Predovšetkým musí byť súhlas vlastníka - družstva. Bez tohto súhlasu môže prísť nájomca o nájom. Vlastník bytu by musel tiež zariadiť ďalšie náležitosti spojené so zmenou užívania bytu.

Nájom nemusí vzniknúť písomnou zmluvou (ale zaniká písomne). Spoločný nájom je charakterizovacný v § 700 tak, že byt je v spoločnom nájme viacerých osôb, ktoré majú rovnaké práva a povinnosti. Spoločný nájom vzniká tiež dohodou medzi doterajším nájomcom, ďalšou osobou a prenajímateľom. Tá dohoda nemusí byť písomná, stačí, ak súhlasíš s nasťahovaním sa ďalšej osoby-nájomcu do bytu, kde si v nájme.

O spoločnom nájme bytu (nie manželmi) hovorí občiansky zákonník v §§ 700 až 702. Podľa § 701 zodpovedáte za škodu spoločne a nerozdielne:
§ 701
(2) Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločného nájmu bytu sú oprávnení a povinní všetci spoloční nájomcovia spoločne a nerozdielne.

Podľa § 511 prenajímateľ v takom prípade môže pýtať uhradiť škodu od hociktorého z vás:

Spoločné záväzky
§ 511
(1) Ak právnym predpisom alebo rozhodnutím súdu je ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté alebo ak to vyplýva z povahy plnenia, že viac dlžníkov má tomu istému veriteľovi splniť dlh spoločne a nerozdielne, je veriteľ oprávnený požadovať plnenie od ktoréhokoľvek z nich. Ak dlh splní jeden dlžník, povinnosť ostatných zanikne.
(2) Ak právnym predpisom alebo rozhodnutím súdu nie je ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely na dlhu všetkých dlžníkov vo vzájomnom pomere rovnaké. Dlžník, proti ktorému bol uplatnený nárok vyšší, než zodpovedá jeho podielu, je povinný bez zbytočného odkladu upovedomiť o tom ostatných dlžníkov a dať im príležitosť, aby uplatnili svoje námietky proti pohľadávke. Môže od nich požadovať, aby dlh podľa podielov na nich pripadajúcich splnili alebo aby ho v tomto rozsahu dlhu inak zbavili.
(3) Ak dlžník v rozsahu uplatneného nároku dlh sám splnil, je oprávnený požadovať náhradu od ostatných podľa ich podielov. Pokiaľ nemôže niektorý z dlžníkov svoj podiel splniť, rozvrhne sa tento podiel rovnakým dielom na všetkých ostatných.

Len sa chcem uistiť .... teda v zmluve musí byť uvedené zvlášť nájomné a zvlášť platba za služby.
Napr ak mesačná zálohová platba za byt je 150 eur a od nájomcu chcem spolu mesačne 250, tak musím uviesť v zmluve - výška nájomného 100 eur a platby za služby 150.
Tým pádom do DP ide príjem tých sto eur a výdavky - len ak som robila rekonštruciu ..

Čo myslíš slovami "bytové priestory"? A aký bude účel nájmu-byt aledbo podnikanie?
Tu je jedna jednoduchá zmluva o nájme bytu (na účely bývania):

Takato zmluva je nanic, nie je tam uvedene najomne, iba suma najomne+uhrady spojene s uzivanim bytu. Je absolutne neplatna (je judikat).

Josh, nevies cislo judikatu?

je to dom a bude pouzivany na ucely byvania...

mozem pouzit zmluvu tebou odporucanu ?

inac co znamena judikat ? co je potrebne doplnit aby to bolo pravne v poriadku ?

elli> skusim zistit, len viem, ze som to niekde cital.
llf> judikat je rozhodnutie sudu. nie je sice pravne zavazne, je ale pravdepodobne, ze sud opat rozhodne rovnako.
v najomnej zmluve musi byt uvedena vyska najomneho. ak je tam uvedene, ze mesacne plati najomca 8.000,-Sk a tato suma je najomne aj preddavky na sluzby, tak v zmluve nie je uvedene, kolko je najomne a preto je neplatna.

josh:
takze staci uviest do zmluvy napr nasledovne ?

"Výška nájomného so všetkými výdavkami s tým spojenými teda je ..........,-Sk/slovom............./."

Táto zmluva tu už bola priložená tak sa môžeš na ňu pozrieť.

