Pozri napr. tu: http://www.drsr.sk/drsr/slovak/danov...1_prenajom.pdf

Nižšie uvádzam vybranú časť z pokynu Finančného riaditeľstva Celý pokyn tu.

Zjednodušene napísané, do výdavkov si môžeš dať všetko čo sa dá považovať za náklad ktorý si musel vynaložiť na to aby si nehnuteľnosť dokázal prenajať, plus musíš takýto výdavok aj preukázať (nejakým dokladom).
Sú to najmä výdavky investičné, prevádzkové a marketingové.

Zoznam v jednoduchej reči:
- odpisy nehnuteľnosti
- náklady na zhodnotnotenie (rekonštrukcia, modernizácia), od určitej sumy sa odpisujú
- úroky z úveru na obstaranie alebo zhodnotenie prenajímanej nehnuteľnosti
- energie (teplo, voda, plyn, elektrina), úhrady za likvidáciu odpadu (smeti, žumpa, kanalizácia)
- výdavky na správu nehnuteľnosti (platby správcovi)
- paušálne alebo skutočné výdavky za údržbu, opravy, revízie zariadení
- výdavky za rôzne extra služby ak sú poskytované alebo zabezepčované prenajímateľovi (TV, Internet, predplatné časopisov)
- úhrady za výťah a iné podobné služby
- dopravné náklady (napríklad sa dopravíte na stretnutie s prenajímateľom, alebo pri riešení problému použijete taxislužbu, inú platenú dopravu)
- reklamné výdavky (inzercia nehnuteľnosti)


Článok 4
Uplatňovanie výdavkov

Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP
daňovník môže uplatniť preukázateľne vynaložené daňové výdavky podľa účtovníctva alebo
evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 ZDP alebo môže uplatniť percentuálne výdavky, a to
podľa podmienok ustanovených v § 6 ods. 10 ZDP.Túto evidenciu je daňovník povinný uchovávať po dobu, v ktorej zanikne právo daň vyrubiť
alebo dodatočne vyrubiť podľa § 45 zákona SNR č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov
a o zmenách v sústave územných finančných orgánov v znení neskorších predpisov účinného
do 31. decembra 2011, resp. od 1. januára 2012 podľa § 69 zákona č. 563/2009 Z. z. o správe
daní (daňový poriadok) a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších
predpisov.
Ustanovenie § 6 ods. 13 ZDP vymedzuje, že ak sa daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6
ods. 3 ZDP, ktorý uplatňuje preukázateľné daňové výdavky rozhodne, môže účtovať v sústave
JÚ alebo v sústave PÚ. Daňovník nie je v tomto prípade účtovnou jednotkou podľa zákona
č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon
o účtovníctve“), preto nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu k dani z príjmov FO
účtovné výkazy. Ak sa daňovník napriek skutočnosti, že nie je povinný účtovať v sústave JÚ
alebo PÚ rozhodne účtovníctvo viesť, je povinný postupovať takýmto spôsobom počas celého
zdaňovacieho obdobia.
Poznámka:
V súlade s ust. § 1 zákona o účtovníctve sa za účtovnú jednotku považujú:

• právnické osoby, ktoré majú sídlo na území Slovenskej republiky,
• zahraničné osoby, ak na území Slovenskej republiky podnikajú alebo vykonávajú inú činnosť podľa osobitných predpisov,
• fyzické osoby, ktoré podnikajú alebo vykonávajú inú samostatnú zárobkovú činnosť, ak preukazujú svoje výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov na účely zistenia základu dane z príjmov podľa osobitného predpisu s výnimkou fyzických osôb, ktoré vedú daňovú evidenciu podľa osobitného predpisu.

Zahrnutie prenajímanej nehnuteľnosti do obchodného majetku prenajímateľa

Fyzická osoba, ktorá dosahuje príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP a ktorá v súvislosti s týmito
príjmami uplatňuje preukázateľne vynaložené daňové výdavky, sa sama rozhoduje či
prenajímanú nehnuteľnosť:

• zaradí do svojho obchodného majetku [§ 2 písm. m) ZDP], t.j. bude o nej účtovať alebo ju bude evidovať v evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP alebo
• nezaradí do svojho obchodného majetku, t.j. nebude o nej účtovať alebo nebude ju viesť v evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP.

