Prečo vy riešite vždy ten istý problém ako ja? Až na to, že mne to trvalo 2 týždne, kým som ho vyriešila a vám zrejme rýchlejšie.

Pozrite si § 17 ods. 22 Zákona o dani z príjmov ... netýka sa prenajímateľa? Ak áno, doporučujem TZ vopred vysporiadať.

Asi si nerozumieme. Ja riešim otázku u bývalého nájomcu, kt. na základe dohody v zmluve o nájme technicky zhodnocoval budovu a nekôr došlo k odkúpeniu, čiže budova sa stala vlastníctvom bývalého nájomcu. Účet tech. zhodnotenia navýšim teda o sumu odkúp. budovy a budem to sledovať na jednom účte?

Technické hodnotenie samostatne odpisované nájomcom sa v zmysle § 22 ods. 6 písm. d). považuje za iný majetok, ja by som ho účtoval skôr na účte 029 ako 021.
Technické zhodnotenie môže nájomca odpisovať len po dobu trvania nájomného vzťahu (i keď túto podmienku zákon priamo neustanovuje, možno ju odvodiť z § 41 ods. 1 a 2 Postupov v PÚ). Vychádzajúc z uvedeného nie je možné podľa mňa ďalej pokračovať v samostatnom odpisovaní TZ z predchádzajúceho roku. V rámci predčasného ukončenia nájmu je potrebné vysporiadať s prenajímateľom aj toto TZ. I s prihliadnutím na § 17 ods. 22 ZDP, ako píše AVO.

Presne o to tu ide. V nájomnej zmluve by malo byť uvedené aj ako sa TZ po skončení nájmu vysporiada. Čiže najskôr vysporiadať ... potom možno riešiť ostatné. Resp. je potrebné zistiť, či sa ide niečo vysporiadavať, či sa to má zlikvidovať atď. ...

Určite sa podľa môjho názoru nemôže pokračovať v odpisovaní technického zhodnotenia vykonaného nájomcom ... Ďalší postup záleží od vzájomného vysporiadania medzi nájomcom a prenajímateľom pri skončení nájomného vzťahu.

Súhlasila som so všetkými argumentami, len poznámka k účtovaniu. To že je to z daňového hľadiska považované za "iný" majetok, nemusí byť doslovne spojené s účtom "ostatný dlhodobý hmotný majetok". Môže ... ale nemusí ...

Veď preto som napísal "ja by som skôr účtoval na 029" . Ináč účtovanie TZ na 029 doporučuje aj Ing. Cenigová - s prihliadnutím na § 13 ods. 4 písm. e) Postupov PÚ. Ale keďže účtovná osnova je už voľnejšia, môže sa vyvoriť aj úplne samostatný účet pre odpisy TZ.

Asi začínam mať v tom dosť nejasno. Ide v podstate o to, že hoci my sme ako nájomcovia túto budovu obývali, tak nájomné sa neplatilo, jednoducho taká bola dohoda. Vykonali sme technické zhodnotenie v r. 2004 vo výške 2 000 000 Sk, avšak ešte pred vykonávaným tech. zhodnotením bola spísaná predkúpna zmluva a vyhotovený znalecký posudok. Problém bol v tom, že budovu sme nemohli odkúpiť preto, lebo boli na ňu zriadené vecné bremená, preto došlo k odkúpeniu až v r. 2005. A môžme urobiť takúto vec, že toto tech. zhodnotenie predáme s DPH(pred kúpou) prenajímateľovi a on ho potom predá naspäť nám s DPH, čím by výsledok bol 0?

V prvom rade by ste si mali pozrieť nájomnú zmluvu. Máte ju?

Nájomnú zmluvu máme, avšak k nej bol spísaný dodatok, že prenajímateľ nebude požadovať úhradu nájomného. My ako nájomca sme im poskytli pôžičku vo výške 6mil. SK na základe zmluvy o pôžičke a tiež bol urobený dodatok, že o úrokoch účtovať nebudeme. Jednoducho konateľ to mal odsúhlasené nejakým auditorom, aj keď mne to moc nevoňalo, pretože podľa mňa mal prenajímateľ faktúrovať nájom s DPH, tým odvádzať DPH štát. rozpočtu, ale to je už ich problém.Inak tá pôžička, kt. sme im my poskytli bola v podstate zábezpekou, že budovu kúpime. V nájomnej zmluve je okrem iného uvedené: nájomca môže vykonávať stavebné úpravy bez pís. súhlasu prenajímateľa. V prípade staveb. úprav je nájomca oprávnený tieto náklady uplatňovať ako tech. zhodnotenie vo forme odpisov, rovnako tak je oprávnený uplatniť si všetky tieto náklady v zmysle daň. predpisov. Následne je tam však ešte uvedené: Nájomca sa zaväzuje, v prípade ukončenia nájmu, vrátiť prenajímateľovi nebytové priestory v riadnom stave, v akom ich prebral na užívanie. Takisto je tam uvedené, že nájom priestorov sa uzatvára na dobu určitu, t.j. do doby nadobudnutia vlastníc. práva k predmetu zmluvy nájomcom.

