Postup pri odpočítaní dane uplatňuje platiteľ dane - prenajímateľ podľa toho, komu prenajíma nehnuteľnosť (alebo jej časť):
- platiteľom, ktorým nájom zdaňuje - môže si odpočítať daň v plnej výške
- neplatiteľom, ktorým nájom musí dodávať v režime oslobodenia od dane - nemôže si odpočítať daň
- platiteľom aj neplatiteľom, pričom uplatňuje obidva režimy - odpočíta si daň v pomernej výške (koeficientom)

Nakúpené tovary a služby posudzuje z hľadiska ich použitia a v evidencii vedenej podľa § 70 ich člení na tovary a služby:
- s možnosťou odpočítania dane
- bez možnosti odpočítania dane
- s možnosťou pomerného odpočítania dane
Ak nakúpené tovary a služby použije na poskytnutie nájmu, ktorý zdaňuje, a súčasne na poskytnutie nájmu, ktorý je oslobodený od dane, pri výpočte odpočítateľnej dane použije koeficient podľa § 50 zákona o DPH.

V Tvojom prípade platí, že ak prenajímaš nehnuteľnosť výlučne neplatiteľom dane, z nakúpených tovarov a službieb súvisiacich s prenájmom nehnuteľnosti (alebo jej časti) si daň nemôžeš odpočítať.
Dodanie služieb uvádzaš v DP DPH ako oslobodené( ZDPH_§38 ) na r.05 a 06.

A práve tu som dopletený. Áno prenajímam výlučne neplatiteľom dane, čiže z toho vyplýva, že z plynu / elektriny si nemôžem odpočítať daň aj keď ju refaktúrujem nájomcovi /s daňou/ a pritom nepočítam koeficient.
Čakal som Tvoju odpoveď.

Nie, Ekopo, z elektriny a plynu, ktoré refakturuješ nájomcom s DPH máš plný nárok na odpočet. Ja účtujem takú firmu a mám aj písomné stanovisko audítorky. Napísala mi, že sa to vzťahuje na prípadné opravy, čist.prostriedky, na upratovanie, to čo mi neprefakturovávam, ale patrí to do služieb nájmu, ktoré dávam bez DPH. Zvlášť vyčleňujem materiál a opravy určené neplatcom - tam je to bez nároku na odpočet DPH, zvlášť platcom - tam je to s plným nárokom na DPH a zvlášť pre spoločné používanie platcom aj neplatcom - tam je pomerný odpočet a teda použitie koeficientu.

Keďže daňovník nákupy tovarov a služieb používa pre dodávky, pri ktorých môže odpočítať DPH (obchodná činnosť) a zároveň pre dodávky, pri ktorých nemôže odpočítať daň (oslobodený nájom pre neplatcov DPH), koeficient v zmysle § 49 ods. 4 ZDPH počítať musí. Ak elektrinu, plyn a ostatné služby vyfakturuje nájomcom s daňou (dodávky energií a ostatné služby nie sú zahrnuté v nájomnom, ale ich prenajímateľ vyfakturuje podľa skutočnej spotreby), platiteľ má nárok na plný odpočet DPH - tak, ako to uvádza Erika v predošlom príspevku.
Do nákupov s pomerným odpočítaním dane by sa mali zahrnúť podľa mňa okrem réžie na prenajímanú budovu uvádzanej Erikou i výdavky tzv. celopodnikovej réžie (napr. kancelárske a čistiace potreby, telefón mimo obchodu , fa za účtovníctvo, ak je s DPH a pod.), keďže je ťažko presne určiť, ktoré súvisia s oslobodenou činnosťou a ktoré nie.

To znamená, že keď som platca a neplatcovi fakturujem iba el. energiu, tak to môžem urobiť s DPH a koeficient sa ma netýka a nemusím ani nič krátiť? Nájom nefakturujeme, lebo budovy nie sú naše, iba od nás berú el. energiu.

