§ 38
Dodanie a nájom nehnuteľnosti
5) Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť inému platiteľovi, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane.
(6) Odseky 3 až 5 sa vzťahujú aj na podnájom nehnuteľnosti alebo jej časti.

Ja by som teda povedala, že v prípade, že budete Vy ako platiteľ DPH prenajímať priestory ďalej, môžete ich prenajímať s DPH, ale musí ísť o platiteľa DPH. V prípade, že by priestor bol prenajatý neplatiteľovi DPH, nemáte inú možnosť a musíte fakturovať bez DPH - pôjde o oslobodené plnenie a budete musieť počítať koeficient.
A ešte otázočka - máte dohodnuté s majiteľom nehnuteľnosti, že môžete priestory ďalej prenajímať?

Samozrejme máme, teraz som sa ale pozastavila nad tým, či to treba písomné stanovisko a doložiť ho niekde, alebo ide naozal len o to, či majiteľ o tom vie.

dohodnuté v zmluve.

Ďakujem za odpovede. Už som si overila aj zmluvu, súhlas na ďalší prenájom máme dohodnutý s majiteľom priestorov v zmluve.

este sa chcem v tejto suvislosti opytat,ze ked prenajima platitel neplatitelovi a teda bez DPH, tak ale ked napriklad refakturuje elektrinu alebo fakturuje ine sluzby mimo najmu,tak tam uz je to s DPH,vsak? A este otazka mozno mimo temy,pardon,ale nechcem otvarat novu temu koli tomu :-). Ked majitel budovy refakturuje elektrinu za januar az marec 2006 a fakturu vystavil 3.aprila,ale mala by som to dat uz do tohoto danoveho priznania,teda za I.Q.2006,nie? Podla toho,kedy vznikla danova povinnost a ta podla mna vznikla 31.3.2006. Alebo sa mylim? Vdaka :-)

máš pravdu ohľadne tej fakturácie súvisiacich služieb - fakturuješ s DPH.
čo sa týka faktúry za určité obdobie, závisí od zmluvy. Ak máte dohodnutéštvrťročné obdobie, tak daňová povinnosť vzniká najneskôr 31.3. Faktúru je potrebné vystaviť do 15.4. (ale aj ktorýkoľvek skorší deň).

pri tej refakuracii energie sa zmenil zakon v 2OO6.Takze ak refakturujete uz presne mnozstvo tak to date podla datumu vystavenia do aprila. Ak to je len fakturacia pausalnej platby tak to date do toho marca.Dobre by bolo vidiet zmluvu, lebo napisali ste ze refakturujte ale neviem co tym vy myslite.

Treba dať pozor. Nie pri každom nájme nehnuteľnosti (účele nájmu) je voľba, či fakturovať s DPH alebo bez (platiteľovi) alebo povinnosť fakturovať bez DPH (neplatiteľovi). V zmysle § 38, ods. 3 pri nájme v ubytovacích zariadeniach, nájme priestorov a miest na parkovanie vozidiel, nájme trvalo inštalovaných zariadení a strojov, treba v každom prípade fakturovať s DPH.

Pozor ... mám za to, že nie je možné "rozdeliť nehnuteľnosť", t.j. považovať ju v prípade jedného nájomcu za oslobodené dodanie a u druhého za zdaňované. Nehnuteľnosť je len jedna ... len prenajímateľov je viac. Doporučujem overiť si to na DÚ, lepšie na DRSR, ale mám za to, že výklady sú také, že k všetkým prenájmom jednej nehnuteľnosti je potrebné pristúpiť rovnako. Ak je prvý prenajímateľ platiteľom dane a rozhodol sa nezdaňovať prenájom nehnuteľnosti, jeho rozhodnutie podľa môjho názoru môže ovplyvniť povinnosti vyplývajúce pre druhého prenajímateľa pri ďalšom podnájme...
Ale tak ako uvádzam, doporučujem overiť si túto skutočnosť a to s vyžiadaním si písomného stanoviska (nielen ústne).

V zákone sa píše časť nehnuteľnosti platiteľovi- jednému.
Co by potom mal robit keby prvý nájomnik bol neplatitel. Ved by to ani nemohol prenajat platiteľom, alebo by ich musel diskriminovať a prenajímať bez DPH (oslobodený prenájom je drahší ako neoslobodený bez DPH
). Okrem toho aj prenajímatel by sa poškodzoval.