Takže nastala doba na vysporiadanie uskutočneného technického zhodnotenia. Zo zmluvy podľa môjho názoru nevyplýva, čo s vykonaným technickým zhodnotením. Poznámka, že sa majú priestory odovzdať v riadnom stave, v akom boli prebraté podľa môjho názoru neznamená, že sa majú uviesť do pôvodného stavu. Podľa mnou uvádzaného § 17 ods. 22 ZDP ak TZ navzájom nevysporiadate, vzniká prenajímateľovi základ dane vo výške realizovaného technického zhodnotenia nájomcom. Doporučujem vysporiadať vykonané TZ medzi nájomcom a prenajímateľom. Je potrebné ho špecifikovať, vytriediť, čo sa bude likvidovať, čo odpredávať a pod. Zvážte ďalší postup.

Ďakujem za Vašu ochotu pomôcť. Čo by ste mi odporúčali, aby bol "vlk sýty aj koza celá?" Jednoducho ja to potrebujem nejako dostať do nákladov, ale likvidácia sa mi zdá byť neopodstatnená(veď som to robila práve na uspokojenie prevádz. potrieb). Nie je tam nejaká výnimka, keď je predtým spísaná predkúpna zmluva, asi nie,že? Obísť to asi len tak, že my im to predáme s DPH a oni to potom predajú nám s DPH. Ako by ste to riešili vy? Ďakujem za všetky Vaše rady!!!

1) rozobrať, čo bolo predmetom TZ (stavebné úpravy, ostatné zhodnotenia a pod.),
2) odpredať (pozor na stavebné úpravy na základe stavebného povolenia, ak ich máte ... to by bola samostatná otázka na riešenie) podľa dohody, najmä zabudované TZ, ostatné podľa dohody možno aj "demontovať" a následne aktivovať u nájomcu,
3) nehnuteľnosť ste odkúpili, t.j. mám za to, že v kúpnej cene malo byť zahrnuté aj predmetné TZ, ktoré by ste prenajímateľovi "predtým" mali odpredať.
Dá sa s týmto niečo urobiť? Je to premietnuté alebo môže sa počítať s tým, že je to premietnuté v kúpnej cene?

Keď sa TZ vysporiadava, prenajímateľ by ho mal zahrnúť k hodnote svojej nehnuteľnosti a odpredať ju následne ako celok, t.j. technicky zhodnotenú.

No ja by som asi v prvom rade oboznámil konateľa so stavom problému a požiadal ho, nech zabezpečí cestou účtovného alebo daňového poradcu také riešenie, ktoré bude v súlade so zákonom a zároveň bude daňovo čo najvýhodnejšie pre všetkých zúčastnených. Nakoľko tam veľmi záleží na formulácii zmlúv a ostatných riešení, myslím si, že toto sa už na porade riešiť zodpovedne nedá.
P.S. A navyše si myslím, že takéto "upratovanie" a daňová optimalizácia nie je a ani by nemala byť pracovnou náplňou firemného účtovníka, či už zamestnanca alebo externého

Navyše je to ešte o tom, že sa mi KPZ dostala do rúk o mesiac po kúpe... ďakujem za rady

Ešte raz ďakujem za Vašu pomoc!!!

Súhlasím s Avom. Ak vy teraz už ako kupujúci kupujete nehnuteľnosť od predávajúceho (prenajímateľa), tak by obstarávacia cena budovy mala byť aj s tech. zhodnotením. Čiže by som robila odpisy z celej zhodnotenej nehnuteľnosti. Ale malo by to byť aj v tej predkupnej zmluve, že cena nehnuteľnosti, ktorá sa počas nájmu zvýši o TZ bude pri prevode obstarávacou cenou. Aspoň podľa mňa.

Neviete náhodou či sa dá prenajať hrubá stavba t.j. budova, ktorá ešte nebola skolaudovaná.

ja si myslím, že áno. Nenapadá ma dôvod prečo by sa nemôhla.

takze tu by som sa dost ochotne vyjadril.
ak ste boli v najme, vykonali ste technicke zhodnotenie prenajatej budovy, napr. povedzme v sume 50 000 Sk /napr. elektroinstalaciu v kancelarii/, samozrejme s pisomnym suhlasom vlastnika budovy vykonat toto zhodnotenie, a teraz odkupite budovu napriklad za 50 000 000,- tak jednoducho je tych 50 mil korun technickym zhodnotenim tych 50-tisic. takze ide o akesi technicke zhodnotenie technickeho zhodnotenia /ineho majetku/... :-))