Co tak dat to skolaudovat ako upravu, pri ktorej vzniknu samostatne dve bytove jednotky, tak to bude zapisane aj na LV - byt c. 1 - prizemie, podlahova plocha x m2, podiel na splocnych castiach a zariadeniach domu a SV podiel k pozemku, analogicky aj byt c. 2.
Bezne sa to robi v suvislosti s financovanim nadstavby rodinneho domu z Fondu rozvoja byvania, ktory si dava podmienku, ze musi ist o vznik samostatnej bytovej jednotky.
Zacat asi ale treba tym, ze v stavebnom konani
a) sa rozsiri stavebne povolenie aj na ZMENU stavby v zmysle vytvorenia dvoch samostatnych bytovych jednotiek
b) sa zmeni stavebnik nadstavby na syna (s manzelkou), a tito potom budu aj kolaudovat a davat (to uz spolu s rodicmi) navrh na zapis DVOCH bytovych jednotiek do katastra.

Vzhľadom na to, že sa jedná o bezpodieľové vlastníctvo oboch manželov tak pri predaji by nemal platiť daň ani manžel...
ja som tiež tak kupoval nehnuteľnosť, že trvalý pobyt tam mal 2 roky len manžel a manželka nie, dokonca ju nadobudli pred uzavretím manželstva a daň neplatili...

Manželia si nemôžu jeden druhému darovať majetok, ktorý majú v BSM. Ten majetok je ich oboch, každého jedného, bez podielov.

Nesplnaju podmienku 5-rocneho vlastnictva bytu na oslobodenie od dane z prijmu (§9 ods. 1 pism. b)?
Pripadne vyuzit ust. §4 ods.8, ktory umoznuje pri BSM zahrnat prijmy len jednemu z manzelov.

Prajem pekný deň, prosím vie niekto poradiť s takýmto problémom?
Rodičia vlastnia rodinný dom. Majú troch synov. Dvaja majú postavené vlastné RD. Rodičia na svojom RD postavili nadstavbu s tým, že tam pôjde bývať tretí - najmladší syn. Ostatných dvoch synov rodičia vyplatili v hotovosti v takej výške, ako je hodnota uvedenej nadstavby. Tak sa aj stalo, tretí syn sa oženil a nasťahoval sa do uvedenej nadstavby s tým, že si túto nadstavbu dokončí podľa vlastných predstáv a táto bude prepísaná naňho. Doteraz sa však prepis neuskutočnil, aj keď syn viackrát apeloval na rodičov, vždy ho odbili vetou, že ešte nebol na to čas, atď. A teraz sa pýtam:
Ak bude spísaná darovacia zmluva, môže byť spísaná len na tú časť, ktorú postavili rodičia /teda v takej hodnote, ako boli vyplatení ostatní dvaja súrodenci/, pretože takto by to bolo asi najspravodlivejšie. Alebo musí byť darovacia zmluva spísaná tak, ako je stavba teraz - teda kompletne dokončený 4-izbový byt? Toto by sa mi zdalo však ako nespravodlivé, keďže tretí syn vrazil do dokončenia nemalé peniaze a potom by ho mohli bratia napadnúť, že rodičia mu darovali väčšiu časť majetku ako im /tzn. aj časť, ktorú dokončil za svoje peniaze/. Prosím poraďte mi, neviem, ako z tohto von, aby všetci boli spokojní.

No v tomto prípade je menší problém.
Z judikatúry Najvyššieho súdu Slovenskej republiky vyplýva, že horizontálne delenie stavby - rodinného domu nie je možné. (4 Cz 3/68)
Z tohto dôvodu sa nedá darovať len vrchné poschodie, ale je potrebné darovať vlastnícky podiel.

Tak to ste ma teraz prekvapili!!! A čo to v praxi znamená: "darovať vlastnícky podiel"? Pretože čiste teoreticky, táto nadstavba je teraz "nikoho", pretože je vydané len kolaudačné rozhodnutie na rodičov na výstavbu nadstavby, a na liste vlastníctva zatiaľ nefiguruje nič, takže ako? A ešte: Tento syn si upravil na svoje náklady aj okolie domu, zrekonštruoval strechu za svoje peniaze, a bola to nemalá položka a táto strecha by mala byť vlastne tiež jeho majetkom, pretože je nad jeho nadstavbou. Dá sa toto nejako špecifikovať v darovacej zmluve? Pretože ako to bude v prípade dedičstva spodného bytu - bytu rodičov, ak sa bude deliť na tri časti /sú traja synovia/. Ohodnotí sa napr. aj táto strecha, pretože je asi takisto súčasťou spodného rodinného domu, aj keď vlastne pokrýva len hornú bytovú jednotku - tzn. bytovú jednotku, ktorú obýva syn. Je toho strašne veľa, samé otázky, ale aspoň tieto prosím zodpovedať.
Ďakujem.

