Vsetko zavisi od toho, ako mate formulovanu zmluvu. Predpokladam, ze ste si takuto dolezitu vec nepisali sami, tak by som odporucal obratit sa na pravnika, ktory zmluvu koncipoval, aby vam dal k nej nejake pravne poradenstvo.
Vseobecne a vacsinou ale ucastnik jednostranne a bezdovodne nema moznost od uzatvorenej zmluvy odstupit, takze musi plnit, k comu je zaviazany (predat byt za dohodnutu kupnu cenu a pod.). Pravne kroky su potom v tomto pripade zaloba na sud, kde vola predavajucej bude nahradena rozsudkom sudu.

Ahoj
Od zmluvy o budúcej zmluve sa dá odstúpiť len veľmi ťažko. Ten kto odstupuje by musel na súde dokázať, že druhá zmluvná strana v čase podpisu zmluvy nechcela zmluvu dodržať alebo naplniť jej podmienky, čo je prakticky nemožné. Takže tadiaľ predávajúca asi nepôjde.

Iná možnosť je však nedodržať ustanovenia zmluvy a predaj bytu nerealizovať za dohodnutých podmienok v zmluve. Tu sa obvykle pre takýto prípad dáva do zmluvy o budúcej zmluve tzv. zmluvná pokuta napr. 150 000.-Sk, ktoré v prípade nerealizovania predmetu zmluvy do dátumu uvedeného v zmluve, pripadnú jednej zo strán v tomto prípade Tebe ako kupujúcemu.

Naviac si môžeš uplatňovať náhradu škody podľa občianskeho zákonníka na súde napríklad z toho, že na súde preukážeš, že si svoj súčasný byt už odpredal, tam budeš musieť zaplatiť ďalšie v zmluve dohodnuté pokuty a pod., záväzne si objednal nábytok, či požičal si si peniaze od priateľa za účelom kúpy bytu, ktoré môžeš podľa zmluvy o pôžičke s ním vrátiť až o rok s patričným úrokom a podobne. Keď to dobre podchytíš, tak druhá strana pochopí, že nerealizovanie predaja bytu by ju stálo cca pol milióna Sk, plus súdne trovy a že sa jej to neoplatí.

Súhlasím, treba sa obrátiť na komerčného právnika, aby Vašu zmluvu posúdil a určil ďalší postup, respektíve choď na stretnutie s predávajúcou s právnikom a pripravenými argumentami, ktoré jej predostriete, že ak nedodrží zmluvné podmienky, tak ich použijete na súde a budete si vymáhať celú vzniknutú škodu a navyše budete žiadať aby súd nariadil zmluvu dodržať a byt odpredať. Tým by sa predávajúcej cena bytu výrazne zmenšila. Navyše by mala ťahanice so súdnym konaním s neistým výsledkom.

Odpredaj bytu niekomu inému by sa dal aj na katastri blokovať oznámením, že ohľadom tohto bytu prebieha súdny spor, aby sa až do jeho skončenia kataster zdržal zápisu zmeny vlastníckeho práva, čo by mohlo odradiť iných kupcov.

V podstate len doplnim to co napisala Empaty v tom zmysle, ze odstupit od zmluvy je mozne len vtedy ak to medzi ucastnikmi v zmluve vyslovne dohodnute, alebo ak to ustanovuje zakon. Dovod odstupenia, ktory uviedla Empaty by sa tu zrejme aplikovat nemohol pokial v danom pripade islo o uzavretie zmluvy o buducej zmluve podla Obcianskeho zakonnika. Uvedenu moznost odstupenia t.j. ak druha strana uz pri uzavreti zmluvy nemala zaujem na jej riadnom plneni totiz umoznuje len Obchodny zakonnik. Suhlasim vsak s tym, ze preukazanie takehoto dovodu byva v praxi dost narocne z hladiska dokazovania v sudnom konani.

