Dobrý deň, nájom bytu sa riadi osobitnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájme bytu, podľa ktorých nájomný vzťah je možné vypovedať len za taxatívne vymedzených podmienok v zákone. Jednou z podmienok je aj hrubé porušenie povinností nájomcu vyplývajúcich z nájomného vzťahu a to nezaplatenie nájomného, alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu. Aby táto podmienka splňovala dôvod výpovede, musí byť splnená podmienka, že nájomné nie je nájomcom zaplatené za čas dlhší ako tri mesiace, pričom zákon nestanovuje, že tieto musia nasledovať po sebe. Z uvedeného vyplýva, že ak sa nájomca dostane s platbou nájomného, alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu do omeškania štvrtý mesiac, je naplnený zákonný dôvod na vypovedanie nájomnej zmluvy prenajímateľom. Pre úplnosť je vhodné poznamenať, že prenajímateľ je povinný pri výpovedi je dôvod skutkovo vymedziť tak, aby nedošlo k možnej zámene s iným dôvodom výpovede, v opačnom prípade je výpoveď neplatná. Rovnako nie je možné dôvod výpovede dodatočne meniť. Výpovedná lehota začína nájomcovi plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď nájomcovi doručená, pričom doručenie výpovede je nutné mať platne a účinne vykázané (napr. doporučene cez SLP).
Ak nájomca preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa mu predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov.
Nie je celkom pravdou skutočnosť, ktorú uvádzate v zadaní otázky, že nájomca sa v byte rozvaľuje bez platenia, pretože aj počas výpovednej lehoty má povinnosť nájomné platiť. Ak by nájomné naďalej neplatil, môžete si uplatňovať právo na poplatok z omeškania z celkového dlhu na nájomnom za každý jeden deň meškania podľa vykonávacieho predpisu Občianskeho zákonníka. Otázne však je, či je celkový dlh aj s príslušenstvom následne u nájomcu aj fakticky vykonateľný, teda či v prípade exekúcie bude čo nájomcovi exekvovať (nehnuteľnosť asi nie, v opačnom prípade by zrejme býval vo svojej nehnuteľnosti a neprenajímal by si Vašu).
Dá sa plne stotožniť s tým, že prenajímateľ v nájomno- záväzkovom vzťahu podľa Občianskeho zákonníka je oproti nájomcovi v beznádejnej nevýhode. V tejto súvislosti si platná legislatíva Slovenskej republiky určite vyžadovala právnu úpravu smerujúcu k vyváženiu práv oboch strán. Táto, aspoň čiastočne, prišla v marci minulého roka vo forme zákona o krátkodobom nájme bytu (zák.č. 98/2014 Z.z.), podľa ktorého je možné nájomcovi nájomnú zmluvu vypovedať okrem iného aj v prípade, ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace, pričom výpovedná lehota v tomto prípade je 15 dní. Ďalšia zmena oproti Občianskemu zákonníku je tá, že výpovedná lehota začína plynúť už na ďalší deň od doručenia výpovede nájomcovi. Pre platne uzavretú nájomnú zmluvu podľa tohto zákona je však potrebné, aby nájomca explicitne súhlasil s uzavretím zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme bytu a tento svoj súhlas aj vyjadril v nájomnej zmluve.
Ja osobne svojim klientom vždy odporúčam uzatvárať na začiatku nájmu nájomnú zmluvu na dobu určitú, maximálne 6 mesiacov, pričom ak sa nájomca v tejto dobe osvedčí, je možné nájomnú zmluvu prolongovať na obdobie dlhšie, prípadne na dobu neurčitú. Výhoda tejto kratšej doby trvania nájmu je tá, že v prípade ak sa nájomca počas tejto doby ukáže ako nesolventný (neplatič), nájomný vzťah zanikne uplynutím dojednanej doby nájmu a nie je potrebné ho zdĺhavo vypovedať podľa zákona.
Záverom upozorňujem, že ak v nájomnej zmluve podľa Občianskeho zákonníka alebo zákona o krátkodobom nájme bytu uvediete výpovednú lehotu kratšiu ako pripúšťa zákon, bude sa jednať o neplatné ustanovenie nájomnej zmluvy(v praxi pri audite nájomných zmlúv sa mi toto často stáva) a bude platiť dikcia zákona. Nie je možné nájomcovi v nájomno- záväzkovom vzťahu priznať menej práv ako mu priznáva platná legislatíva.