Praveze nie. Musis uviest, kolko je najomne (napriklad 6000,-Sk) a kolko su ostatne platby (voda, plyn, elektrina a pod, napr. 4.000,-Sk).
Najomne je podstatnou nalezitostou zmluvy o najme a preto musi byt uvedene presne, nemozes tam dat vetu, ze najomne spolu s energiami je 10tisic, v takomto pripade nie je najomne urcene a zmluva je neplatna.

OK, ale co ked sa zmluvne strany dohodnu takto:
"Najomne je xxx Sk. Popri najomnom nebude prenajimatel uctovat najomcovi ziadne poplatky za sluzby spojene s uzivanim bytu".
alebo
"Najomne je xx Sk. Prenajimatel na vlastne naklady zabezpeci dodavku sluzieb spojenych s uzivanim bytu"?

Absolutne vylucenie takychto dohod by, podla mojho nazoru, odporovalo principu zmluvnej volnosti stran.

Priloženú zmluvu vypracovala realitka, ja som ju len doupravila. Skutočne ale nevidím dôvod, prečo by si zmluvné strany nemohli zmluvu prispôsobiť svojim potrebám. Ja tam mám jasne uvedené, že nájomné je vrátane energií, ktorých vyúčtovanie bude v súlade a v súčinnosti s príslušnými dodávateľmi energií. V prípade preplatku vrátim peniaze ja, v prípade nedoplatku vymáham od nájomníka.

Ano, zle som to napisal, myslel som tym skor, ze najomne musi byt uvedene vzdy. Ci su v zmluve uvedene energie, je z hladiska platnosti zmluvy nepodstatne.
Myslel som tym skor to, ze ak ich bude prenajimatel od najomcu na zaklade najomnej zmluvy chciet, nesmie byt v najomnej zmluve uvedena iba jedna suma (najomne+sluzby spojene s uzivanim), tieto dve zlozky musia byt rozpisane tak, aby bolo jasne, ze kolko je najomne, lebo vyska najomneho je podstatna nalezitost. A ked je napisane, ze "najomca je povinny platit prenajimatelovi najomne s energiami spolu vo vyske 10.000,-Sk" je tato zmluva podla mna neplatna, kedze nie je z nej jasne, ze kolko je najomne.

Najomne nemoze byt vratane energii, lebo najomne je jedna vec a energie su druha vec. Jablka a hrusky. Mesacna platba moze zahrnat najomne a energie.

Hmmm, josh. Tak toto by ma dosť zaujímalo. Ja totiž prenajímam nebytové priestory viacerým nájomcom. A nedávno som dodatkom menil zmluvy práve tak, že mám jednu cenu nájmu a potom mám dohodnuté, že v tejto cene sú zahrnuté aj všetky platby za energie a služby dodávané pre prenajaté a spoločné priestory. V budove totiž nie sú samostatné merače energií, takže sa všetci nájomcovia podieľajú na energiách rovnakým dielom.

Takže sme sa v zmluve dohodli, že nájomca mi zaplatí XYZ Sk mesačne a ja som povinný zabezpečiť prevádzku budovy (vrátane toho, aby bola teplá alebo aby mal nájomca elektriku a vodu).

Riešil som to aj s mojim právnikom aj s účtovníčkou a nikto mi nepovedal nič na tento spôsob.

Súhlasím jednoznačne s Joshom.....nájomné a "to ostané" sú dve rozdielne veci....nájomné je odplata za prenechanie toho konkrétneho predmetu nájmu na užívanie.....takže sa nedá chápať ako odplata vrátane iných platieb. A jednoznačne to potvrdzuje znenie § 686 OZ

(1) «Nájomná» zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku «nájomného» a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu.

Úhrady za plnenia spojené s užívaním sú platby za teplo, vodné a stočné, odpad a podobne....
Vyčísľuje sa to osobitne aj preto, že výška nájmu býva určené aj ročne...niekedy sa tak aj platí, kým platby za energie sa platia zálohovo mesačne.

chlap: ak tvoja zmluva neobsahuje podstatnu nalezitost - presne urcenu vysku najomneho (to je to, co ostava tebe, bez energii), je neplatna.
uctovnika sa zbytocne pytas, on takymto veciam nerozumie.
a zmen pravnika, on by rozumiet mal, ale ocividne tomu nerozumie.

Prepáčte, ale ako hľadám tak hľadám nikde na porade nie je prilepená zmluva o budúcej nájomnej zmluve bytu ak prenajíma časť bytu FO,majiteľ (zároveň konateľ ),priestor na podnikanie svojej s.r.o.Nemohol by ju niekto prilepiť kto s tým má skúsenosť.Na ŽÚ to žiadajú.Ďakujem.