bonda
17.12.06,16:30
Potrebujem vyriešiť nasledovný prípad, resp. či uvažujem správne: živnostík prenajíma svoju nehnuteľnosť zaradenú v podnikaní niekoľkým firmám, platcom i neplatcom DPH. Správu tejto nehnuteľnosti bude od 1.1. vykonávať ďalšia spoločnosť s.r.o. (živnostník je zároveň v sro- čke spoločníkom). Táto sro bude dodávať do budovy (platiť) všetky energie. Aký postup zvoliť?
1.možnosť: Živnostník bude fakturovať jednotlivým firmám prenájom nebytových priestorov (bez energií), teda každej firme pravidelnú rovnakú čiastku počas celej doby nájmu. Spoločnosť s.r.o. zase bude mesačne fakturovať ceny energií pomerne pripadajúce jednotlivým firmám.
2. je aj takáto možnosť?: Živnostník bude rovnako ako v prvom prípade fakturovať čistý nájom bez energií. Spoločnosť s.r.o. nebude ceny energií fakturovať vôbec. (lebo sú skryté v nájme)
3. alebo sa to musí urobiť tak, že živnostník celú budovu prenajme sro a tá to bude ďalej prenajímať?
Doteraz živnostník fakturoval nájom včítane energií. Jeho živnosť však mienime postupne ukončiť. Budova bude vkladom do novej spoločnosti, ktorej jedinou činnosťou bude prenájom nehnuteľností bez ich správy.
1.možnosť: Živnostník bude fakturovať jednotlivým firmám prenájom nebytových priestorov (bez energií), teda každej firme pravidelnú rovnakú čiastku počas celej doby nájmu. Spoločnosť s.r.o. zase bude mesačne fakturovať ceny energií pomerne pripadajúce jednotlivým firmám.
2. je aj takáto možnosť?: Živnostník bude rovnako ako v prvom prípade fakturovať čistý nájom bez energií. Spoločnosť s.r.o. nebude ceny energií fakturovať vôbec. (lebo sú skryté v nájme)
3. alebo sa to musí urobiť tak, že živnostník celú budovu prenajme sro a tá to bude ďalej prenajímať?
Doteraz živnostník fakturoval nájom včítane energií. Jeho živnosť však mienime postupne ukončiť. Budova bude vkladom do novej spoločnosti, ktorej jedinou činnosťou bude prenájom nehnuteľností bez ich správy.
chlap
18.12.06,06:48
Sú to asi dve rozdielne veci - resp. ja by som tie problémy od seba oddelil. A totiž:
1. vec je to, kto bude účtovať energie a ako - ak je živnostník vlastníkom budovy a chce ju vložiť do s.r.o. (ktorá sa následne teda stane vlastníkom budovy), tak by som to od 1.1. urobil tak, že živnostník prenajme s.r.o. celú nehnuteľnosť s právom prenajímať nehnuteľnosť ďalej. Samozrejme si to vyžaduje dohodu s nájomcami, ktorí musia ukončiť zmluvný vzťah s prenajímateľom (živnostníkom) a podpísať podnájomný vzťah s prenajímateľom s.r.o. - ak to bude za rovnakých podmienok, nemuseli by robiť problémy, dokonca to bude pre nich zaujímavé, lebo ak živnostník "predá" budovu s.r.o., tiež by museli podpisovať nové zmluvy.
2. vec je to, ako sa budú účtovať energie. Energie môžu byť účtované:
- samostatne, podľa skutočnej spotreby - to si vyžaduje merače energií
- samostatne podľa podielu nájomcu na celkových priestoroch
- nemusia byť účtované - prenajímateľ môže dať vyššie nájomné (ktorého výška pokryje aj spotrebu energií v celej budove) a energie nebude účtovať. Treba to ale ošetriť zmluvne - na túto tému bola táto diskusia: http://www.porada.sk/t34739-p3-najomna-zmluva-bytovych-priestorov.html
Ale v podstate platí, že čo si dohodnete v zmluve, to je platné - ak to dohodnete v medziach zákonov.
1. vec je to, kto bude účtovať energie a ako - ak je živnostník vlastníkom budovy a chce ju vložiť do s.r.o. (ktorá sa následne teda stane vlastníkom budovy), tak by som to od 1.1. urobil tak, že živnostník prenajme s.r.o. celú nehnuteľnosť s právom prenajímať nehnuteľnosť ďalej. Samozrejme si to vyžaduje dohodu s nájomcami, ktorí musia ukončiť zmluvný vzťah s prenajímateľom (živnostníkom) a podpísať podnájomný vzťah s prenajímateľom s.r.o. - ak to bude za rovnakých podmienok, nemuseli by robiť problémy, dokonca to bude pre nich zaujímavé, lebo ak živnostník "predá" budovu s.r.o., tiež by museli podpisovať nové zmluvy.
2. vec je to, ako sa budú účtovať energie. Energie môžu byť účtované:
- samostatne, podľa skutočnej spotreby - to si vyžaduje merače energií
- samostatne podľa podielu nájomcu na celkových priestoroch
- nemusia byť účtované - prenajímateľ môže dať vyššie nájomné (ktorého výška pokryje aj spotrebu energií v celej budove) a energie nebude účtovať. Treba to ale ošetriť zmluvne - na túto tému bola táto diskusia: http://www.porada.sk/t34739-p3-najomna-zmluva-bytovych-priestorov.html
Ale v podstate platí, že čo si dohodnete v zmluve, to je platné - ak to dohodnete v medziach zákonov.
bonda
19.12.06,19:19
Ďakujem veľmi pekne za odpoveď. Chápem, že najjednoduchšie je budovu prenajať celú sro, ale rada by som sa tejto alternatíve vyhla:
Možem zvoliť nasledovný postup?
