Zavrieť

Porady

Upraviť

Hlavné

Ďalšie rubriky
Pozrieť RSS kanál

Zoltán Kovács

Prenájom nehnuteľnosti podľa § 6 ods.3 ZoDP v skratke

Hodnotenie: hlasov4, 4.25 priemer.
8 Reakcie
by
Zoltán Kovács
, 02.12.07 at 14:48 (5407 Videní)
Prenájom nehnuteľnosti, a príjmy z neho podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z.z. v platnom znení



V tomto článku sa zameriavam na prenájom bytu, resp. časti bytu mimo živnosti.

Prenájom nehnuteľnosti sa uskutočňuje zväčša na základe písomne vyhotovenej nájomne zmluvy podľa §§ 663 až 670 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení. Je to právny akt, v ktorom sa vymedzujú práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa.

Od 01.09.2007 vznikla povinnosť registrácie prenajímateľa nehnuteľnosti na daňovom úrade, za účelom „sprehľadnenia“ príjmov z prenájmu. Táto registračná povinnosť sa nevzťahuje na prenajímateľa, ktorý prenajíma len časť nehnuteľnosti, ktorá sa nedá špecifikovať ako samostatná bytová jednotka.

Samostatnou bytovou jednotkou sa rozumie časť nehnuteľnosti, ktorá má oddelený vchod od ostatnej časti nehnuteľnosti, a je vybavený samostatným hygienickým zariadením (WC, kúpeľňa).

Príjmy z prenájmu sú uvedené v zákone o daniach z príjmov č. 595/2003 Z.z. v platnom znení pod:

§6 ods. 3
Príjmami z prenájmu, ak nejde o príjmy uvedené v odseku 1 až § 5, sú príjmy z prenájmu nehnuteľností.

Sem patria príjmy z prenájmu, ktoré neplynú daňovníkovi na základe živnosti.

Pri zdaňovaní príjmov z prenájmu daňovník má právo si uplatňovať výdavky (náklady) súvisiace s dosahovaním príjmov. Na uplatnenie výdavkov (nákladov) sú 2 spôsoby:

a) uplatnenie výdavkov vo výške 40% dosiahnutých príjmov podľa § 6 ods. 10 ZoDP,
b) uplatnenie výdavkov v skutočnej výške ( §19 ZoDP).

Ad a) Ak prenajímateľ sa rozhodne uplatniť výdavky paušálnou formou, tak od celkových príjmov si odpočíta 40% ako oprávnené výdavky. Žiadne iné výdavky už nie je možné uplatňovať.

Ad b) Pri uplatňovaní skutočných nákladov je potrebné nehnuteľnosť zaradiť do majetku. V tomto prípade sa môžu uplatniť všetky výdavky vynaložené na dosiahnutie zdaniteľných príjmov. Tieto výdavky sú napr. opravy, údržba, spotreba el. energie, odpisy ...... V tomto prípade je potrebné viesť účtovníctvo.

Avšak treba rozlišovať pri výdavkov, či skutočne sa jedná o výdavok v zmysle § 19 ZoDP, alebo o technické zhodnotenie nehnuteľnosti.

Pri optimalizácii daňového zaťaženia príjmov plynúcich z prenájmu treba ale uvážiť, či má význam nehnuteľnosť zaraďovať do obchodného majetku. Totiž v prípade zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku, predaj nehnuteľnosti nebude oslobodený od platenia dane z príjmu pri predaji. Predaj nehnuteľnosti, ktorá bola zaradená do obchodného majetku, a následne odpisovaná, je oslobodená od platenia dane z príjmu až po 5 rokoch od jej vyradenia z obchodného majetku ( § 9 ods. 1 písm a).

Pri príjmoch s prenájmu podľa §6 ods. 3) ZoDP je príjem do výšky päťnásobku životného minima oslobodený od platenia dane (§9 ods. h) ZoDP).
Categories
Nezaradené

