Právna poradňa
Otázka :
S bratom a sestrou sme zdedili rodinný dom. Keďže sa nevieme so sestrou dohodnúť na spoločnom predaji, ani nemá záujem o odkúpenie jej podielu, chceli by sme s bratom svoje podiely predať. Je potrebné, aby sme sestru upozornili na predaj našich podielov?
Odpoveď :
Predpokladám, že ako
spoluvlasníčka má predkupné právo.
V prípade, že ste sa s bratom rozhodli svoje spoluvlastnícke podiely previesťna tretiu osobu, má vaša sestra v zmysle
§ 140 Občianskeho zákonníka predkupné právo. Podľa tohto ustanovenia majú spoluvlastníci pri prevode spoluvlastníckeho podielu predkupné právo.
Toto predkupné právo nemajú iba v prípade, že by išlo o prevod blízkej osobe.
Podľa § 116 a 117 Občianskeho zákonníka blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel, a iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.
Príbuznými v priamom rade sú všetci predkovia a potomkovia, to znamená rodičia a deti, vnuci a starí rodičia, prarodičia a pravnuci. Blízkymi osobami sú aj súrodenci, aj v prípade že majú spoločného len jedného z rodičov. Vzhľadom na uvedené vyplýva, že ak máte s bratom v úmysle predať svoje spoluvlastnícke podiely iným osobám, ako som vyššie uviedla, má vaša sestra predkupné právo na vaše spoluvlastnícke podiely rodinného domu. Ak by ste sestre neponúkli svoje podiely na kúpu, mohla by sa domáhať od nadobúdateľa, aby jej tieto podiely previedol. Je potrebné, aby ste sestre ponúkli na kúpu svoje spoluvlastnícke podiely za rovnakých podmienok ako ich máte v úmysle previesť záujemcovi. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok, a keďže ide o nehnuteľnosť, musí mať písomnú formu.
Predkúpne právo spoluvlastníkov upravené v § 140 Občianskeho zákonníka ako zákonné predkupné právo má charakter vecného práva, čo znamená, že ak sa neuplatní nezanikne a môže si toto predkupné právo spoluvlastník uplatniť pri ďašom prevode. Je však možné, aby ste si so sestrou dohodli podmienky výkonu predkupného práva, pri ktorej môžte prípadne vychádzať z ustanovení § 602 a nasl. Občianskeho zákonníka, ktoré však upravujú záväzkové predkupné právo. Toto záväzkové predkupné právo je možné dohodnúť samostatnou zmluvou, alebo môže tvoriť vedľajšie náležitosti kúpnej zmluvy.
Záverom si dovoľujem upozorniť aj na tú skutočnosť, že ak by ste uzatvorili kúpnu zmluvu s treťou osobou, ktorá nepatrí medzi blízke osoby, t. j. sestra by mala predkupné právo podľa § 140 Občianskeho zákonníka, išlo by o tzv. relatívne neplatný právny úkon. Podľa § 40a Občianskeho zákonníka, ak ide o dôvod neplatnosti podľa § 140 Občianskeho zákonníka, považuje sa právny úkon za platný, pokiaľ sa ten, ktorý je takýmto právnym úkonom dotknutý (t. j. vaša sestra), neplatnosti právneho úkonu nedovolá. Neplatnosti sa nemôže dovolávať ten, čo ju sám spôsobil.
Z uvedeného teda vyplýva, že ak bolo predkupné právo porušené, môže sa oprávnený z predkupného práva na príslušnom súde dovolávať neplatnosti zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.
Právo oprávneného účastníka dovolať sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu sa premlčuje vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe. Premlčacia doba začína plynúť dňom, keď došlo k uzatvoreniu právneho úkonu (t. j. k podpísaniu kúpnej zmluvy). Začiatok plynutia premlčacej doby platí aj pri právnych úkonoch, ktoré k svojej účinnosti vyžadujú rozhodnutie príslušného orgánu, čo predstavuje pri kúpnej zmluve týkajúcej sa nehnuteľností deň nadobudnutia právoplatnosti o povolení vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Márne uplynutie trojročnej premlčacej doby má za následok, že sa nemožno úspešne dovolať relatívnej neplatnosti právneho úkonu, ak bola vznesená námietka premlčania. Právny úkon naďalej trpí vadou, aj keď treba naň pozerať ako na platný právny úkon.