľadávka kupujúceho voči predávajúcemu (ide o pohľadávku neurčitú čo do výšky). Pokiaľ určenie primeranej zľavy z kúpnej ceny dohodou strán alebo rozhodnutím súdu časovo predchádzalo zaplateniu zvyšku kúpnej ceny, môže si ju kupujúci jednostranne započítať na plnenie (zvyšok kúpnej ceny)predávajúcemu, ak takéto započítanie nie je vylúčené dohodou zmluvných strán (stále sa bavíme o kúpe nehnuteľnosti).
Faktické riziko tu vzniká v prípade, že si zmluvné strany dohodli prechod vlastníckeho práva na kupujúceho až zaplatením celej kúpnej ceny (napr. § 601 OZ). V takom prípade totiž kupujúci nenadobudne vlastnícke právo, dokiaľ započítanie nebude reálne akceptovať aj predávajúci a ... myslím, že problémy (tie reálne-životné, nie právne) sú jasné.

4.

Nemali by najpr splatiť zvyšnú sumu a potom prípadne podať žalobu a žiadať nejakú primeranú zľavu?
V zásade tu platí, čo som napísal v bode 3. Najvhodnejším riešením je vždy dohoda zmluvných strán a až keď sa nedokážu dohodnúť (prípadne aj za asistencie nejakého mediátora) je posledným riešením žaloba na súd (pripravte sa na dlhé súdne ťahanice) :) . Ak sa nedohonú a je dojednaná výhrada vlastníctva, tak by som radšej zaplatil zvyšok kúpnej ceny a až potom sa dožadoval primeranej zľavy z dôvodu vád.

A ak kupujúci mali zaplatiť zvyšnú sumu z celkovej kúpnej ceny a reklamujú vady, môžu si "náklady súvisiace so zabezpečením obytnosti a opravu vád" jednostranne započítať ako pohľadávku zo zvyšnej sumy? Nemali by najpr splatiť zvyšnú sumu a potom prípadne podať žalobu a žiadať nejakú primeranú zľavu?
Ak už je nehnuteľnosť prepísaná na katastri tak kupujúci to jednoducho nezaplatí a je v lepšej pozícii,predávajúci musí dať žalobu na doplatenie kúpnej ceny a tam sa bude posudzovať či mal alebo nemal právo si to započítať a v akej sume.

Ak už je nehnuteľnosť prepísaná na katastri tak kupujúci to jednoducho nezaplatí a je v lepšej pozícii,predávajúci musí dať žalobu na doplatenie kúpnej ceny a tam sa bude posudzovať či mal alebo nemal právo si to započítať a v akej sume.

Toto je presne ten prípad. Kupujúci mal doplatiť do 2 mesiacov po zápise do katastra 300.000,- Sk. Pred lehotou splatnosti požadoval za nejakú menšiu vadu zľavu 100.000,- čo mu odmietli, lebo sa im to zdalo neprimerané až absurdné aponukly zľavu len 8.000,-, čo kupujúci tiež odmietol. Tak kupujúci oznámili, ža ak sa im nevyhovie, podaju žalobu a budú uvažovať aj o odstúpeni od kúpnej zmluvy. Neurobili to, ale až po temine splatnosti tých 300.000,- si vymysleli ďalšie vady (bez predchádzajúcej reklamácie) a hneď si aj údajné náklady na odstánenie tých vád zaúčtovali ako pohľadávku do dlžných 300.000,-, takže uznávajú dlh len 15.000,- a aj ten nezaplatili.

Reklamovali netesnú žumpu o objeme 2 m3 a ako pohľadávku za žumpu si svojvolne zaúčtovali ČOV za 160.000,- atď.

Nedopúšťajú sa aj nejakého trestného činu?

Čo sa týka napr. aj tej žumpy, tak žumpa a ČOV sú dve rozdielne stavby. Takže tá ich "pohľadávka" nemá oporu v OZ. Nedopustili sa podvodu?

Na trestné stíhanie (teda obvinenie z TČ podvodu) by som to nehnal. Tým sa nič nevyrieši. Pôvodne som mal dojem, že riešime ochranu z hľadiska kupujúceho. Ale po poslednom príspevku mám dojem, že Lubomir1 (alebo niekto z jeho blízkych) má problém skôr ako predávajúci! Alebo sa mýlim?
Toto sú dôležité veci, to treba povedať hneď na začiatku!:D

Ak už boli vyčerpané všetky možnosti dohody (teda prípadne aj nejaký sprostredkovateľ-mediátor), nezostáva nič iné, len podať žalobu na súd o zaplatenie zvyšku kúpnej ceny. Súd by potom mal v konaní rozhodnúť ako o predbežnej otázke aj o primeranosti zľavy z kúpnej ceny z dôvodu zistených vád. Resp. určite bude musieť o primeranosti zľavy rozhodnúť, lebo kupujúci na 100% namietne započítanie pohľadávky.
Držím palce, lebo toto bude na dlho. Odporúčam dobrého advokáta...