No a co sa tyka toho obmedzenia vlastnika nakladania s bytom - dosiahnutie takeho zapisu v katastri nie je take jednoduche ako to uviedla Empaty. Samotny fakt, ze sa nenaplnili podmienky zmluvy o buducej zmluve resp. ze nedoslo k predaju bytu na zaklade nej urcite nebudu stacit na zapis obmedzenia vlastnika s dalsim prevodom nehnutelnosti.

Len stručne: ja som pochopil to čo napísal empaty trochu inak ako ty. Ak sú v zmluve ustanovenia o podmienkach odstúpenia a tie sa dodržia, nie je problém od zmluvy odstúpiť.
Ale ak takéto podmienky v zmluve nie sú, vtedy sa odstúpenie spravuje príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka a tie hovoria presne to, čo napísal empaty. Vtedy to platí a odstúpenie je takmer nemožné, lebo by sa musel preukázať úmysel druhej zmluvnej strany zmluvu nedodržať alebo porušiť v čase jej podpisu.
V prípade súdneho konania, záleží od formy akou sa bude žiadať kataster o zdržanie konania. Ak to napíše súd formou uznesenia o predbežnom opatrení pre zamedzenie väčšej škody alebo neskoršej možnej nevykonateľnosti súdneho rozhodnutia, poznám prípady, že kataster konanie prerušil. Ale tu skutočne záleží ako sa na to pôjde a inak s Tebou súhlasím.

Vďaka, všetkým za odpovede.
Ja zároveň s kúpou bytu predávam svoj starší byt.. takze ak sa neprestahujem do nového, tak mi hrozí ulica - prenájom. A samozrejme stratím na cene, lebo ceny nehnuteľ.idú závratne hore, takze ak teraz nekúpim byt ale neskôr kúpim iný, tak ho kupim oveľa drahšie.
Aj preto ma dosť zaraza konanie majitelky bytu, ktorá chce menit podmienky zml.o bud.zmluve alebo ju zrušiť a neplniť ju.
V zmluve nie sú uvedené moznosti, za akých je mozné ju zrušiť, ani sankcie. Tie sú iba v zmluve o zálohe - depozitnej zmluve. /uz som dal zalohu za byt/.
Dík moc ešte raz.

to buonapacta: V práve platí, že od zmluvy možno odstúpiť len pokiaľ to samotná zmluva predpokladá, t.j. pokiaľ si účastníci takúto možnosť výslovne dohodnú alebo z dôvodov uvedených v zákone. Dôvod odstúpenia, ktorý citovala Empaty vychádza z ust. 345 Obchodného zakonnika a nemožno ho aplikovať na Zmluvu o buducej zmluve pokiaľ bola uzavretá podľa Občianskeho zákonníka, t.j. medzi fyzickými osobami, iba že by si v zmluve výslovne dohodli pôsobnosť Obchodného zákonnika. To je všetko čo by som chcel uviesť na doplnenie mojej pôvodnej odpovede.

Súhlasím s Tebou v tom, že Zmluva o budúcej zmluve by sa musela spravovať ust Obchodného zákonníka a muselo by to v nej byť v nej výslovne uvedené.

Nesúhlasím v tom, že v práve platí, že od zmluvy nemožno odstúpiť, ak to nie je výslovne dohodnuté účastníkmi. Dôkazom toho, že to tak nie je, je okrem iného ajustanovenie 345 Obch. zákonníka. Tam sa hovorí, za akých podmienok je možné všeobecne odstúpiť od každej zmluvy uzavretej podľa Obch. zákonníka.

Pokiaľ ide o Občiansky zákonník vo všeobecných ustanoveniach je zakotvená možnosť odstúpenia od zmluvy, ak bola podstatne porušená zmluvná povinnosť zmluvy. Platí tu aj analógia legis (zákonná analógia), ktorá hovorí že je možné pri podstatnom porušení zmluvy od nej odstúpiť (napr. pokus o podvod, svojvoľné nedodržanie podstatných podmienok a pod.)

