nie je to z mojej hlavy:

Čo patrí do nákladov pri prenájme bytu
Poradňa eTRENDU k daňovému priznaniu 2011
16.03.2011 / ZuzanaBilliková, spoločnosť Renaudit

Prenajímam vlastný byt, som registrovaná na daňovomúrade. Treba oznamovať daňovému úradu kedy je byt prenajatý a kedy nie, keď nie je prenajatý celý rok, iba v niekoľkých mesiacoch v roku? A treba predkladať daňovému úradu každú novú nájomnú zmluvu? Chcem sa tiež opýtať, ktoré z nasledovných výdavkov súvisiacich s bytom sa môžu uplatniť ako daňové náklady:

INKASO
1.Elektrina záloha
2.Plyn
3.Rozhlas a TV

BYTOVÉ DRUŽSTVO - správca bytu:
4.Tvorba fondu opráv
5.Dozorovanie výťahov
6.Poistenie domu
7.Revízie (elektrina, plyn,hromozvody)
8.Spotreba elektriny v spoločných priestoroch
9.Prevádzkové náklady
10.Správne náklady
11.Teplo - vykurovanie
12.Ohrev teplej vody
13.Vodné a stočné - pitná voda
14.Vodné a stočné - teplá voda
15.Poplatok za starostlivosť o financie
16.Odpočty, náklady na vyúčtovanie
17.Prenájom PRN, spracovateľské vyúčtovanie ÚK
18.Odmena zástupcovi vlastníkov
19.Bankový poplatok pri úhrade inkasa a platby bytovému družstvu
20.Allianz - poistenie domácnosti
21.Daň z nehnuteľnosti za byt
22.Výmena vodovodnej batérie za novú
23.Oprava splachovača WC
24. Fixinela na odkalenie WC misy, prípravok navyčistenie upchatého odtoku z vane
25.Farba, náradie a pomôcky na vymaľovanie vnútorných stien bytu, balkóna a dverí
26.Kompletná výmena WC
27.Výmena gumolitovej podlahy na plávajúcu
28.Výmena drezu, umývadla alebo vane
29.Výmena kuchynskej linky
30.Výmena plynového šporáka
31.Výmena vstavanej skrine
32.Nákup regálov do prázdnej špajze
33.Výmena zaseknutého zámku na poštovej schránke


Môžem si do výdavkov zarátať platby len za tie mesiace, vktorých bol byt prenajatý? Ako je to potom s vyúčtovaním (teplo, voda), ktoré sa rieši iba raz ročne, aj to na nasledujúcirok? Ak by som si tento byt ako súkromná osoba dala do obchodného majetku, vakej hodnote by to bolo, keď byt bol odkúpený od Stavebného družstva za 300 € ?O oslobodenej časti z prenájmu 925,95 € viem, aj o paušálnych výdavkoch (40 %).

Ak ste už registrovaná na daňovom úrade z dôvodu prenájmu bytu, nemusíte oznamovať skončenie prenájmu jednýmnájomníkom a začiatok prenájmu druhým, ani už nemusíte predkladať nájomné zmluvy.
Takisto nemusíte oznamovaťprerušenie prenájmu za predpokladu, že byt počas prerušenia nevyužívate na inéúčely a nie je prenajatý z dôvodu hľadania nového nájomníka. Rozhodujúce je až vaše rozhodnutieukončiť prenajímanie bytu. Do 15 dní od tohto rozhodnutia ste to povinnáoznámiť daňovému úradu a zároveň ste povinná vrátiť osvedčenie o registrácii.
Základom dane z príjmu je vovašom prípade v zmysle § 17 odsek1 písmena a) zákona o dani z príjmov (ZDP) rozdiel medzi príjmami adaňovými výdavkami. Daňovým výdavkom je výdavok na dosiahnutie, zabezpečenie audržanie príjmov (§ 2 písmeno i).