Ide o nehnuteľnosť v, predpokladám, bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. Darovaním podielu sa tretí syn stane podielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti.
Spomínaná nadstavba je momentálne vlastníctvom rodičov. Nemôže byť samostatným predmetom vl. práva, kedže by išlo o horizontálne delenie stavby a to v "právnom svete" nie je možné, z toho dôvodu to nie nie res nullius teda vec nikoho.
Najlepšie by bolo určiť, koľko do rekonštrukcie vložil tretí syn. O túto čiastku znížiť hodnotu domu. Vlastnícky podiel potom bude vyjadrený ako:
(hodnota daru, ktorý bol darovaný dvom synom)/(hodnota domu - peniaze investované tretím synom).
Potom darovacou zmluvou darovať vlastnícky podiel k nehnuteľnosti vyjadrený zlomkom tretiemu synovi.
Znie to komplikovane. Verím, že ma niekto pochopí a zjednoduší to

Strecha nemôže byť vo vlastníctve iného, než je zvyšná časť domu.

Ide o to, že ten dom je jeden objekt- jedna nehnuteľnosť. Nedá sa previesť časť nehnuteľnosti, napr. niekoľko obytných miestností na iného majiteľa. Je možné len určiť spoluvlastnícky podiel celej budovy a rozdeliť ju formou spoluvlastníctva medzi viacerých vlastníkov. O spôsobe využívania nehnuteľnosti (kto ktorú miestnosť bude využívať) sa musia dohodnúť medzi sebou.

Jediná možnosť, ako previesť časť nehnuteľnosti na iného majiteľa, je rozdeliť dom na bytové jednotky (spraviť z neho bytový dom) a potom je možné tieto jednotlivé byty previesť do vlastníctva rôznych majiteľov. Obávam sa však, že to nebude tvoj prípad. Viac o tom bolo popísané tu:

http://www.porada.sk/t94265-darovani...vice-domu.html

a v odkazoch v tej téme.

Súčasnú nadstavbu bude treba skolaudovať - majiteľom bude ten, kto je vlastníkom zvyšnej časti domu. Teda asi rodičia.

Ťažké je poradiť - spravodlivé riešenie asi neexistuje, vždy sa nájde niekto, kto s navrhnutým riešením bude nespokojný.

Možností je viac, napr.:

1. ohodnotiť spodnú časť domu a tú nech odkúpi ten syn, čo býva v nadstavbe - teda nech vyplatí 2/3 hodnoty spodku domu tým dvom bratom. Rodičia budú mať doživotné právo bývať v spodnej časti domu a majetkovo už budú bratia vyrovnaní, lebo každý dostal rovnaký diel. Rovnako možno aj pozemok vysporiadať - určiť jeho hodnotu, odpočítať investície a zvyšok rozdeliť na 3 časti, z čoho 2/3 sa vyplatia súrodencom a pozemok bude vo vlastníctve tretieho syna.

2. Určiť približnú hodnotu vrchnej časti domu a v pomere k spodnej časti darovať podiel tomu synovi, čo býva hore. (napr. hodnota spodku domu je 50 tis. EUR, vrhnej nadstavby 25 tis. EUR, tak synovi rodičia darujú 1/3 nehuteľnosti) Zvyšné 2/3 sa budú dediť medzi všetkých troch súrodencov po smrti rodičov a potom sa dohodnú na vysporiadaní - vyplatení podielov.

Možnosť č. 2 je nevýhodnejšia pre toho, ktorý tam býva, lebo vopred sa nevie, akú veľkú hodnotu bude mať dom po smrti rodičov. Preto by bolo najčistejšia verzia č. 1 - teda vysporiadať celý dom a vyplatiť zvyšných súrodencov.

ALe to sú teoretické úvahy, viem si predstaviť, aké je to v praxi komplikované - najmä dohodnúť sa na hodnote podielov. Ale to, čo si chcel - teda darovať len horné poschodie - to bohužiaľ nepôjde.