V tomto prípade podľa môjho názoru je predaj bytu od predávajúcej vymožiteľný na súde za dohodnutých podmienok v zmluve o budúcej zmluve, pretože neexistujú dôvody na odstúpenie od zmluvy, ktoré by predávajúcej mohol súd uznať.

Vo svojom prvom prispevku som jasne uviedol, ze odstupit od zmluvy je mozne len vtedy ak to medzi ucastnikmi v zmluve vyslovne dohodnute, alebo ak to ustanovuje zakon. Inak povedane nikde som nenapisal ze pokial to zmluva nepripusta nemozno od nej odstupit z dovodov, ktore su uvedene v zakone. Jednym takymto zakonnym dovodov odstupenia od akejkolvek zmluvy je aj spominane ust. §345 Obchodneho zakonnika.

Odstupenie ako zmluvny institut je upravene v oboch kodexoch – obcianskom a obchodnom. Pokia; ide o prvy menovany kodex, OZ upravuje odstúpenie vo vseobecnom ustanovení § 48 ods. 1 a potom aj v niekolkych dalsich ustanoveniach. Na rozdiel od Obchodneho zakonnika vsak OZ pojem postatne a nepodstatne porusenie zmluvnej povinnosti nikde nedefinuje a rovnako nedava moznost odstupenia pre tento pripad porusenia akejkolvek zmluvy. Analogia legis sice v OZ upravena je, avsak nemozno ju pouzivat hocikedy, t.j. najma nie ak obciansky kodex vo svojich ust. moznost odstupenie od zmluvy predpoklada a explicitne zakotvuje. Z toho dovodu podla mojho nazoru nemozno pri Zmluve o buducej zmluve uzavretej podla OZ medzi 2 fyzickymi osobami nepodnikatelmi aplikovat ustanovenia Obchodneho zakonnika o odstupeni od zmluvy. V danom pripade ide totiz vylucne o obcianskopravny a nie obchodnopravny vztah.

To uz sme sa ale dostali od povodnej otazky viac do pravnej teorie takze ju uz nebudem viac rozvijat.

Zmluva o budúcej zmluve je vlastne podľa § 50a Obč. z. písomná dohoda účastníkov, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu. Ak sa dovtedy neuzavrie zmluva, môže sa do roka domáhať jej uzavretia na súde.
Tento záväzok zaniká, ak sa zmenia okolnosti, z ktorých sa vychádzalo. Predpokladám, že rast cien nie je je zmena okolnosti, pretože cena je podstatnou náležitosťou dohody.
Škoda sa dá vymáhať, aj keď sa nebudete o uzavretie zmluvy súdiť.

Ahoj Gandalf,
Príjemný deň. Podľa toho čo si napísal ale vyplýva, že vo všeobecnosti sa dá odstúpiť aj od zmluvy uzavretej podľa občianskeho zákonníka. Iba toto som chcel vyjadriť, v mojej reakcii. Inak v ostatnom máš vo všeobecnosti pravdu a vidieť že si práva znalý.

V tomto konkrétnom prípade máme rovnaký názor, že predávajúca od zmluvy odstúpiť platne nemôže tak, aby to ustála aj na súde.

Dobrí deň!
Máme problém s kúpnou zmluvou a poprosili by sme Vás o radu.
V roku 2007 sme uzatvorili kúpnopredajnú zmluvu pred advokátom o kúpe rodinného domčeku. Kúpna cena domčeku bola stanovená na 350 tis. Sk. Pred notárom sme zaplatili 210 tis. Sk. Podľa zmluvy máme ešte zaplatiť 140 tis. Sk a to do 2010 decembra. Minulý týždeň predávajúci nám oznámil telefonicky že keď do konca mesiaca október 2008 nezaplatíme 20 tis. Sk tak uvidíme že aké veci nám budú stáť. Vlastne nám vyhrážal. Odteraz každý deň od nás žiadajú peniaze. Dneska sme boli na polícií a sme chceli podať trestné oznámenie. Oni keď to dozvedeli ihneď začali snami kričať že odstúpia od zmluvy. Na dom máme hypotéku, už máme všetko zariadené a tam aj bývame. Opravy a nadstavba nám stála vyše ako 350000 Sk. /plyn, parketa, opravy a pod./ . Teraz bojíme že nás vyložia na ulicu. Hypotéka je v poriadku platená. Prosíme vás o radu. Vopred ďakujeme.

ak mate zmluvu dobre napisanu, niet sa coho bat. pravne vam nemozu ublizit, z nepravneho hladiska je to uz samozrejme nieco ine.