Daňovým výdavkom nie jevýdavok, ktorý nesúvisí s príjmom alebo ktorého vynaloženie nie je dostatočne preukázané (§ 21, odsek1). Okrem toho sú ešte v ZDP uvedené výdavky, ktoré nie sú uznané za daňové (úplne alebo čiastočne ).
Žiaden z výdavkov, ktoré uvádzatevšak takým výdavkom nie je. U všetkých je teda podstatné len dostatočnépreukázanie vynaloženia (zaplatenia) a preukázanie súvislosti s príjmami znájmu. Na zahrnutie do základu dane je pritom u príjmov i u výdavkov rozhodujúci moment zaplatenia.
Ak ukončíte prenájom jednému nájomcovi a do ďalšieho prenájmu inému nájomcovi uplynie nejaký čas, a nebudete byt používať na iný účel, tak aj výdavky za toto obdobie sú daňovými výdavkami, pretože sú nevyhnutne vynaložené na dosiahnutie nového príjmu.
Vyúčtovanie vykonané správcom sa premietne do daňových výdavkov v čase jeho finančného vyrovnania.
Obchodným majetkom je súhrnmajetkových hodnôt, ktoré sa využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržaniepríjmov podľa §6 (teda aj príjmov z prenájmu), ak o nich fyzická osoba s týmitopríjmami účtuje alebo ich eviduje v evidencii podľa § 6 odsek11. Závisí teda odvás, či byt zaradíte do obchodného majetku a budete si uplatňovať odpisydo daňových výdavkov.
V závislosti od spôsobunadobudnutia majetku (kúpa, vlastná činnosť, dedenie, darovanie) jevstupnou cenou obstarávacia cena, suma vo výške vlastných nákladov aleboreprodukčná obstarávacia cena. Vo vašom prípade, ak sa rozhodnete byt zaradiťdo obchodného majetku, je teda vstupnou cenou obstarávacia cena 300 €,pričom za roky nevyužívania bytu na prenájom sa odpisy neuplatňujú (zaradítebyt do štvrtej odpisovej skupiny, vypočítate odpisy pre všetky roky od jehokúpy, pričom odpisy za obdobie „pred prenájmom“ si nikdy neuplatníte). V tomto prípade však treba mať na pamäti, že uplatnené odpisy môžuzvýšiť základ dane v prípade neskoršieho predaja bytu.
Za príjem z prenájmu sa považuje všetko, čo vám nájomca uhradí v súvislosti s nájmom. Zvyčajne pravidelné mesačné platby správcovi platí aj počas prenájmu vlastník a tieto náklady si uplatňuje u nájomcu. Príjem aj výdavok sú teda vyššie o tú istú hodnotu a základom dane je len čistý prenájom znížený o preukázané daňové výdavky – vo vašom príklade je príjem 230€ a výdavkom je 170 € + ostatné daňové výdavky.

Autorka je daňovou poradkyňou. Pôsobív spoločnosti Renaudit Tax.

Vloženoz <http://financie.etrend.sk/dane-a-odv...ajme-bytu.html>

Dakujem pekne. Nerozumiem uz len jednej vete: V tomto prípade však treba mať na pamäti, že uplatnené odpisy môžuzvýšiť základ dane v prípade neskoršieho predaja bytu.

A este ma zaujima: ked si byt zahrniem do obchodneho majetku, musim platit aj vyssiu dan z nehnutelnosti?

Dobrý deň, no ja tento rok tiež robím prvý krát daňové priznanie k príjmom z prenájmu. Ale nemyslím si, že je potrebné viesť jednoduché účtovníctvo ani v prípade, ak si uplatňujem skutočné výdavky. O tom, že ho viesť nemusím mi hovorí § 6 ods 11 zákona o DZP citujem:

" Ak daňovník uplatňuje pri príjmoch uvedených v odseku 3 (prenájmy) preukázateľné daňové výdavky, vedie počas celého zdaňovacieho obdobia evidenciu o
a) príjmoch a daňových výdavkoch v časovom slede,
b) hmotnom a nehmotnom majetku, ktorý možno odpisovať,
c) zásobách, pohľadávkach a záväzkoch.

Takže ak tomu dobre rozumiem, stačí mi nejaká excelovská tabuľka na príjmy a výdaje, kde uvediem dátumovo od 1.1. do 31.12. postupne ako vznikali príjmy alebo výdaje s textom, čo to je a suma.
Ak majetok nezaradím do majetku, tak evidenciu majetku nevediem. Ak by som zaradila, tak si spravím kartu majetku, kde si budem počítať odpisy /ak majetok je v sume prevyšujúcej limity pre zaradenie do dlhodobého majetku podľa zákona o DzP/. Ak neprevyšuje limity pre zaradenie do dlhodobého majetku, môžem si spraviť evidenciu krátkodobého majetku - tu už nepočítam odpisy.
Zásoby nemám žiadne.
Pohľadávkami sú pre mňa jednotlivé nájomné zmluvy, takže zase tabuľka napr. č. nájomnej zmluvy, meno nájomcu, suma mesačného prenájmu, dátum a suma úhrady.
Záväzky - no tu by som asi uviedla záväzky z titulu platieb za byt, energie, poistenie, daň z nehnuteľnosti...

Ak sa mýlim, tak ma opravte.