Tých nejednoznačností v bytzákone je viac. Zákon a právne úkony treba vykladať nielen slovne, ale šetriť ich zmysel a vôľu strán (tak nejak to vykladá ústavný súd).
Napr. v § 14 ods. 3 sa novelou v prvej vete vynechalo slovíčko "vždy" a bola zmenená druhá veta, ktorá akoby vylučovala prvú vetu:

pôvodné znenie:
(3) Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodujú o úvere a o zabezpečení úveru, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome a o zmene formy výkonu správy, rozhoduje sa vždy hlasovaním na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Toto hlasovanie nemôže byť písomné.

nové znenie:
(3) Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodujú o úvere a o zabezpečení úveru, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome a o zmene formy výkonu správy, rozhoduje sa hlasovaním na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak sa rozhoduje písomným hlasovaním podľa tohto odseku, podpis vlastníka potvrdia najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestoroch. Overiť písomné hlasovanie môže aj notár alebo obecný úrad.

A správcovi zákon priam núka možnosť trucovať - nepodpísať zánik zmluvy - a basta!:

§ 8a
(1) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo jej zánik sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Schválená zmluva o výkone správy alebo jej zmena, alebo jej zánik je záväzný pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak je podpísaný nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcom.

Lubica, zmluva o výkone správy sa:

(5) Zmluva o výkone správy sa uzatvára so správcom písomne na neurčitý čas. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe rozhodnutia podľa § 14. Výpovedná lehota je tri mesiace , ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak. Výpovedná lehota začína plynúť od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.

Ak ste dodržali toto:

13. V § 14 odsek 6 znie:

„(6) Ak nejde o rozhodovanie o zmluve o spoločenstve alebo o zmluve o výkone správy môže správca, zástupca vlastníkov alebo predseda vyhlásiť písomné hlasovanie. Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sedem dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, a o termíne a mieste hlasovania, a to spôsobom v dome obvyklým. Na hlasovacom lístku musí byť uvedený deň konania hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, otázka alebo otázky; ak je viac otázok, označia sa poradovými číslami. Pri každej otázke musia byť dva rámčeky, z ktorých jeden je nadpísaný slovom „áno“ a druhý slovom „nie“. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru nevyznačí svoj názor, je hlas neplatný. Po vykonaní hlasovania písomnou formou správca, zástupca vlastníkov alebo predseda za účasti ďalších dvoch vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do piatich pracovných dní od písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak zákon neustanovuje inak. V prípade neúspešného hlasovania musí byť predmet hlasovania prerokovaný na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení podľa odseku 2. Hlasovanie písomnou formou o tej istej veci možno opakovať až po prerokovaní predmetu hlasovania na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení. Prehlasovaný vlastník bytu a nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, pretože mu nebol oznámený spôsobom v dome obvyklým, má právo obrátiť sa do troch mesiacov od hlasovania na súd, inak jeho právo zaniká.“.

Nemá sa na čo odvolať.

Podľa mňa by sa malo brať do úvahy rozhodnutie o písomnom hlasovaní - tam sa dohodli ako a potom už len plnili uznesenie/dohodu.

§ 14 ods. 6 účinný od 1.4.2010 začína vetou:
(6) Ak nejde o rozhodovanie o zmluve o spoločenstve alebo o zmluve o výkone správy môže správca, zástupca vlastníkov alebo predseda vyhlásiť písomné hlasovanie.

§ 14 ods. 6 účinný do 1.4.2010 začínal vetou:
(6) Ak nejde o rozhodovanie podľa odseku 3, môže správca, zástupca vlastníkov alebo predseda navrhnúť písomné hlasovanie.

V odseku 3 tohto paragrafu bola aj je stále veta:
(3) Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodujú o úvere a o zabezpečení úveru, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome a o zmene formy výkonu správy, rozhoduje sa hlasovaním na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Neviem, kedy som ti odpovedala - o tej zmene formy správy. Podľa môjho názoru, hlasovanie o výpovedi správcovi nie je totožné s hlasovaním o zmluve o výkone správy (ktorú treba riadne na schôdzi prediskutovať).
V minulom týždni si v neďalekom dome napr. vyberali správcu a dali si od viacerých predložiť návrhy zmlúv o výkone správy, pričom výpoveď terajšiemu správcovi si odhlasovali už prv.

Správcovi môžete oznámiť, že ste nehlasovali o zmluve o výkone správy, ale o výpovedi zo správy. Zmluva zatiaľ zostáva taká ako doteraz. S novým správcom bude dohodnutá nová zmluva, lebo aj on má čo do nej povedať.

Ak začali hlasovať pred účinnosťou novely (pred 1.4.2010), malo by byť hlasovanie platné. Zvyčajne sa všetko dokončuje podľa zákona platného v čase začatia konania. Oni nemohli vedieť, že sa zákon zmení - a je to značná práca. Myslím, že aj vládny návrh novely bol celkom iný ako schválené znenie.