1.Živnostnik (budúca a.s.)bude prenajímať jednotlivým nájomcom bez účtovania energií.
2. Živnostník spraví zmluvu s sro - správa nehnuteľností. SRO teda bude spravovať nehnuteľnosť - zabezpečí dodávku energií do budovy, bude ju udržiavať, starať sa o okolie, upratovať atd. Ta túto činnosť bude fakturovať živnostníkovi (budúcej a.s.)
3. Nájomcovia v budove budú teda platiť iba za nájom živnostníkovi (a.s.). V cene ich nájmu bude nepriamo premietnutá správa nehnuteľnosti.
A prečo by som volila tento postup? Ide o vysporiadanie rodinného majetku.
Živnostník vlastní niekoľko nehnuteľností, ktoré sa stanú predmetom dedičstva. Aby pre ďalšie generácie nenastali spory o dedičstvo, všetok majetok by sa mal pretransformovať do novej spoločnosti - akciovky. Dedičia teda budú dediť akcie. Aby však nevznikli problémy s chodom jednotlivých budov, mala by sa o ne starať, samostatná spoločnosť - spomínaná sro, resp. iné spoločnosti, ktoré si na ich správu niekedy vyberú dedičia. Čiže majetok budúcich akcionárov by nemal byť ohrozený a zároveň by tak získali rovnoprávne postavenie bez ohľadu na ich vek, schopnosti atď., každý by dostal svoj výnos z prenájmu.
Možem zvoliť nasledovný postup?
1.Živnostnik (budúca a.s.)bude prenajímať jednotlivým nájomcom bez účtovania energií.
2. Živnostník spraví zmluvu s sro - správa nehnuteľností. SRO teda bude spravovať nehnuteľnosť - zabezpečí dodávku energií do budovy, bude ju udržiavať, starať sa o okolie, upratovať atd. Ta túto činnosť bude fakturovať živnostníkovi (budúcej a.s.)
3. Nájomcovia v budove budú teda platiť iba za nájom živnostníkovi (a.s.). V cene ich nájmu bude nepriamo premietnutá správa nehnuteľnosti.
A prečo by som volila tento postup? Ide o vysporiadanie rodinného majetku.
Živnostník vlastní niekoľko nehnuteľností, ktoré sa stanú predmetom dedičstva. Aby pre ďalšie generácie nenastali spory o dedičstvo, všetok majetok by sa mal pretransformovať do novej spoločnosti - akciovky. Dedičia teda budú dediť akcie. Aby však nevznikli problémy s chodom jednotlivých budov, mala by sa o ne starať, samostatná spoločnosť - spomínaná sro, resp. iné spoločnosti, ktoré si na ich správu niekedy vyberú dedičia. Čiže majetok budúcich akcionárov by nemal byť ohrozený a zároveň by tak získali rovnoprávne postavenie bez ohľadu na ich vek, schopnosti atď., každý by dostal svoj výnos z prenájmu.
chlap
20.12.06,07:28
Uf, tak ak by sa dalo, tak pred tebou zložím klobúk - tak dlhodobo uvažujúceho človeka, ktorýmá záujem o svojich zákazníkov a zároveň nechce poškodiť svojich dedičov, som už dávno nestretol.
Každopádne si ale myslím, že je to zbytočne komplikované. Ak chceš, aby dedičia - akcionári akciovky - mali zaručený výnos, najlepšie je prenajať budovy (majetok akciovky) eseróčke, ktorá ich bude spravovať a prenajímať. Akciovka teda nebude mať žiadne, resp. minimálne náklady (nemusí zamestnávať žiadneho obchodného manažéra ani správcu, možno iba jednu účtovníčku - aj tá to môže robiť na zmluvu) a bude mať zaručený výnos z prenájmu. A esróčka bude zamestnávať ľudí, ktorí sa o budovy budú starať a prenajímať ich.
Ak to rozdelíš, bude musieť zamestnávať ľudí aj akciovka (starostlivosť o nájomné zmluvy ...) a aj eseróčka (starostlivosť o nehnuteľnosti a energie a služby).
Každopádne si ale myslím, že je to zbytočne komplikované. Ak chceš, aby dedičia - akcionári akciovky - mali zaručený výnos, najlepšie je prenajať budovy (majetok akciovky) eseróčke, ktorá ich bude spravovať a prenajímať. Akciovka teda nebude mať žiadne, resp. minimálne náklady (nemusí zamestnávať žiadneho obchodného manažéra ani správcu, možno iba jednu účtovníčku - aj tá to môže robiť na zmluvu) a bude mať zaručený výnos z prenájmu. A esróčka bude zamestnávať ľudí, ktorí sa o budovy budú starať a prenajímať ich.
Ak to rozdelíš, bude musieť zamestnávať ľudí aj akciovka (starostlivosť o nájomné zmluvy ...) a aj eseróčka (starostlivosť o nehnuteľnosti a energie a služby).