Ešte upresním pôvodné zadanie. Prenajímateľ obchodnú činnosť prevádzkuje v inej budove. Na prenajímanú budovu nemá žiadne náklady /len pref. el.en. a plyn/, preto si myslím, že prvá veta v odpovedi v tomto prípade by nemala platiť. Ďakujem všetkým, ktorý zatiaľ odpovedali /aj tým ktorí budú/

Vite mi niekto poradit? Pokial mi prenajima podnikatelske priestory osoba, ktora nema zivnost na prenajom, aky doklad si mam dat do nakladov? Moze mi prenajimatel vystavit fakturu?

V každom prípade musí byť vystavená zmluva o nájme a v nej je uvedený režim a podmienky platieb. Samozrejme musí byť zo strany prenajímateľa vystavený PPD v prípade platby v hotovosti.

A staci mi dat do uctovnictva iba PPD??? Ziadna FA netreba?

Ak je v zmluve uvedené, že nájomca bude platiť k určitému dátumu určitý obnos /splátkový kalendár/ , tak stačí. Na PPD bude uvedená odvolávka na zmluvu.

A prenajimatel si musi sumu za prenajom...dajme tomu 200 000,- za rok aj nejakym sposobom priznavat?....Docitala som sa, ze na samostatny prenajom nemusi mat zivnost, tak neviem ci sa tento prijem priznava

Živnosť nie, ale je zdaniteľnou osobou a musí samozrejme priznávať takýto príjem - môže použiť paušálne výdavky vo výške 40%.

Ok, dakujem za radu.

Že nemusí počítať koeficient ? No ak skutočne nemá žiadne tovary a služby, pri ktorých nemôže odpočítať daň (teda buď žiadne náklady nemá alebo ich v plnej výške vyfakturuje vrátane dane nájomníkom), aj mne z textu § 49 ods. 4 vychádza, že koeficient nie je povinný počítať, keďže má len nákupy, z ktorých daň odpočítať môže. Vypočítať koeficient z údajov minulého roku resp. odsúhlasiť predpokladaný koeficient so správcom dane by v zmysle uvedeného ustanovenia podľa všetkého mal prvý raz až v tom zdaňovacom období, kedy prvý raz realizuje nákup tovarov a služieb, pri ktorých daň odpočítať nemôže.
Mne sa zdá byť táto možnosť napriek tomu len teoretická. Možno fakt podnikateľ na prenajímanú budovu okrem prefakturovaných energií či prípadných prefakturovaných opráv a údržby nevynakladá žiadne náklady. Ale ja si myslím, že určitú časť nákladov "celopodnikovej" réžie môže správca dane posudzovať ako súvisiace s dosahovaním príjmov z oboch činností - ako zdaňovanej (obchodná činnosť), tak i oslobodenej bez nároku na odpočítanie dane (oslobodený prenájom). Podľa mňa sem patria napríklad náklady na telefón, režijné náklady súvisiace s prevádzkou kancelárie, náklady na kancelársky materiál atď. Aj keď tie náklady nemusia byť vysoké, určitou mierou súvisia s oboma činnosťami a DPH z nich uplatňovaná by sa podľa mňa prepočítavať mala (ak ovšem všetky režijné tovary a služby daňovník nenakupuje od neplatiteľov ).
Samozrejme, je to len môj osobný laický pohľad na problém. Pokiaľ je v daňovom priznaní vykázané plnenie oslobodené od DPH bez nároku na odpočet dane, podľa mojich poznatkov sa pri kontrolách na koeficient pýtať zvykli. Ja by som preto s využitím možnosti nepočítať koeficient uvažoval dosť opatrne i v prípade, že v bezprostrednej súvislosti s nájmom žiadne neprefakturovávané náklady nie sú.

Súhlasím s Tebou Andrej, ale zvážiť si a dostatočnú odpoveď vie v konečnom dôsledku dať len zadávateľ otázky.

OK, dík všetkým, máte u mňa virtuálny bod. Je to na mne a nezávidím sám sebe.