Postup, pre ktorý sa daňovník rozhodne, má vplyv na uplatnenie:

• výdavkov vynaložených na príjmy z prenájmu nehnuteľnosti a tiež
• oslobodenia od dane (§ 9 ZDP) v prípade príjmu z predaja pôvodne prenajímanej nehnuteľnosti.

Ak má daňovník prenajímanú nehnuteľnosť v príslušnom zdaňovacom období
zaradenú vo svojom obchodnom majetku, t. j. ak o nehnuteľnosti účtuje v knihe
dlhodobého hmotného majetku (v prípade účtovania v sústave JÚ) alebo o nehnuteľnosti
účtuje ako o dlhodobom hmotnom majetku v účtovej triede 0 (v prípade účtovania v sústave
PÚ), alebo ak nehnuteľnosť eviduje v evidenciu podľa § 6 ods. 11 ZDP, potom si v súlade
s podmienkami ustanovenými v ZDP môže do daňových výdavkov uplatňovať:

• výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov),
• výdavky na jej technické zhodnotenie (ustanoveným spôsobom),
• výdavky na jej opravy a udržiavanie a
• iné súvisiace výdavky spojené s používaním prenajímanej nehnuteľnosti.

Inými súvisiacimi výdavkami vynaloženými na dosiahnutie príjmov z prenájmu
nehnuteľnosti, o ktorej prenajímateľ účtuje alebo ju eviduje podľa § 6 ods. 11 ZDP, sú
výdavky na riadnu prevádzku, napr. elektrina, plyn, voda, t.j. náklady na energie. Ďalej sú to
výdavky, ktoré je daňovník povinný uhradiť podľa osobitných predpisov [§ 19 ods. 2 písm.
a) ZDP], napr. poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, výdavky týkajúce
sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv
v súlade so zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení
neskorších predpisov, úroky z úverov a pôžičiek, ktoré si daňovník zobral na nákup
prenajímanej nehnuteľnosti.

Príklad č. 3:
Fyzická osoba si na kúpu nehnuteľnosti zobrala hypotekárny úver. Zakúpenú nehnuteľnosť
v roku 2011 prenajíma a dosahuje príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP. Súvisiace príjmy a výdavky
eviduje daňovník v evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP, v ktorej má tiež vloženú prenajímanú
nehnuteľnosť. Môže si pri dosiahnutom príjme z prenájmu uplatniť do daňových výdavkov
úroky z hypotekárneho úveru, ktoré uhradil banke v roku 2011?
Ak fyzická osoba s príjmami podľa § 6 ods. 3 ZDP využíva na dosiahnutie, zabezpečenie
a udržanie týchto príjmov nehnuteľnosť, ktorú v príslušnom zdaňovacom období vedie
v evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP, t. z. nehnuteľnosť je v roku 2011 zaradená v jej
obchodnom majetku, potom úroky zaplatené v roku 2011 súvisiace so splácaním
hypotekárneho úveru na obstaranie tejto nehnuteľnosti, sú v súlade § 19 ods. 3 písm. s) ZDP
jej daňovým výdavkom.

Poznámka:
Ak by prenajímateľ účtoval v sústave JÚ mohol by sa rozhodnúť, či úroky zahrnie priamo do daňových
výdavkov alebo úroky z úveru do času uvedenia tohto majetku do používania budú v súlade s § 10 ods. 27 písm.
g) postupov účtovania pre podnikateľov účtujúcich v sústave JÚ tvoriť súčasť obstarávacej ceny nehnuteľnosti.
Ak by prenajímateľ účtoval v sústave PÚ mohol by sa v súlade s ust. § 35 ods. 2 písm. h) postupov účtovania
pre podnikateľov účtujúcich v sústave PÚ rozhodnúť, či úroky z úveru zahrnie priamo do nákladov, ktoré sú
aj daňovými výdavkami, alebo úroky z úveru do času uvedenia tohto majetku do používania budú tvoriť
súčasť obstarávacej ceny nehnuteľnosti.