Ale po poslednom príspevku mám dojem, že Lubomir1 (alebo niekto z jeho blízkych) má problém skôr ako predávajúci!

Ide o sestru. Predala dom a kupujúci jej nechce pod rôznymi až absurdnými zámienkami spatiť zvyšnú sumu. Kupujúci to kamufluje údajnými vadami.


Držím palce, lebo toto bude na dlho. Odporúčam dobrého advokáta...

Kupujúci žiadal (pod rôznymi zámienkami) zľavu takmer totožnú so zvyšnou sumou, ktorú mal už predtým splatiť. Že ak im ju predávajúci (sestra) neposkytne, zaúčtuje si ju ako pohľadávku do zvyšnej sumy, ktorú mal splatiť. To bolo v januári. Sestra to odmietala. Jednostranne im poskytla zľavu (ktorú ona považovala za primeranú) a niekoľko krát kupujúceho aj vyzvala zaplatiť dlžnú sumu.

Kupujúci sa niekoľko mesiacov neozval a všetko bolo na mŕtvom bode. Až pred týždňom sestre poslal list, že ak do 30 dní nepristúpi k právnemu vymáhaniu zvyšnej sumy, bude považovať ním požadovanú zľavu za zľavu, ktorú mu sestra konkludentne uzná.

Sestra mu vzápätí odpísala, že odmieta ním požadovanú zľavu a že z finančných dôvodov (kvôli zaplateniu súdneho poplatku) sa nemôže v súčasnosti obrátiť so žalobou na súd. Napísala mu aj, že splatnosť zvyšnej sumy bola do konca roku 2005 a on požadoval neakceptovateľnú zľavu až v januári 2006. Ona jeho požiadavku odmietla už vo februári a poskytla mu jednostranne zľavu. A nakoľko kupujúci na sestrine kroky niekoľko mesiacov nijak nereagoval (mohol reklamovať vady a aj domáhať sa zľavy na súde, keď sa nedohodli), sestra to zas považuje za kupujúceho konkludentný súhlas s odmietnutím jeho požiadaviek a tiež aj za konkludentný súhlas so sestrinou poskytnutou zľavou.

Tak teraz som zvedavý, čo bude ďalej. Keď sa nedohodli, tak kupujúci mal splatiť zvyšnú sumu a zľavu za údajné vady si mal vymáhať na súde (aspoň podľa môjho názoru).

Keď setra už vo februári odmietla požiadavku kupujúceho a poskytla mu jednostranne zľavu, na čo on 3 mesiace nijak nereagoval (nežiadal vyššiu zľavu na súde), možno to považovať za kupujúceho konkludentný súhlas? Písomne sa sestre ozval až teraz, že trvá na jeho požadovanej zľave.

Keď kupujúci vlastne dlhuje peniaze sestre a chce nejakú zľavu za údajné vady, môže oznámiť sestre (predávajúcej), že ak sestra do 30 dní nepristúpi k právnemu vymáhaniu peňazí, bude to považovať za jej konkludentný súhlas s jeho požadovanou zľavou?

Všetko sú to ťažké a komplikované veci pre laika, preto sa jednoznačne musí sestra obrátiť na právnika. Faktom však je, že kupujúci porušil zmluvu, keď nedoplatil kúpnu cenu.
Bol oboznámený so stavom nehnuteľnosti, v takom stave nehnuteľnosť preberal. Cena bola určená dohodou a keď mu nevyhovovala vzhľadom na stav nehnuteľnosti, nemal ju kupovať. To, že teraz žiada zľavu je špekulácia a zjavný úmysel kúpnu cenu nedoplatiť.
Sestra by mala žiadať vydanie predbežného opatrenia na zákaz nakladania s nehnuteľnosťou, aby kupujúci danú nehnuteľnosť ďalej nepredal a mala by podať žalobu na súd na zaplatenie kúpnej ceny. Zo sumy 300000 ten poplatok nie je až taký obrovský a sestra si musí zvážiť, či príde o 300tis. alebo zaplatí poplatok. Má veľké šance uspieť na súde a potom jej bude musieť kupujúci uhradiť aj súdne trovy aj úrok z omeškania. Treba zainvestovať do právnika a na poplatky a vymáhať dlžobu.

Ešte dodávam, že na vydanie predbežného opatrenia majú súdy lehotu 30 dní. Keď obmedzíte jeho právo nakladať s nehnuteľnosťou, bude vidieť, že sa nemienite ľahko vzdať a možno dojde aj k dohode.