Uff, tak to ste mi dali zabrať! Asi sme sa však nerozumeli, alebo nerozumiem ja. Tento "horný byt" je v kolaud.rozhodnutí uvedený ako "nadstavba rodinného domu - samostatnej bytovej jednotky", tzn. že spodný byt, ktorý obývajú rodičia je samostatná bytová jednotka a vrchný byt, ktorý obýva syn, je ďalšia samostatná byt.jednotka. Takže asi tak. V tomto prípade by sa to dalo ošetriť, aby to bolo naozaj písané len na tohto tretieho syna? Ďakujem.

My nevieme, ako je ten dom s nadstavbou technicky riešené. AK je možné určiť, že táto plocha je samostatný byt (prízemie) toto je tiež samostatný byt (poschodie) a toto sú spoločné priestory, tak to môže byť obytná budoba s dvoma samostatnými bytovými jednotkami. Ak je ale vstup na poschodie cez schodisko, ktoré začína napr. v predizbe prízemia, a na poschodí sú 3 izby, kúpeľňa a kuchynka, tak to nie je samostatný byt, lebo vstup do horného je cez spodný byt.

Predstav si, že v tých bytoch by bývali dve úplne cudzie rodiny. Je možné bývanie bez toho, aby jeden nemusel chodiť cez byt toho druhého. Mohli by tam bývať úplne oddelenie dve rodiny? Ak áno, tak to môžu byť dve bytové jednotky. Ak nie, tak je to stále len rodinný dom so 6 izbami, 3 kúpeľňami a 2 kuchyňami. Nie sú to samostatné a samostatne uzamykateľné byty.

Takže asi sa stále zle vyjadrujem, prepáčte. Takže spodný byt je bytová jednotka so samostatným vchodom, samostatnými meračmi vody, elektriny a plynu a vrchný byt je jednotka so samostatným vchodom so samostatnými meračmi vody, elektriny a plynu. Spoločná je tam fakt asi akurát tá strecha, aj keď je vlastne plochou iba na tom vrchnom byte, ináč si vlastne tieto dve rodiny hospodária úplne samostatne a majú všetko samostatne. Ďakujem.

No tak to potom mení situáciu. Z rodinného domu sa stal bytový dom. A tam už je možný prevod vlastníckeho práva darovaním. Už len spravodlivo určiť podiel.

Áno, ako písal Shrek. V tomto prípade to bude možné. Len to treba skolaudovať ako bytový dom a do katastra zaevidovať obe bytové jednotky samostatne. Potom je možné pre obe bytové jednotky stanoviť osobitných vlastníkov.

Je to bytová budova, stále je to ale rodinný dom, len s dvomi samostanými bytmi a spoločnými časťami a zariadeniami, preto sa riadi zákonom o vlastníctve bytov, primerane ako bytový dom.

Takéto domy sa nemusia riadiť ustanoveniami zákona o vlastníctve bytov, len môžu (majú to fakultatívne). Na to, aby bytový dom musel byť spravovaný zákonom 182/1993 musí spĺňať definíciu bytového domu podľa tohto zákona § 2:


(2) Bytovým domom (ďalej len dom ) sa na účely tohto zákona rozumie budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

V rodinnom dome budú 2 byty, takže nemusia mať správcu alebo zakladať SVB.

Keďže je kolaudačné rozhodnutie napísané na rodičov, treba s tým zájsť na mestský či obecný úrad, nadstavba dostane súpisné číslo. V darovacej zmluve nech je uvedené, že darujú byt v takej hodnote, aká bola hodnota peňažných darov pre ďalších dvoch súrodencov. Lebo ak by nebolo uvedené, ža aj ďalšie deti dostali dar, tento syn, ktorý dostane byt, bol by ukrátený pri dedičstve.
V takýchto prípadoch netreba čakať, až to vybavia rodičia, nech potrebné náležitosti vybaví syn a rodičov vyzve na podpis.

To je to riadenie sa "primerane" podľa zákona o vlastníctve bytov v zmysle § 1 aj pri bytoch v rodinnom dome. Nejde len o spravovanie:


Predmet a rozsah úpravy
§ 1


(1) Tento zákon upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, práva a povinnosti vlastníkov týchto bytových domov, práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ich vzájomné vzťahy a práva k pozemku.

(2) Tento zákon sa nevzťahuje na byty osobitného určenia1) okrem bytov stavebne určených na bývanie ťažko telesne postihnutej osoby, najmä bezbariérový byt, 1a) byty v domoch osobitného určenia, 2) byty v domoch určených podľa schváleného územného plánu na asanáciu a na predaj bytov v rodinných domoch, 3) ktoré majú len jeden byt.