Na to, aby si mohol privlastniť nejaký spoločný priestor, by potreboval súhlas všetkých vlastníkov, nie len väčšiny. Spoločný priestor patrí všetkým, preto odpredať niekomu ho musia všetci. Nestačí len väčšinový vlastník a správca už do toho nemá vôbec čo hovoriť.

Ale mohol by si tieto priestory od vlastníkov prenajať na 100 rokov. V tom prípade by postačil súhlas väčšiny vlastníkov (alebo väčšinového spoluvlastníka). Len to nebude jeho, ale bude to mať v prenájme.

Bulletin katastra 1/2010
Otázka č.5:
Čo posudzuje správa katastra pri zápise zmluvy o výstavbe vstavbe a nadstavbe domu stavebníkmi podľa ustanovenia § 21 zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov?
Odpoveď:
Dňom 1.apríla 2010 nadobúda účinnosť zákon č. 70/2010 Z. z. ktorým sa novelizuje i zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších
predpisov, ktorý upravil ustanovenie § 21 ods.3 tak, že zmluva o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe a jej zmeny sa zapisujú do katastra nehnuteľností záznamom podľa § 34 v spojení s § 46 ods. 5 a 6 katastrálneho zákona. V praxi to znamená, že pri zápise bytu alebo nebytového priestoru resp. pri zápise rozostavaného bytu alebo nebytového priestoru do katastra nehnuteľností sa za vlastníka zapíše oprávnený zo zmluvy o výstavbe, vstavbe a nadstavbe domu. Na základe zmluvy o nadstavbe alebo vstavbe bytu alebo nebytového priestoru sa zmenia spoluvlastnícke podiely na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku zo zákona podľa § 5 ods.1 písm. b) zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a zapíšu sa záznamom do katastra nehnuteľností.
Podľa ustanovenia § 36 ods. 1 správa katastra posúdi, či je predložená verejná listina alebo iná listina bez chýb v písaní alebo počítaní a bez iných zrejmých nesprávností a či obsahuje náležitosti podľa katastrálneho zákona. Za správnosť listiny zodpovedajú účastníci predmetnej zmluvy.

Zákon 182/1993 o vlastníctve bytov, § 22

(5) Stavebník je povinný v zmluve vymedziť vzájomné práva a povinnosti aj pri stavebných úpravách, ktorými sa mení veľkosť bytu, nebytového priestoru alebo príslušenstva na úkor spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu; zmluvu uzatvára vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome (stavebník) s ostatnými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

Laco: Osemdesiatosem vlastníkov v jednom dome by malo mať jednotný názor na to čo sa deje v ich dome. Na to nepotrebujú zákon, na to potrebujú rozum. Zákon potrebujú preto, že sú to ľudia, nenormálni, nie ako píšeš ti, ostatní normálni ľudia. Normálni ľudia predsa budú využívať svoj priestor, majetok vo svoj prospech. Nenormálni sa nedohodnú nikdy. Ak má niekto rozhodovať, rozhodnúť, na základe čoho?

čisto hypoteticky. Vybudovaním priečky a priradením spoločných častí k bytu dôjde k zmene spôsobu užívania stavby. Na vybudovanie priečky, alebo steny, ktorou dôjde k zmene spôsobu užívania stavby je potrebné stavebné povolenie alebo ohlásenie stavby podľa §55 ods. 1) alebo ods. 2) zákona č. 50/1976 Zb. - Savebný zákon. Pre vydanie stavebného povolenia, alebo súhlasu stavebného úradu na základe ohlásenia stavebnému úradu musí stavebník preukázať vlastnícke alebo iné právo k stavbe napr. dohodu s vlastníkom stavby §58 ods. 3) stavebného zákona. V tomto prípade by takouto dohodou mohlo byť iba uznesenie zo schodze vlastníkov, alebo z písomného hlasovania. Bez stavebného povolenia alebo súhlasu stavebného úradu na základe ohlasenia stavby je táto priečka vybudovaná v rozpore so stavebným zákonom a stavebný úrad môže stavebníkovy udeliť pokutu, alebo nariadiť odstránenie stavby.

majkii, diky, dal by som ze uzitocne, ale mi to pise ze musim mat 10 bodov

charome ako si to myslel s tým urokom v názve ?