Reakcie

  1. avatar
    • |
    • permalink
    Je niekde definované, čo je to zaradenie do obchodného majetku? Mala som jednu debatu so znalcami ekonomami a podľa nich už aj samotné prenajímanie bytu (dosahovanie príjmu z prenájmu) chápali ako obchodný majetok.
  2. avatar
    • |
    • permalink
    O obchodnom majetku účtuješ, ak vedieš účtovníctvo. Keď nemáš nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku, tak neúčtuješ o ňom. Občan prenajímajúci byt ako môže mať obchodný majetok, ak nepodniká?
  3. avatar
    • |
    • permalink
    no ale aj dańovaci sa priklanali k nazoru, že ak bol byt (aj ked nie zaradeny do obchodneho majetku a odpisovany) ale plynuli z jeho prenajmu prijmy, tak sa chape ako obchodny majetok. Debata vyvstala z otazky- je prenajimany byt obcana oslobodeny od dane prijmu pri jeho predaji az po 5 rokoch po ukoncení prenajímania?
  4. avatar
    • |
    • permalink
    to by teda zaujímalo aj mňa ale ja si tiež myslím, že predaj bytu ktorý bol predmetom prenájmu je oslobodený od dane, veď sa neodpisoval
  5. avatar
    • |
    • permalink
    p.Smith,perfektný článok. Mám tomu rozumieť tak, že iba neplátca DPH má možnosť nevložiť si byt do obch.majetku.lebo iba on má možnosť uplatniť si 40% paušálne výdavky a pri predaji bytu využiť oslobodenie -5 rokov od nadobudnutia. Ja ako plátca DPH takúto možnosť,nevložiť byt do OM ani nemám, lebo automaticky musím uplatňovať skutočné výdavky a viesť buď jedn.účto alebo evidenciu podľa §6 ods.11, tým pádom budem pri predaji znevýhodnená a oslobodenie využiť nemôžem, až 5 rokov po vyradení z OM. Nepýtajú sa ma, či ho chcem alebo nechcem vložiť do OM-musím. Teraz mám ale dilemu, lebo ja som si jeden byt /ten drahší/-zaradila do OM, účtujem o ňom v JÚ,odpisujem . Ten druhý/ten som kúpila lacno/som nezaradila do OM s tým, že sa neoplatí odpisovať,evidujem ho v §6 ods.3 a vediem evidenciu podľa § 6ods.11. - uplatňujem skut.výdavky. Lenže podľa toho čo píšete, tomu chápem tak, že ten druhý byt sa považuje automaticky za OM, keďže som plátca DPH. Čiže pri prípadnom predaji budem zdaňovať obrovskú sumu, lebo on je vlastne v OM.
    Ak je to tak, tak pre mňa asi jediná možnosť je zrušiť živnosť, iba tak prestanem byť plátcom DPH, preradiť byt z OM do OV, uplatňovať si paušál 40%, počkať 5 rokov a až vtedy ho môžem predať oslobodený. Som z toho vedľa, ale ďakujem za Váš výborný článok a zaujímal by ma aj Váš názor...
  6. avatar
    • |
    • permalink
    Rozumiem tejto debate o prenájme bytu dobre? Tiež vlastním byt ako súkr.osoba ho spolu s manželom prenajímam a som pred dilemou, či uplatniť výdavky skutočné /teraz pre mňa výhodnejšie/ alebo paušál? vychádza mi, že ak ich uplatním skutočné a budem chcieť byt predať skôr ako za 5 rokov od konca prenájmu, musím príjem z predaja bytu zdaniť. Ak uplatním paušál 40 %, môžem predať skôr ako za 5 rokov a nie som povinná príjem z predaja bytu zdaniť. Vzhľadom na túto skutočnosť je premňa výhodnejší paušál, aj keď aktuálna dań je pre mňa vyššia ako keby som uplatnila skutočné výdavky. Je to tak? Ďakujem ak v tom má niekto jasnejšie, aby mi to potvrdil.
  7. avatar
    • |
    • permalink
    ak pri prenájme nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 uplatňujem skutočné výdavky nemusím (ale môžem - § 6 ods. 13 zákona o dani z príjmov) viesť účtovníctvo!!! Musí sa viesť evidencia podľa § 6 ods. 11 a to nie je účtovníctvo.

    smith a aj FO osoba občan môže mať obchodný majetok; pozri si § 2 písm. m) zákona o dani z príjmov!!! obchodným majetkom sa rozumie aj majetok, ktorý je v evidencii podľa § 6 ods. 11, čiže majetok FO osoby občana, ktorý pri prenájme podľa § 6 ods. 3 uplatňuje skutočné výdaje
  8. avatar
    • |
    • permalink
    Panuje viac menej zhoda, ze ak prenajimatel si vykazuje skutocne naklady, pri predaji nehnutelnosti bude musiet platit dan z prijmu.
    Moja otazka: Aka bude vyska tejto dane? Resp. co bude zaklad dane. Predajna cena nehnutelnosti, alebo rozdiel v pôvodnej cene (za ktoru ju predajca nadobudol) a predajnej, za ktoru ju predava prenajimatel?
    Priklad: Prenajimatel nadobudol nehnutelnost v roku 2002 za 1200 000 SKK, prenajimal ju a vykazoval skutocne vydavky. Preda ju v roku 2008 za 1600 000 SKK. Co bude zaklad dane? 1600 000, alebo 400 000????
    Vopred dakujem...