Dobry den,
som na Porade uplne nova, zatial len citatelka . Toto vlakno (tema) sa mi zdalo vhodne pre moju otazku, preto pisem sem. Mam nejake pochybnosti o Zmluve o buducej zmluve o prevode vlastnictva k bytu a nebytovemu priestoru, ktoru by som mala uzavriet s developerom. Som obcan, fyzicka osoba.

Chcela by som kupit garsonku v novostavbe, ktora sa este len zacina stavat. Zaplatila som rezervacny poplatok a podpisala rezervacnu dohodu (koncipovanu podla par. 269, ods. 2 Obch. zakonnika). Teraz sa pomaly schyluje k podpisu Zmluvy o uzavr. bud. zmluvy. Tato zmluva je koncipovana podla par. 289 a nasl. a par. 269 a nasl. Obch. zakonnika.
1) je bezne a spravne, ze ZoUBZ je spisana podla Obch. zakonnika, a nasledna (buduca) podla Obcianskeho zakonnika (par. 588 a nasl.) ?
1a) co mozem urobit, ak chcem trvat na uzavreti tejto zmluvy podla Obcianskeho zakonnika

2) je bezne a spravne, ze v ZoUBZ nie je jasne urceny termin, v ktorom, alebo do ktoreho sa ma uzavriet buduca zmluva ? aspon to tam nie je explicitne takto formulovane...

3) je bezne a spravne, ze buduci predavajuci sa zavazuje ukoncit vystavbu bytoveho domu do urciteho terminu, ale v inom odseku mi dava moznost odstupit od tejto zmluvy az o 3 dalsie mesiace po tomto termine, pocas ktorych stavba nebude dokoncena ?

4) je bezne a spravne, ze buduci predavajuci vyzaduje vyplatenie vacsej casti kupnej ceny po zacati konania o povoleni vkladu do katastra, a nie az po kladnom rozhodnuti katastralneho uradu ?

Ako mozem postupovat, ak odpoved na akukolvek z mojich otazok by bola "nie" ?

Dakujem vopred za hocijaku pomoc. V tejto oblasti sa vobec neorientujem, a dufam, ze ma to nebude stat privela penazi...

kvetinacs

v pripade ze majitelka bytu je chora na schizofreniu,no nie je zbavena sposobilosti na pravne ukony,je mozne nedodrzat zmluvu o buducej zmluve na zaklade jej choroby?je mozne podat ziadost na zbavenie svojpravnosti a kupujuci ju nemoze donutit predat byt za dohodnutu cenu?vopred dakujem za odpoved.

Ad 1: bezne to je, kupna zmluva musi byt v kazdom pripade uzatvorena podla Obcianskeho zakonnika, kedze predmetom je nehnutelnost, ZBKZ podla OZ aj OBZ, to je otazka dohody zmluvnych stran. V zasade je jedno podla ktorej normy je zmluva uzatvorena, podstatny je jej obsah. Aj v zmluve podla OZ mozte mat dohodnute podmienky ktore su inak uvedene v OBZ a naopak.
Ad 1a: len trvat na tom Otazne je ci na to developper pristupi
Ad 2: bezne to nie je, spravne ano, zalezi ako je naformulovana. Ak je uzatvorena podla OBZ, ten hovori v § 290 ods. 1:" Zaviazana strana je povinna uzavriet zmluvu bez zbytocneho odkladu po tom, co ju na to vyzvala opravnena strana v sulade so zmluvou o uzavreti buducej zmluvy." Teda ak ste v zmysle zmluvy opravnena strana, mozete developera vyzvat na podpis buducej zmluvy kedykolvek. Zrejme je to vsak naopak, preto je urcite vhodne, aby tam nejaky casovy udaj bol, aby zmluva musela byt do urcitej lehoty uzatvorena.
Ad 3: bezne ano, spravne - to uz je na posudeni kazdeho, samotna stavba trva urcitu dobu, zrejme predpokladaju nejake omeskanie
Ad4: bezne ano, splatnost kupnej ceny je vzdy vecou dohody, ak sa dohodnete v zmluve ze vacsia cast kupnej ceny sa vyplati po podani navrhu na vklad, bude to pre vas zavazne. Je predpoklad ze kataster vklad skor ci neskor povoli (ak su vsetky papiere ok, samozrejme zalezi od jeho vytazenia ci to stihne aj v zakonnej lehote).