Ak daňovník nemá prenajímanú nehnuteľnosť v príslušnom zdaňovacom období
zaradenú vo svojom obchodnom majetku [§ 2 písm. m) ZDP], t. j. o nej neúčtuje ani ju
neeviduje v evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP, potom výdavky spojené s obstaraním
prenajímanej nehnuteľnosti, výdavky spojené s jej opravou alebo technickým zhodnotením,
sú v súlade s § 21 ods. 1 písm. i) ZDP výdavkami na osobnú potrebu daňovníka, ktoré
súvisia s využívaním jeho osobného majetku. Daňovník si takto vynaložené výdavky môže
uplatniť ako výdavky na dosiahnutie zdaniteľného príjmu pri predaji predmetnej
nehnuteľnosti.
Do daňových výdavkov si v takomto prípade daňovník môže uplatniť len výdavky na riadnu
prevádzku prenajímanej nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na energie vrátane výdavkov
na ostatné služby. Do daňových výdavkov nemôže v takomto prípade zahrnúť, napr. ani
výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností.

Príklad č. 4:
Daňovník dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP. Nehnuteľnosť
nemá vloženú vo svojom obchodnom majetku. Môže si uplatniť do daňových výdavkov
náklady vynaložené na opravu strešnej krytiny vykonanú na tomto majetku?
Ak vlastník nehnuteľnosti vykoná v súvislosti s dosahovaním príjmov podľa § 6 ods. 3 ZDP
na prenajímanej nehnuteľnosti opravu alebo technické zhodnotenie, pričom prenajímanú
nehnuteľnosť nemá vloženú vo svojom obchodnom majetku, sú takto vynaložené výdavky
výdavkami na jeho osobnú potrebu, a to v súlade s § 21 ods. 1 písm. i) ZDP. Tieto výdavky
si bude môcť daňovník uplatniť až v prípade, keď z predaja predmetnej nehnuteľnosti
dosiahne zdaniteľný príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP. Preukázateľne vynaložené
výdavky na opravu alebo technické zhodnotenie predávanej nehnuteľnosti si v takomto
prípade daňovník uplatní ako výdavok na dosiahnutie príjmov z predaja nehnuteľnosti, a to
v súlade s § 8 ods. 5 písm. d) ZDP.

Poznámka:
Ustanovenie § 2 písm. m) ZDP, ktoré definuje obchodný majetok fyzickej osoby, nezahrnuje evidenciu podľa §
6 ods. 10 ZDP. Preto fyzická osoba, ktorá o príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP vedie
evidenciu podľa § 6 ods. 10 ZDP, nemá prenajímanú nehnuteľnosť vloženú vo svojom obchodnom majetku.

b) Percentuálne výdavky
V súlade s ustanovením § 6 ods. 10 ZDP daňovník dosahujúci príjmy z prenájmu
nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP, ktorý nie je platiteľom dane z pridanej hodnoty alebo je
platiteľom dane z pridanej hodnoty len časť zdaňovacieho obdobia, a ktorý si neuplatní
preukázateľne vynaložené daňové výdavky, môže si uplatniť percentuálne výdavky vo
výške 40 % z úhrnu týchto príjmov.

Ak daňovník uplatní percentuálne výdavky, v sumách výdavkov sú zahrnuté všetky daňové
výdavky daňovníka okrem zaplateného poistného na verejné zdravotné poistenie, ktoré bol
prenajímateľ nehnuteľnosti povinný platiť od januára do apríla 2011 v súlade so zákonom č.
580/2004 Z. z. o zdravotnom poistení a o zmene a doplnení zákona č. 95/2002 Z. z.
o poisťovníctve a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Len
toto poistné bolo možné uplatniť vo výdavkoch v preukázanej výške (pozn.: v iných
prípadoch sa príjmy z prenájmu neznižujú o zaplatené poistné a príspevky a to ani v prípade,
ak daňovník dosahuje len príjmy z prenájmu a je dobrovoľným platiteľom poistného).
Uvedená povinnosť platenia preddavkov na zdravotné poistenie bola s účinnosťou od
1.5.2011 zrušená, pričom zdravotná poisťovňa takto zaplatené preddavky vráti, ak po
vykonaní ročného zúčtovania preddavkov na zdravotné poistenie za rok 2011 vznikne
preplatok. Ak daňovník znížil o takto preukázateľne zaplatené preddavky svoje príjmy
z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP, pričom v daňovom priznaní typu B deklaroval túto
skutočnosť uvedením presnej sumy zaplatených preddavkov v VI. oddiele na príslušnom
riadku pod tabuľou č. 1, potom zdravotná poisťovňa zrazí daň z takto vyplateného príjmu
podľa § 43 ZDP. Zrazením dane z tohto príjmu je daňová povinnosť daňovníka vysporiadaná
a vyplatený príjem nie je súčasťou základu dane z príjmov (čiastkového základu dane) podľa
§ 6 ods. 3 ZDP. Ak daňovník nezníži svoje príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP o takto zaplatené
preddavky, zdravotná poisťovňa daň z vyplatené preplatku z preddavkov platených
v súvislosti s prenájmom nezrazí.