Novela č. 70/2010 Z. z.priniesla okrem iného aj zmeny v ustanovení § 14, ktorý je základom pre vlastníkov pri rozhodovaní v SVB a NP ale aj tam, kde spoločenstvo nie je zriadené. Prinášame praktické usmernenia, ktoré budú pomôckou pre prijímanie rozhodnutí písomným hlasovaním :

1. V akých prípadoch, resp. o akých skutočnostiach možno hlasovať písomne v bytovom dome a kedy táto forma nie je prípustná ?

§ 14 ods. 2 - pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP v dome ak to zákon neustanovuje inak.
§ 14 ods. 6 - písomné hlasovanie nie je prípustné :
a) pri rozhodovaní o zmluve o spoločenstve vlastníkov
b) pri rozhodovaní o zmluve a výkone správy
§ 14 ods. 6 - písomné hlasovanie možno využiť pri rozhodovaní :
a) o rozpočte spoločenstva na príslušný rok (1/2 + 1)
b) o ročnej účtovnej závierke a vyúčtovaní úhrad za plnenia (1/2 + 1)
c) o výške mesačných úhrad za plnenia (1/2 + 1)
d) o výške mesačných platieb za správu (1/2 + 1)
e) o príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv (1/2 + 1)
f) o použití fondu prevádzky, údržby a opráv (1/2 + 1)
g) pri voľbe a odvolaní členov rady (1/2 + 1)
h) pri voľbe a odvolaní predsedu (1/2 + 1)
i) pri zrušení, zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva ( je to zmena
formy správy) (2/3)
j) o úvere a zabezpečení pohľadávok vyplývajúcich z poskytnutého úveru
(2/3)
k) o vstavbe, nadstavbe bytov a NP (2/3)
l) o zmene správcu domu (1/2 + 1)
m) o zmene formy správy domu (2/3)
n) o odmene predsedovi a členom rady spoločenstva, taktiež odmene
voleného zástupcu vlastníkov (1/2+1)
o) o podanie návrhu na exekučné konanie (1/2 + 1)
p) p vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo alebo NP na uspokojenie
pohľadávok (1/2 + 1)
r) o zásadách hospodárenia v dome a vnútorných predpisoch (1/2 + 1)
s) o pláne opráv na príslušný rok (1/2 +1)

1/2 +1 = nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP
2/3 = dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP
Hlasovací lístok, kde vlastníci rozhodujú o úvere musí byť doplnený o
mená a podpisy dvoch zvolených overovateľov alebo notára.
Ak sa vlastník nezúčastní písomného hlasovania, neodovzdá hlasovací
lístok v určenom termíne alebo ho odmietne odovzdať, nehlasoval, teda nie
je považovaný za prehlasovaného, čím nemôže požívať zákonné práva
dané § 14 ods. 4.

[B]2. Vzor hlasovacieho lístka

Spoločenstvo vlastníkov bytov ................................................

[U]Písomné hlasovanie sa uskutoční dňa ....... od ..... do ........hod.
[CENTER]v kancelárii spoločenstva

Vlastník bytu : ................................, byt číslo .........

1/ Príspevok do FPÚaO sa upravuje od
01.09.2010 z 0,50 Eura na 0,60 Eura za m2
spoluvlastníckeho podielu z dôvodu zabezpečenia
opráv...................... ........ ÁNO
........ NIE

2/ Otvorenie stavebného sporenia SVB
s možnosťou štátnej prémie na ceľovú
sumu 100 000 Eur ........ ÁNO
........ NIE

Hlasovací lístok je neplatný, ak vlastník nevyznačí svoj názor !

[B] 3/ Kto zabezpečí hlasovacie lístky ?
1/ Predseda spoločenstva
2/ Správca
3/ Volený zástupca vlastníkov

[B] 4/ Kedy treba vlastníkom oznámiť, že sa bude písomne hlasovať ?
7 dní vopred musia byť vlastníci informovaní o :
- otázkach, o ktorých sa bude hlasovať
- o termíne a mieste hlasovania spôsobom v dome obvyklým
[B]Doručenie hlasovacieho lístka :
§14 ods. 1 - päť dní pred konaním písomného hlasovania v dome
obvyklým spôsobom.

5/ [B]Kedy je hlasovanie platné ?
Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas
nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP v dome,
alebo 2/3 väčšinu v tých prípadoch, pre ktoré to zákon ustanovuje.

6/ [B]Kedy je hlasovanie neplatné ?
a) Ak bolo treba získať súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov
a ten sa nedosiahol
b) ak bolo treba získať súhlas 2/3 väčšiny hlasov všetkých vlastníkov
bytov a NP v dome a ten sa nedosiahol
c) ak bolo získané súhlasné stanovisko hlasmi napr. nájomníka, alebo
užívateľa bytu bez splnomocnenia vlastníkom.