Ak nesuhlasite s ktoroukolvek castou zmluvy o buducej zmluve alebo priamo buducej zmluvy, je len na vas aby ste trvali na svojom. Developer ma zmluvy zvacsa naformulovane vopred pre vsetkych zaujemcov, a je len na nom nakolko je ochotny do tych zmluv vstupovat a upravovat ich podla ich poziadaviek. V kazdom pripade, kazda zmluva je DOHODA, preto ak s niecim nesuhlasite, nepodpisujte.

dobry den,
dakujem za nazor aj povzbudenie. na internete sa kazdopadne daju najst nejake zmluvy o buducich zmluvach pre rozne dalsie realne developerske projekty, a kazda vyzera inac a kazda je v niecom "lepsia" aj "horsia" nez ta "moja". takze, nasla som body, na ktorych budem trvat, a zaroven body, kde budem ochotna ustupit.
este raz dakujem a - novacikovia v realitach, ak toto citate - drzme si palce

Pozdravujem Vas, cerstvo som sa prihlasila a precitala si tento problem s bytom.Ja by som sa chcela opytat, ci mi ktosi nevie poradit, ako postupovat pri podavani zaloby na kupu bytu.Otec mojho druha predal byt byvalej neveste, ktora ho oklamala.Konal tak koli vnucke, vyslovene ho ex/nevesta osalila. Dnes to uz lutuje, chce sa sudi resp.domoct pravdy a zachranit byt.Vnucku ex/neveste odobrala socialka, mame ju zverenu sudom uz konecne my a starky az dnes chape, ze mal verit vlastnemu synovi a nie neveste, ktora zneuzila jeho naivitu.Tuto kupno/predajnu zmluvu chceme napadnut, no neviem ci to vobec obstoji, nakolko uplynula 3 rocna doba napadnutia. Dlho to trvalo dedovi, pokial sa yobudil. Tak dakujem

Ale ani ona nemôže "vymýšľať" nové podmienky, aj ona musí dodržiavať tie, čo sú v zmluve. Veď zmluva je dvojstranný akt a musia so zmenou súhlasiť obe strany. Ak ona žiada viac peňazí, tak sa nedohodnete - nemôžete naplniť zmluvu a preto si to treba v záujme istoty dať potvrdiť na papier - že teda kupujúca strana nesúhlasí so zvýšením ceny a preto sa ruší zmluva o budúceh zmluve.

Tvoja odpoveď sa týka už dávno vyriešeného, teraz potrebovala pomoc len prispievateľka pred tebou,

Prosim vas chcem sa opýtať čo ak ide o opačnu situáciu?ked ja som predávajuci. podpísala som zmluvu o bud,kupn.zmluve v ktoréj bola vyplatená aj záloha. v zmluve bol závazný dátum do kedy k predaju má dosť. ide o to,ze kupujuci to len naťahuje,uz je dávno po termine a stále to nechce vyplatiť cele. znamená to,ze daný predmet mi zostáva a na zálohu uz nemá on právo? alebo ako ho mám donutiť aby to konečne uz odkupil a cele vyplatil? dakujem