skaspa
s hypotékou nemám moc skúseností, ale ak ideš dávať banke aj kúpno-predajnú zmluvu a bude tam suma 800 000 Sk neviem, či dostaneš hypotéku na sumu 1,8 mil. (resp. 70 % z tejto sumy), podľa mňa nie; mne sa zdá, že hypotéky ti dávajú na konkrétny byt resp. sumu a preto od teba požadujú aj kúpno predajnú zmluvu, aby mali podležené, že ju celú využiješ na kúpu bytu, to by si potom mohla žiadať hypotéku aj na 3 mil. a byt by si kúpila za 1,8 mil.; myslím si, že kúpno-predajná zmluva je tu smerodajná pre výšku hypotekárneho úveru;
a zákon č. 595/2003 o dani z príjmov rieši iba zahraničné závislé osoby (§ 2 písm. r) a nasl. § 18) nie tuzemské
Vidím, že začína byť v tom guláš. Trochu to uvediem na mieru.
Všetko vychádza z predpokladu, že si berieš hypotekárny úver (nie spotrebný úver založený nehnuteľnosťou, ktorý je podobný ako HÚ, ale predsa sú tam odlišnosti). To, čo klient nevidí, je skutočnosť, že banka si zabezpečuje zdroje na hypotekárne úvery prostredníctvom hypotekárnych záložných listov.
Takže podľa definície zákona o bankách č. 483/2001 je HÚ dlhodobý úver (4-30 rokov) založený/krytý nehnuteľnosťou a účelom použitia je financovanie nehnuteľností (presne je to definované v § 68 zákona).
HÚ poskytnutý klientovi musí byť zabezpečený nehnuteľnosťou. Bežne banky požadujú, aby hodnota založenej nehnuteľnosti bola vyššia ako výška úveru. Úver je poskytovaný štandardne do výšky 70% založenej nehnuteľnosti. Hodnotu nehnuteľnosti si určuje banka sama prostredníctvom svojich znalcov (§ 73 ods. 1 a 2). Takže znalecký posudok nemusíš nechávať vypracovávať. Je to aj zbytočné, pretože väčšinou banky ponúkajú vystavenie znaleckého posudku zakladanej nehnuteľnosti zadarmo, ak si berieš od nich hypotéku (čiže môžeš ušetriť 2 - 5 tisíc SKK).
Niektoré banky ponúkajú aj úvery do výšky 100% založenej nehnuteľnosti, ale podmienky potom sú prísnejšie (napr. vyššia úroková sadzba alebo potreba zdokladovania celej sumy - viď nižšie).
Ďalšou vecou je preukázanie účelového použitia prostriedkov. Tu musíš predložiť kúpno-predajnú zmluvu, kde je uvedená cena. Pre banku to je doklad o účelovom použití. Môžu to byť aj iné doklady - napr. nákup stavebníého materiálu, faktúra od stavebnej firmy za rekoštrukciu alebo iné (banka Ti dá presný prehľad akceptovaných dokladov).
Zákon neurčuje koľko percent úveru musí byť takto účelovo zdokladované, ale bežne to býva, že banka požaduje zdokladovať 80% účelového využitia úveru.
Sú banky, ktoré napíšu, že nie je potrebné zdokladovanie účelového využitia, pokiaľ úver nepresiahne 70% hodnoty založenej nehnuteľnosti (napr. SLSP). Je to však taká legálna obchádzka banky na poskytnútie HÚ, lebo to už potom nie je HÚ, ale spotrebný úver založený nehnuteľnosťou. Banky však majú veľmi širokú škálu úverov, treba sa poradiť na pobočke s úverovým špecialistom, nie bežným pracovníkom na prepážke.
Takže naspäť k Tvojmu problému:
Predpokladám ,že budeš ručiť bytom, ktorý kupuješ - potom nechaj banke, aby vpyracovala znalecký posudok na byt. Na základe tohoto Ti priznajú určitú výšku úveru (môže byť až do 100% hodnoty nehnuteľnosti). Napr. byt bude mať hodnotu 1.8 mil., tak Ti môžu poskytnúť úver 1.8 mil. Tu problém nemáš.
Problém nastane, ak Ti banka ponúkne taký úverový produkt (HÚ), kde budeš musieť zdokladovať účelové využitie prostriedkov. Na základe kúpno-predajnej zmluvy Ty budeš vedieť zdokladovať iba 800 tis. To, že niečo im zaplatíš bokom (mimo zmluvy) nebudeš vedieť preukázať banke.
Možné riešenia:
1. Zohnať ešte inú nehnuteľnosť na založenie (napr. rodičovský dom, byt), aby výška úveru bola menej než 70% založených nehnuteľností. Potom Ti niektoré banky odpustia zdokladovanie úveru (toto už ale nebude HÚ, ale spotrebný úver založený nehnuteľnosťou - klient nevidí rozdiel, lebo úrokové sazby aj splatnosti bývajú skoro rovnaké ako pri HÚ). Potom môžeš dostať celých 1.8 mil. a môžeš ich použiť ako chceš. Zmluvu potom banke ani nemusíš ukazovať.
2. Zohnať si časť prostriedkov inde tak (napr. stavebné sporenie, spotrebný úver), aby si v banke čerpala len 70% z hodnoty nehnuteľnosti. Pr.: hodnota bytu bola 1.8 mil, z banky zoberieš 70% = 1,26 mil. a 540 tis. si zoženieš inde. Potom opäť nemusíš zdokladovať účelové využitie úveru.
3. Trvať na tom, aby na zmluve bola uvedená celá kúpna cena, naoľko Ty nemôžeš inak čerpať úver.
Problém môže ešte nastať vtedy, ak banka ohodnotí byt iba na 1.5 mil. Potom Ti nemôže poskytnúť 1.8 mil bez toho, aby si neponúkla ešte iné krytie úveru.
Ak pristúpiš na podmienky predávajúceho,
tak je to v každom prípadne podvod voči daňovému úradu.
Navše aj Ty môžeš mať s tým ťažkosti, ak by si chcela ten byt predať pred uplynutím 2 rokov od kúpy (ak tam máš trvalé bydlisko) alebo do 5 rokov od kúpy (ak tam nebudeš mať trvalý pobyt) - ako už bolo vyššie spomenuté.
Trochu som to rozviedol na dlšie čítanie, ale snáď si tam nájdeš odpoveď na niektoré Tvoje otázky. Ak nie, tak sa spýtaj.