To nie je hypotetická otázka. To je skutočnosť v niektorých domoch, hlavne v rohových vchodoch. Z ničoho nič, môže. Ak to má na čierno a v dome bývajú svojprávni vlastníci, ktorí rozhodnú, že nič mu len tak neprejde.

Myslíš to tak, že väčší počet bytov nie je prevedený do osobného vlastníctva a väčšinový vlastník domu, organizácia OSBD spravuje svoj dom? Ale OSBD má tiež orgány, predsedu, predstavenstvo, kontrolnú komisiu, zhromaždenie delegátov, tam tiež nerozhoduje len jeden človek.

Hypoteticky na Slovensku je všetko možné. Aj nemožné.

Potrebuješ poradiť, ako to máš legálne urobiť? Odkúp tie spoločné priestory.

V našom vchode stoja uzamknuté 3 veľké pivnice , nevyužité, kvoli takýmto debilným zákonom.

Pr. Bytovka ma 4 vchody po 22 bytov, teda spolu 88 majiteľov bytov.

Ak by som chcel zobrať do prenájmu čo len jednu pivnicu / jedná sa o priestory , ktoré by boli vhodné aj na podnikanie , rozloha 5,5x 4 m/tak musím získať väčšinový suhlas (nadpolovičnú väčšinu) 88 vlastníkov.

Prečo treba suhlas všetkých 88 vlastníkov ??? Aj tych vo vedľajších vchodoch ?
Nestačilo by suhlas len od 21 vlastnikov z toho vchodu , kde je ta pivnica?

Ja som prevedčený, že získať súhlas 22, či dokonca len 11 vlastnikov, by bolo oveľa jednoduchšie ako ziskať súhlas viac ako 44 všetkých vlastníkov.

To čo sa deje vo vedľajšom vchode, či vo vedĺajšej bytovke ma nezaujíma.

A myslím, že podobne zmýšľajú aj ostatní normálni ľudia , prečo nasilu zjednocovať obyvateľov bytového domu nejakým zákonom ?

Práveže o využití spol.priestoroch rozhodujú nenormálni

a preto je výsledok taký, že sú zamknuté a neslúžia k užitku nikomu.

Nikto mi nevysvetlí, že je normálne uzamknuť miestnosť s odovodnením, že je uzamknutá z toho dovodu, že raz za 1/2 roka sa tam koná schodza.

Ááá, že ti to ani nikto nevysvetlil.

Laci, Sito ti to dostatočne vysvetlil. Kde niet rozum, sú zbytočné aj zákony. Tam kde sa vedia ľudia dohodnúť problémy vôbec nie sú. U Vás evidentne problém je. A viem aký: 20r. zamknuté a keď bude chcieť niekto využiť v dobro svoje , alebo domu, budú to chcieť zrazu všetci...takto to u nás už chodí, jeden druhému nedoprajeme, nech to stojí , čo to stojí /radšej nikomu ak nie mne!/Stále tu opakujem : zákony sú len mantinely na špekulantov, nespratníkov, rozum však zostáva prvorady.
Na jednom dome sa dohodli, odhradili si z chodieb, dali si tam merače na radiatory/lebo tam boli/, zahrnuli to do plochy , takže platia aj za teplo, aj do fondu...zatiaľ je kľud,/už 3roky/ je to v prospech niektorých, ale aj celého domu /platby do fondu a za teplo/...pokiaľ nepríde nejaký špekulant a nerozrýpe všetkých medzi sebou...

Myslím, že to malo byť "úkor", nie úrok.

však som to už opravila , kuk hore nad tvoj text

Myslel som to takto,že spomínaný priestor som chcel zobrať do prenajmu LEGALNE , so všetkými povinnosťami a platbami, ktoré z toho vyplývajú.

Odradilo ma však, to, že musím osloviť VŠETKÝCH 87 obyvateľov bytového domu.

