Právna poradňa - archív
Chcel by som vedieť či existuje zákon alebo vyhláška, ktoré určujú podmienky nájmu nebytových priestorov a čo by mala táto nájomná zmluva obsahovať.
Nájmom a podnájmom nebytových priestorov sa zaoberá zákon číslo 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Tento zákon sa vzťahuje na nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností, určené podľa rozhodnutia stavebného úradu na iné účely ako na bývanie, ako aj na byty, pri ktorých bol udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely. Nebytové priestory môže dať prenajímateľ, t. j. ich vlastník do nájmu na užívanie nájomcovi na základe zmluvy o nájme. Nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú podľa stavebného zákona určené. Zmluva o nájme nebytového priestoru musí mať podľa § 3 ods. 3 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho úhrady. Ak sa nájomný vzťah neuzatvára na dobu neurčitú, musí nájomná zmluva obsahovať aj určenie času, na ktorý sa nájom uzatvára. V prípade, že by nájomná zmluva neobsahovala uvedené náležitosti, je v zmysle ods. 4 zák. č. 116/1990 Zb. v znení neskorších predpisov, neplatná.
Aj keď niektoré práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu sú upravené v § 5 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, odporúčam upraviť v nájomnej zmluve aj túto problematiku, aby v priebehu nájomného vzťahu, prípadne pri jeho ukončení nedochádzalo k rozporom medzi prenajímateľom a nájomcom.

Medzi práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu v zmysle ustanovenia § 5 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov patrí povinnosť prenajímateľa odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave by na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené.
Tieto povinnosti prenajímateľa si môžu zmluvné strany dohodnúť aj odlišne od uvedeného ustanovenia.
K právam nájmu patrí oprávnenie užívať nebytový priestor v rozsahu dohodnutom v zmluve.

K povinnostiam nájomcu patrí úhrada nákladov spojených s obvyklým udržiavaním nebytového priestoru.

Ďalej je nájomca povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ urobiť, a umožniť mu vykonanie týchto i iných nevyhnutných opráv; inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla.

Veľmi dôležitou časťou nájomnej zmluvy je úprava skončenia nájomného vzťahu. Nájomný vzťah, ktorý bol uzatvorený na určitý čas (t. j. na dobu určitú), sa skončí uplynutím tohto času. Prenajímateľ ako aj nájomca môžu však nájomnú zmluvu uzatvorenú na určitý čas písomne vypovedať aj pred uplynutím tejto doby. Prenajímateľ môže túto nájomnú zmluvu vypovedať, podľa § 9 ods. 2 zák. č. 116/1990 Zb. v znení neskorších predpisov, pred uplynutím času, ak: a) nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou; b) nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom; c) nájomca, ktorý na základe zmluvy má prenajímateľovi poskytovať na úhradu nájomného určité služby a tieto služby neposkytuje riadne a včas; d) nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívajú nebytový priestor, napriek písomnému upozorneniu hrubo porušujú pokoj a poriadok; e) užívanie nebytového priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená povinnosť byt vypratať; f) bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívať nebytový priestor; g) nájomca prenechá nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa; h) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zák. č. 403/1990 Zb. o zmiernení následkov niektorých krívd; i) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa zák. č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku.


Nájomca môže písomne vypovedať zmluvu uzatvorenú na určitý čas pred uplynutím dohodnutého času, ak:
a) stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor najal;
b) nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie;
c) prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti, ktoré spočívajú (ak sa zmluvné strany nedohodnú inak) v povinnosti odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave by na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené. K uvedeným výpovedným dôvodom tak zo strany prenajímateľa ako aj zo strany nájomcu je potrebné konštatovať, že ide o taxatívne určené výpovedné dôvody, t. j. nie je ich možné meniť, rozširovať ani zužovať.

V prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy na dobu neurčitú si môžu dôvody skončenia nájomného vzťahu zmluvné strany dohodnúť. Ak si zmluvné strany dôvody skončenia nájmu nedohodnú, nájom podľa § 14 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov zaniká:
a) zánikom predmetu nájmu;
b) smrťou nájomcu, pokiaľ dedičia po poručiteľovi, ktorý bol nájomcom do 30 dní od jeho smrti neoznámia prenajímateľovi, že pokračujú v nájme;
c) zánikom právnickej osoby, ak je nájomcom. Okrem uvedených možností skončenia nájomného vzťahu, je možné ukončiť každý nájomný vzťah dohoda zmluvných strán. Dĺžku výpovednej lehoty si môžu zmluvné strany dohodnúť v nájomnej zmluve. Ak si túto lehotu nedohodnú, je výpovedná lehota, v zmysle § 12 zák. č. 116/1990 Zb. v znení neskorších predpisov, tri mesiace a počíta sa od prvého dňa nasledujúceho mesiaca po doručení výpovede.


Zdroj :


http://www.skreality.sk/index.php?rl=99&rd=785

Čo máte v zmluve uvedené ohľadom stavu spôsobilom na užívanie pri preberaní predmetu prenájmu .


Mám na mysli napr. toto

[hore]Povinnosti prenajímateľa

Prenajímateľ je povinný odovzdať nájomcovi nehnuteľnosť v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním nehnuteľnosti. Takisto má voči nájomcovi povinnosť na vlastné náklady vykonávať údržbu nehnuteľnosti, okrem drobných opráv a nákladov spojených s bežným užívaním.