Tak si podme co to zratat ze ako to vyjde.
Obvykle pri rekonstrukcii bytu vrazis pri starsich bytoch do rekonstrukcie na vysoky standard cca. 25 percent z ceny. Uvadzam cislo pre krajske mesta a vacsie okresne mesta.
Predcasne splatenie podla aktualnych podmienok platnych pre hypoteky v EU je tusim 1 percento.
Dam zo zisku bue uz coskoro 23 percent, ak to budes robit na s.r.o.
Takze suma sumarum, vychadza to takto:
Zmysel na dnesnom trhu maju len tak zrekonstruovane reality, ktore su vynimocne. Priemernych bytov so standardnou rekonstrukciou je plny trh. Avsak este stale nie je nasyteny trh s luxusnymi rekonstrukciami. Tj. ak do bytu zabudujes virivku, bytovu saunu, krb, zabezpecis vysokorychlostny internet (aspon 50 Mbps), byt musi byt v peknom prostredi, optimalne niekde pod lesom, musi to byt kludne prostredie, standard bytu musi aspon opticky ladit s okolim a standardom bytovky. Mozes sebelepsie zrekonstruovat byt, ak bytovka je nezrekonstruovana, opadava obklad zo schodov, vytah ma 50 rokov a pod.
Pri takejto rekonstrukcii su ochotni ludia za takyto vynimocny byt zaplatit pomerne vela penazi. Lebo u tejto skupiny kupujucich rozhoduju emocie a nie kalkulacka.
Takze ak chces ist do tohto biznisu, tak ano, ma to zmysel. Ale otazne je pri akej sume. Podme trosku pocitat.
Kupis nadstandardny dvojizbovy byt za 80.000 Eur. Pri rekonstrukcii sa z neho stane luxusny apartman. Do rekonstrukcie das 20.000 Eur.
Takyto byt sa da predat asi za 120.000 Eur.
Na biznis si musel pouzit jeden krat otocenu hypotekú, takze banka ti zhltne (uvadzam priblizne prepocitane cisla):
700 Eur ako 0,7 percenta z pozicanych 100.000 ako poplatok za poskytnutie uveru.
300 Eur znalecky posudok
Kataster - dva prevody 2x 66 Eur, tj. nakup a predaj
Pri 5 percentnom uroku ak to cele zvladnes aj s predajom za 9 mesiacov, tak banka si vezme 3750 Eur.
1000 Eur ako jedno percent z hypoteky za predcasne splatenie
Takze tvoje naklady budu predstavovat cca. 105.882.
Byt predas za 120.000 Eur. Tvoj profit pred zdanenim predstavuje 14.118 Eur.
Z toho ti stat uchmatne na dani (uz coskoro 23 percent) 3247 Eur.
Ostane ti 10.781 Eur. Takze pri vsetkej svojej snahe za 9 mesiacov pomerne namahavej roboty a podstupovania velkeho rizika zarobis 10.781 Eur.
A to som vychadzal z este pomerne optimistickeho predpokladu. V prepocte na jeden mesiac tym zarobis 1207 Eur. v cistom. Ano, na bezneho Slovaka pekne. Ale otazkou znie, kedy budes mat dostatok penazi, aby si uz nemusel pouzivat hypoteku? Odpoved znie:
Za 7 rokov a 4 mesiace.
A to len za predpokladu, ze:
Udrzis priemerny 9 mesacny cyklus
Budes mat sakra stastie pri hladani vhodnych nehnutelnosti
Cena nehnutelnosti celych tych viac ako 7 rokov nebude stupat.
Kedze dobre vies, ze nominalna cena nehnutelnosti sustavne rastie kvoli sialenej inflacnej pirale, ktoru EU roztocila, tak musis ratat, tak ani nie optimisticky, ani nie pesimisticky, ze banky sa zbavis po cca. 11 rokoch. Cize po cca. 15 obratke.
Otazka znie: Stoji ti to za to?