Ešte dodávam, že na vydanie predbežného opatrenia majú súdy lehotu 30 dní. Keď obmedzíte jeho právo nakladať s nehnuteľnosťou, bude vidieť, že sa nemienite ľahko vzdať a možno dojde aj k dohode.

Ďakujem za informáciu. Ešte by som sa chcel informovať, či žiadosť o predbežné opatrenie sa môže podať aj skôr, ako žalobu na súd? Ak sú kupujúci dvaja (bývali manželia, ktorý sú len papierovo rozvedený, asi už majú z minulosti niečo za ušami), treba podať na každého zvlášť (aj žalobu na súd)? Dozvedeli sme sa, že sú obaja konatelia istej s.r.o., tak má sestra obavu, aby tú nehnuteľnosť neprepísali na firmu.

Podať skôr sa môže, ale treba uviesť, že sa podáva aj žaloba na vymáhanie pohľadávky.
Pozri si § 74 Občianskeho súdneho poriadku: Pred začatím konania môže súd nariadiť predbežné opatrenie, ak je potrebné, aby dočasne boli upravené pomery účastníkov, alebo ak je obava, že by výkon súdneho rozhodnutia bol ohrozený.
Účelom predbežného opatrenia je rýchla i keď dočasná úprava právnych a faktických pomerov účastníkov a je namieste použiť ho tam, kde sa vyžaduje okamžitý zásah súdu
Kritériami pre vyhovenie návrhu na nariadenie predbežného opatrenia sú osvedčenie nároku navrhovateľa, ktorému sa má poskytnúť predbežná ochrana, osvedčenie hrozby reálnej a bezprostrednej ujmy navrhovateľovi v príčinnej súvislosti už s existujúcim správaním sa odporcu, ako i osvedčenie vzťahu predbežného opatrenia s konaním vo veci samej, ktoré má po nariadení predbežného opatrenia nasledovať. Tento vzťah s meritórnym konaním je potrebné ozrejmiť už v samotnom návrhu, resp. vzťah musí byť tak zrejmý, aby jeho nadväznosť z návrhu na nariadenie predbežného opatrenia logicky vyplývala.
To, či žalovať oboch spolu, alebo osobitne, radšej sa opýtaj právnika. Ja si myslím, keďže sú ako kupujúci uvedení spolu v jednej zmluve, žaloba môže byť jedna na oboch. Avšak nie ako manželov, ale ako keby boli cudzí.
Ďalej sestra má ešte alternatívu, že nebude žiadať doplatenie kúpnej ceny, ale z dôvodu nezaplatenia kúpnej ceny sa bude domáhať neplatnosti zmluvy a jej zrušenia.
Upororňujem, že aj keď sestre nezaplatili celú sumu, má povinnosť oznámiť na MÚ zánik daňovej povinnosti na platenie dane z nehnuteľnosti do 30 dní od povolenia vkladu a zápisu do katastra.

Žaloba musí byť jedna, lebo žaluješ podielových spoluvlastníkov (teda ak už prebehol vklad do KN), resp. dvoch účastníkov zmluvy. Neviem si predstaviť, ako by sa to rozdelilo na dve žaloby. Aj keď, nič nie je nemožné...:D

Predbežko sa môže podať aj pred podaním žaloby. Pozri § 75 ods. 1 a 2 OSP + § 76 ods. 3 OSP:
"Súd pri nariadení predbežného opatrenia uloží navrhovateľovi, aby v lehote, ktorú mu určí, podal návrh na začatie konania na súde alebo na rozhodcovskom súde; ak ide o konanie, ktoré možno začať aj bez návrhu, súd vydá uznesenie o začatí konania. Môže tiež určiť, že predbežné opatrenie bude trvať len po určený čas."
Z tohto jednoznačne vyplýva, že môžeš podať najprv návrh na predbežné opatrenie a až potom žalobu, ale v lehote, ktorú určí súd.
300 litríkov nie je málo, to by som bez advokáta neriešil. Hlavne keď kupujúci sú zjavne špekulanti prešpekulovaní a určite budú mať dobrého advokáta...

Samý konkludentný súhlas:D .
Moja odpoveď: NIE, NIE a EŠTE RAZ NIE.
Trošku k právnej úprave konkludentnosti v občianskoprávnych vzťahoch:
§ 35 ods. 1 Občianskeho zákonníka (moja skratka!!!=" OZ ") o jednej z podstatných náležitostí prejavu vôle:
"Prejav vôle sa môže urobiť konaním alebo opomenutím; môže sa stať výslovne alebo iným spôsobom nevzbudzujúcim pochybnosti o tom, čo chcel účastník prejaviť."
Z uvedeného vyplýva, že aj opomenutie urobiť úkon - teda nevykonanie ničoho sa môže považovať za prejav vôle, ale len za predpokladu, že spôsob nevzbudzuje pochybnosti o tom, čo chcel účastník prejaviť.
Chcela snáď sestra prijať návrh kupujúcich na započítanie, resp. na zľavu? Je to z jej nečinnosti zrejmé? Asi nie!!