Daňovník počas uplatňovania výdavkov týmto spôsobom je povinný viesť evidenciu o
príjmoch v časovom slede, o zásobách a o pohľadávkach.


Príklad č. 5:
Fyzická osoba dosiahla v roku 2011 príjmy z prenájmu časti budovy podľa § 6 ods. 3 ZDP
vo výške 2 400 eur. K uvedeným príjmom uplatnila percentuálne výdavky, ktoré v danom
prípade predstavujú 960 eur (40 % z 2 400). V súvislosti s dosahovaním príjmov z prenájmu
nehnuteľností zaplatil tento poistenec v roku 2011 podľa osobitného predpisu povinné
poistné na verejné zdravotné poistenie za obdobie január až apríl 2011 vo výške 184,24
eur (46,06 x 4). Percentuálne výdavky zvýšené o zaplatené povinné poistné na zdravotné
poistenie sú vo výške 1 144,24 eura (960 + 184,24).
Daňovník dosiahol v roku 2011 zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľností v sume 1 900
eur (2 400 – 500). K uvedenému zdaniteľnému príjmu si z celkových výdavkov (1 144,24
eura) s ohľadom na znenie § 9 ods. 1 písm. g) ZDP uplatní výdavky len vo výške 905,86
eura [(1 900 : 2 400) x 1 144,24]. Základ dane z príjmov podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník
vyčísli vo výške 994,14 eura (1 900 – 905,86).
Ak v roku 2012 na základe vykonaného ročného zúčtovania zdravotného poistenia zdravotná
poisťovňa vráti tomuto daňovníkovi poistné viažuce sa k príjmom z prenájmu nehnuteľnosti
(184,24 eur), bude mu v roku 2012 plynúť zdaniteľný príjem podľa § 6 ZDP, ktorý
zdravotná poisťovňa zdaní zrážkovou daňou v súlade s § 43 ods. 3 písm. j) ZDP. Riadnym
vykonaním zrážky dane sa považuje daňová povinnosť daňovníka z tohto príjmu za splnenú (§
43 ods. 6 ZDP).

Článok 5
Platby za energie a ostatné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľností

· platby za energie a ostatné služby spotrebované nájomcom, ak ich nájomca platí prenajímateľovi
· platby za energie a ostatné služby spotrebované nájomcom, ak ich platí nájomca
priamo dodávateľovi energií a služieb
Pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti energiami sa rozumejú dodávka

• elektrickej energie,
• tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody,
• pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť,
• plynu.

Ostatnými službami súvisiacimi s prenájmom nehnuteľnosti sú najmä

• odvádzanie odpadovej vody z domácností,
• osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome,
• používanie výťahu a domovej práčovne,
• kontrola a čistenie komínov,
• odvoz popola, smetí a splaškov,
• čistenie žúmp,
• vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou

Príklad č. 6:
Daňovník dosahujúci príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP uplatňuje pri
vyčíslení základu dane z týchto príjmov percentuálne výdavky. Zmluvný vzťah na dodávky
energií a ostatných služieb je dohodnutý priamo medzi prenajímateľom a dodávateľmi energií
a ostatných služieb.
Platby za nájom a energie má prenajímateľ s nájomcom v nájomnej zmluve dohodnuté
oddelene, a to mesačné nájomné vo výške 300 eur a energie a iné služby vo výške 200 eur.
Zdaniteľným príjmom prenajímateľa z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 ZDP je
nielen nájomné, ale aj platby za spotrebu všetkých energií, ktoré súvisia s touto prenajatou
nehnuteľnosťou.
Nakoľko prenajímateľ uplatňuje percentuálne výdavky, platby za energie a ostatné služby
uhrádzané prenajímateľom sú súčasťou percentuálnych výdavkov.