7/ [BOverenie písomného hlasovanie
Je potrebná pri rozhodovaní vlastníkov(§14 ods. 3) 2/3 väčšinou
hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP v dome o úvere,
zabezpečení úveru, o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo NP v
dome a o zmene formy správy domu. Pri zrušení, splynutí rozdelení
spoločenstva je potrebný súhlas 2/3 väčšiny s overením.

8/ [B]Oznámenie výsledku hlasovania
Správca, zástupca vlastníkov, predseda spoločenstva za účasti
ďalších dvoch vlastníkov v dome zistí výsledok hlasovania a
oznámi ho do 5 pracovných dní od písomného hlasovania spôsobom
v dome obvyklým.

9/ [B]Možnosti námietok k výsledkom písomného hlasovania
Prehlasovaný vlastník bytu alebo NP v dome má právo obrátiť
sa do 15 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo
veci rozhodol, inak jeho právo zaniká (§ 14 ods. 4)
Ak sa vlastník bytu alebo NP v dome nemohol o výsledku hlasovania
dozvedieť, pretože mu nebo oznámený spôsobom v dome obvyklým,
má právo obrátiť sa do troch mesiacov od hlasovania na súd, inak j
jeho právo zaniká.

[B][U]upozornenie :
V zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov a NP a v Zmluve o
výkone správy si musia vlastníci presne určiť, čo je doručovanie
spôsobom v dome obvyklým. (Niekde si v dome odsúhlasia vhodenie
pozvánky, oznámenia, alebo inej písomnej informácie do poštovej
schránky, niekde je dohodnuté doručovanie poštou, niekde do bytu
oproti podpisu vlastníka, niekde si určia doručovanie elektronickou
poštou a pod.)

Zákon stanovuje ochranu len "prehlasovaným" vlastníkom v dome,
t. j. tým, ktorí sa hlasovania zúčastnili a boli proti hlasovaniu
väčšiny. Tí vlastníci, ktorí sa hlasovania nezúčastnili, nepožívajú
žiadnu dodatočnú ochranu.
Takíto vlastníci nehlasovali, nemohli byť teda prehlasovaní.


.............................
podpis vlastníka


Správnosť podpisu potvrdzujú : ............................
Ján Novák

Anna Dobrá ..........................

Práve som sa dostala k poslednému číslu Informačného listu č. 3 vydávaného Združením spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku. Je tam veľmi praktické usmernenie pre prijímanie rozhodnutí písomným hlasovaním.

Dobrý deň, Chobot,
pokúsim sa to naskenovať, len to bude neskoršie.
Naše spoločenstvo je členom Združenia, tak ten Informačný list (vydávaný 6x do roka) dostávame. Má aj mailovú stránku : zsvb@nextra.sk, telefónny kontakt 0911678248, www.zsvb.sk

Ďakujem Sito - všetko bolo dodržané v zmysle zákona - teda aj par. 14 ods. 6, myslím si to isté.

Ďakujem Mária.

A nemohla by si ho naskenovať a prihodiť sem? Alebo je ten informačný list nejaký platený časopis združenia?

S týmto máme aj my teraz problém. Jeden majiteľ bytu obehal celú bytovku a pozbieral o niečo viac, ako polovicu podpisov na výpoveď. Teraz je ale sporné, či je tento postup v súlade so zákonom, či môžeme hovoriť o písomnom hlasovaní, lebo on len zbieral podpisy. Neboli vydané hlasovacie lístky, podpisy zbieral vyše mesiaca (chodil po bytoch a presviedčal ľudí, mnohí mu to podpísali len preto, aby už im dal pokoj).

A to ustanovenie zákona je nejednoznačné - aj výpoveď má v podstate priamy súvis so zmluvou o správe - vypovedá sa zmluva o správe. Takže si myslím, že by o tom malo byť hlasované na schôdzi, nie písomne. Veď potom je to nejednotné - o výpovedi starému možno hlasovať písomne, ale nového správcu treba odsúhlasiť na schôdzi?

Navyše po predložení takejto výpovedi správcovi niektorí, čo to podpísali, vraj svoj súhlas "stiahli". Podľa mňa ale také niečo nie je možné. Ak to raz podpísal, tak jeho podpis platí. To potom v prípade petícií by ľudia volali k prezidentovi, nech ich podpis z petície škrtne, lebo si to rozmysleli?

No, máme to teraz veselé.

My teraz volíme nového zástupcu a máme pripravené hlasovacie lístky podľa § 14 ods. 6, kde je deň konania hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, otázky, pri ktorej sú dva rámčeky, z ktorých jeden je nadpísaný slovom „áno“ a druhý slovom „nie“.
Ak ste to takto nemali, písomné hlasovanie je neplatné.

Mária, máš pravdu, podľa príspevku som myslela, že teraz nedávno, podpisy zbieral mesiac, tak mi to ani nenapadlo, že pred 1.4.
Takže stačí, ak bol čo len jeden podpis pred týmto dátumom, tak ide podľa zákona platného pred 1.4.?

Posledné 3 riadky patria k hlasovaciemu lístku.