§ 43c ods. 2 prvá veta OZ:
"Včasné prijatie návrhu nadobúda účinnosť okamihom, keď vyjadrenie súhlasu s obsahom návrhu dôjde navrhovateľovi."

§ 44 ods. 1 druhá veta OZ:
"Zmluva (rozumej tiež akúkoľvek dohodu zmluvného charakteru je uzavretá okamihom, keď prijatie návrhu na uzavretie zmluvy nadobúda účinnosť. Mlčanie alebo nečinnosť samy o sebe neznamenajú prijatie návrhu."
Keď si spojíš obe tieto ustanovenia, musí Ti byť jasné, že o konkludentnosti v Tebou popísaných súvislostiach nemôže byť ani reči.
V danom prípade by sme o konkludentnom súhlase mohli hovoriť len vtedy, keby kupujúci zaplatili zvyšok kúpnej ceny po odpočítaní zľavy navrhnutej Tvojou sestrou!!

Zo strany Tvojej sestry si konkludentný súhlas veľmi predstaviť v praxi neviem. Ale možno je to len tým teplom! mimotemy

Ale k veci! Tu je skôr dôležité, že v deň splatnosti
1. začali nabiehať úroky z omeškania ( ak si ich dohodli v zmluve, resp. pozri § 517 ods. 2 OZ-2x diskontná sadzba NBS platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu - § 3 nar. vlády SR č. 87/1995 Z. z.)
2. začala plynúť 3-ročná premlčacia lehota na uplatnenie práva na súde (§ 101 OZ)

Pokiaľ ide o súdny poplatok, nerozumiem tomu, že sestra už predsa dostala nejaké peniaze za dom. Teraz nemá 18 000 za návrh a 1 000 za predbežné opatrenie??? (Položka 1 písm. a) sadzobníka súdnych poplatkov - zákon č. 71/1992 Z. z.)
Ale finančnú situáciu rodiny tu neriešim! Myslím, že ak sa dohodne s rozumným advokátom na tzv. podielovej odmene, bude ochotný (možno) požičať jej na súdny poplatok!

Ak už je nehnuteľnosť prepísaná na katastri tak kupujúci to jednoducho nezaplatí a je v lepšej pozícii.

Možno pri nezaplatení celej kúpnej ceny odstúpiť od kúpnej zmluvy podľa § 517 ods. 1, aj keď už je nehnuteľnosť napísaná v katastri na kupujúceho? Možno odstúpiťi od zmluvy aj keď kupujúci sa dožadoval zľavy? V kúpnej zmluve to nie je nijak ošetrené a reklamácia by nemala mať odkladnú účinok na zaplatenie zvyšnej sumy.

Ak je možné odstúpiť, je tam nejaký termín, napr. 6 mesiacov, ako pri § 599?

Ak je možné odstúpiť, ako sa docieli znovu zapísanie pôvodného vlastníka do katastra? Aký doklad potrebuje kataster?

Samý konkludentný súhlas:D .
Moja odpoveď: NIE, NIE a EŠTE RAZ NIE.
Trošku k právnej úprave konkludentnosti v občianskoprávnych vzťahoch:
§ 35 ods. 1 Občianskeho zákonníka (moja skratka!!!=" OZ ") o jednej z podstatných náležitostí prejavu vôle:
"Prejav vôle sa môže urobiť konaním alebo opomenutím; môže sa stať výslovne alebo iným spôsobom nevzbudzujúcim pochybnosti o tom, čo chcel účastník prejaviť."
Z uvedeného vyplýva, že aj opomenutie urobiť úkon - teda nevykonanie ničoho sa môže považovať za prejav vôle, ale len za predpokladu, že spôsob nevzbudzuje pochybnosti o tom, čo chcel účastník prejaviť.
Chcela snáď sestra prijať návrh kupujúcich na započítanie, resp. na zľavu? Je to z jej nečinnosti zrejmé? Asi nie!!

A ak kupujúci na základe reklamácie požadovali:
1.) zľavu, ktorá korešponduje s hodnotou predmetnej žumpy
alebo
2.) na naše náklady postavenie novej žumpy

nakoľko sme im poskytli zľavu v hodnote predmetnej žumpy podľa znaleckého posudku v čase predaja (čo je prirodzene výhodnejšie) a kupujúci na to do 30 dní nijak nereagovali, a aj tak neuhradili zvyšok z kúpnej ceny, to možno považovať za ich konkludentný súhlas?