Príklad č. 7:
Vychádzame z podmienok uvedených v príklade č. 6 s tým rozdielom, že osobitne dohodnuté
platby za energie a služby v mesačnej výške 200 eur uhrádza nájomca priamo dodávateľom
týchto energií a služieb.
Nakoľko zmluvný vzťah na dodávky energií a ostatných služieb súvisiacich s prenajímanou
nehnuteľnosťou je uzatvorený medzi prenajímateľom a dodávateľmi týchto energií a ostatných
služieb, nie medzi nájomcom a dodávateľom energií a ostatných služieb, platby uhrádzané
nájomcom priamo dodávateľovi energií a ostatných služieb sa pokladajú za zdaniteľný príjem
prenajímateľa podľa § 6 ods. 3 ZDP (ide o jeho nepeňažný príjem).
Postup pri zahrnovaní zdaniteľných príjmov a percentuálnych výdavkov do základu dane
podľa § 6 ods. 3 ZDP je u prenajímateľa rovnaký ako v prípade uvedenom v príklade č. 6.
Ak platby za spotrebu energií a služieb (alebo niektorých energií a služieb) platí
nájomca priamo dodávateľovi energií, pričom zmluvný vzťah s dodávateľom energií
a služieb má uzavretý priamo nájomca, tieto platby nie sú u prenajímateľa považované
za zdaniteľný príjem podľa § 6 ods. 3 ZDP.

Richard vďaka darika

Dobry den,
Ja by som sa tiez potrebovala poradit ohladom dane z prenajmu. Citala som vseliake pokyny, clanky aj diskusie tu na porade, ale stale mi nie su jasne niektore veci. Prosim niekoho skuseneho, nech mi pomoze.

Pre vysvetlenie situacie - byt prenajima moj manzel, nadobudol ho este pred svadbou, tak je byt napisany len na neho. Manzel je zamestnany, byt nie je v obchodnom majetku.
Vydavky by sme chceli pocitat skutocne, nie pausalne.

Otazky:
1. Byt prenajimame od 1.5., DIC nam bol prideleny 28.5. V liste kde nam pridelili DIC je napisane, ze je to s ucinnostou od 1.1.2012. Znamena to, ze mozem pocitat vsetky naklady od 1.1. ? ( a teda prijmy az od 1.5.?)

2. S prvym najomnym sme zobrali aj kauciu o vyske jedneho najmu - je aj toto zdanitelny prijem, alebo sa to nerata?

3. Najomne za Januar 2013 nam prislo na ucet este v Decembri 2012, mam ratat aj tento prijem? alebo az do roku 2013?

4. Ako je to s preplatkami/nedoplatkami za energie? V Maji 2012 nam prisiel preplatok za rok 2011. Mam ratat aj toto ako prijem?

5. Spravcovskej spolocnosti platime mesacny pausal, v ktorom je zahrnute: Voda, kurenie, poplatok za spravu, fond oprav, upratovanie spolocnych priestorov, naklady na vytah, energie spolocnych priestorov, poistne domu, odmena spravcovi.
Citala som ze fond oprav sa nema zaratavat. Neviem ale ako to z toho vynat, kedze mam len vyslednu sumu a neviem, aka cast z toho je fond oprav. Neviete poradit ako toto vyriesit?
Ostatne polozky z vymenovaneho mozem ratat?

6. Mozem vsetko toto ratat do nakladov ako vybavenie? Napiste co z toho nie: drobny nabytok, ako napr. vesiaky do kupelne, doplnky do kuchyne (prestieranie, pribory, taniere, plech, forma na tortu), deka, varna doska + rura, digestor, kavovar + mlyncek

7. Moze ist do nakladov poistenie bytu (poistenie domacnosti)?

8. Poplatky za energie a spravcovsky poplatok mam nastaveny ako trvaly prikaz, alebo inkaso - staci ako doklad vypis z uctu z internet bankingu?

Dakujem vopred za odpovede! Snad uz to je vsetko co mi nie je jasne.

Prosim poradte mi s vyssie uvedenymi otazkami - stacia mi odpovede ano, nie...
Prosim je to surne.

​Dakujem.

Naozaj nevie nikto poradit?

Potrebujem surne odpovede aspon na otazky 1 a 2. Prosim prosiiiiim...

Dobrý deň, prosím môže si dať živnostník do nákladov inkaso (elektrinu, plyn, odpad) ak má kancelária doma? ďakujem za odpoveď