Oprava.Pri odpovedi som prehliadla, ze povodna otazka sa tyka podnajmu, upozornila ma na to lida, moja reakcia smerovala na prenajom.K podnajmu som odpovedala potom nizsie.

ja myslím, že to Janka myslela inak. Tu ide o to že je Prenajímateľ, nájomca a podnájomca. A ked sú dohodnuté podmienky pri prvom vzťahu Prenajímateľ+nájomca, tak že z toho vyplývajú nejaké povinnosti pre nájomcu pri následných nájmoch s podnájomcami.
Ale ja si myslím, že by to bolo príliš komplikované a zákon to ani nerieši.
Podľa mňa vždy treba posudzovať dvojstranný vzťah.

V otazkach sanespominal podnajom, takže ma to ani nenapadlo. Ale aniv takom prípade by som sa tak nerozhodovala, tak ako píšeš , každý dvojstranný vzťah posudzovať osobitne. Ja to vidím tak.

áno každy dvojstranný vzťah treba posudzovať osobitne - súhlasím. A nemá naň vplyv, či Prenajímateľ je prvý prenajímateľ alebo druhý (teda nájomca a podnájomca).
Tie vzťahy sú uvedené v prvej pôvodnej otázke, ide o ďalší prenájom dočasne nepotrebných priestorov.

Ono v prípade nehnuteľnosti sa pozerá na nehnuteľnosť ako celok, nielen na dohodnuté podmienky. Ak sa raz jeden prenajímateľ rozhodne, že nebude prenájom zdaňovať, resp. bude ho považovať za oslobodené dodanie, je pravdepodobné, že to má vplyv na postup nájomcu, ktorý sa stane prenajímateľom z titulu ďalšieho prenájmu prenajatej nehnuteľnosti.

Preto moje doporučenie.

Týka sa prípadu, ak prvý prenajímateľ je platiteľ dane a rozhodol sa oslobodiť prenájom dotknutých priestorov.

Prvá časť vykladá môj prístup k prenájmu a následnému podnájmu tých istých priestorov.

K druhej časti:
Priamo v ZDPH to nenájdeme, ale pojem nehnuteľnosť nevychádza, resp. nie je definovaný zákonom o DPH. Preto aj pohľad na nehnuteľnosť ako takú musí vychádzať z podstaty veci.
To je môj pohľad a upozornenie na prípadné riziká podnájmu, t.j. ďalšieho prenájmu tej istej nehnuteľnosti, tých istých priestorov.

Samozrejme ... ale na možnosti dvojstranného vzťahu niekedy vplývajú aj iné faktory, čiže je dobré minimalizovať riziká. .-)

Mám prípad: fyzická osoba-nepodnikateľ bude prenajímať nehnuteľnosť s.r.o.-čke č.1 (v tejto s.r.o.č.1, je uvedená fyzická osoba konateľom a spoločníkom) za účelom ďalšieho prenájmu. Táto s.r.o.č.1 to bude nehnuteľnosť prenajímať inej s.r.o.-čke č.2. Mám otázky:
1. ako bude znieť zmluva medzi s.r.o. 1 a s.r.o.2 - zmluva o podnájme?
2. má si táto s.r.o.č.1 túto nehnuteľnosť nahlásiť aj na živnostenskom úrade ako prevádzku, i keď to bude používať len na ďalší prenájom, teda priestory v nej nebude využívať pre seba?
3. FO prenajme túto s.r.o.-čke nehnuteľnosť v cene 30000,-Sk ročne, a s.r.o. platiteľ DPH to bude ďalej prenajímať za 30000,-mesačne+DPH... je problém ohľadom určenia ceny nájmu?
4. dohodli sa, že s.r.o. č.2, ktorá bude používať nehnuteľnosť, si na základe zmluvy o ďalšom nájme alebo podnájme, dá prepísať na svoju firmu fakturovanie energií priamo v elektrárňach, plynárňach a vodárňach - je to možné?
Ďakujem za všetky rady.

Nechápem prečo FO neprenajíma nehnuteľnosť priamo 2. s.r.očke ale pravdepodobne je to nejaký zámer. Každá firma má podnikať za účelom dosiahnutia zisku ale v prípade 1. s.r.o. nie je vidieť snaha dosiahnuť zisk

Neprenajíma to priamo, pretože konečná s.r.o., si chce odpočítavať DPH, a FO nie je platcom DPH. A nerozumiem, prečo podľa Teba nemá s.r.o.č.1 za cieľ dosiahnuť zisk, predsa jej príjem bude 30000x12=360000,-Sk a náklad za nájom 30000,-, celkom zisk 330tis.

Erika. Kľudne si môže nájomca dať na seba energie a potom to prefakturovať od plynárov, energetiky podnájomníkovi. trošku pracne náročnejšie. Ešte pozriem do zákonníka.