Nikto mi nič nevysvetľoval, vetu " Nikto mi nevysvetlí ..." , som použil ako prirovnanie.

dakujem za upozornenie na preklep v nadpise, opravene

takato finta ma mozno este taku vyhodu, ze spoluvlastnici zabraneho spolocneho priestoru sa nan stale budu skladat na kurenie, osvetlenie atd a rozsirovatelovi sa nezvysia tie naklady ktore sa vypocitavaju z plochy bytu.
Inak ten prenajom musi schvalit nadpolovicna vacsina uplne vsetkych vlastnikov alebo len nadpolovicna vacsina na schodzi (tak ako sa tam schvaluju vsliake ine veci)?

oni sa "zjednotili" sami ked spolocne dobrolovlne vosli do spolocneho vlastnictva danych priestorov a natlacili sa na spolocny list vlastnictva. Mozno by si tie priestory mohli porozdelovat (napr. po vchodoch) a pozapisovat ich na katastri kazdy ako osobitne nehnutelnosti

Tvoja finta ti nevyjde, ak vedia vlastníci rátať viac ako do 5 . Kúrenie (máte na chodbe kúrenie?), osvetlenie atď. zaplatíš v rámci nájmu za priestor a stále budeš platiť aj za byt podľa mesačného predpisu.
A ešte by ti vlastníci museli schváliť aj stavebnú úpravu (predpokladám, že na prenajatom priestore chceš postaviť stenu).

Na prehlasovanie vacsinoveho vlastnika a spravcu treba "trochu ine" matematicke schopnosti ako len naratat do 5

To nie je moja finta a JA nezaplatim nic ani nic nechcem stavat, na zaciatku som napisal ze je to hypoteticka situacia. Vtip tej finty spociva v tom, ze ak tomu rozumiem spravne, podmienky najmu bude moct stanovit vacsinovy vlastnik a tak vobec nie je take iste ze tento rozsirovac bude daco podstatne platit v ramci najmu. Co sa mesacneho predpisu tyka, tak tie polozky, ktore sa platia podla plochy bytu bude tento clovek platit pomerne mensie ako ostatni, pretoze bude platit z mensej plochy ako v skutocnosti obyva.

Vlastnici nemusia schvalit nic, rozsirovac si stenu moze postavit potajomky a kym susedom dojde co sa deje, stena uz bude davno stat aj bez schvalovania

To, ci mam na chodbe kurenie je k tomuto uplne irelevantne, tu ide o hypoteticku situaciu. Niektore bytovky maju na chodbach kurenie a niektore v ramci spolocnych priestorov dokonca platia aj za vodu (nie dazdovu).

Toto máš k hlasovaniu:
§ 14 zákona o vlastníctve bytov:
(1) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, spoločných nebytových priestoroch, príslušenstve a pozemku na schôdzi vlastníkov. Oznámenie o schôdzi vlastníkov musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť dní pred dňom konania schôdze. Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie zvolal, a to do piatich pracovných dní od konania schôdze vlastníkov alebo zhromaždenia spôsobom v dome obvyklým.

(2) Pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak tento zákon neustanovuje inak. Ak počet zúčastnených vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome neumožňuje hodinu po začatí schôdze vlastníkov právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených ; to neplatí, ak ide o hlasovanie podľa odseku 3, § 7a ods. 1, § 7c ods. 2 písm. i) a ods. 3, § 8a ods. 1 a 6, § 8b ods. 2 písm. i), § 10 ods. 1 a § 16 ods. 3 a 4.

(3) Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodujú o úvere a o zabezpečení úveru, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome a o zmene formy výkonu správy, rozhoduje sa hlasovaním na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak sa rozhoduje písomným hlasovaním podľa tohto odseku, podpis vlastníka potvrdia najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestoroch. Overiť písomné hlasovanie môže aj notár alebo obecný úrad.

(4) Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak jeho právo zaniká. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina hlasov pri hlasovaní podľa odsekov 2 a 3 nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.

(5) Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome alebo spoluvlastníci jeden hlas pripadajúci na ich byt alebo nebytový priestor v dome. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže písomne, s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho na schôdzi vlastníkov zastupovala. Súčasťou splnomocnenia môže byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach. Splnomocnená osoba sa originálom splnomocnenia preukazuje na začiatku schôdze rade alebo zástupcovi vlastníkov.

Podmienky nájmu budú také, aké ich vlastníci odsúhlasia. Prehlasovaní vlastníci, ale len tí, ktorí boli na schôdzi, majú možnosť obrátiť sa na súd.

Ako sa dá postaviť stena potajomky? Fakt máš takých sprostých susedov, ktorým nedôjde, čo sa deje, keď uvidia niekoho zaberať si spoločné priestory?