čo je v zmluve? Aký je dohodnutý sôsob fakturácie?
Aj keby to bol preddavok, náklady v súvislosti s vystavbou bytu (budúce výnosy) sa musia v PU objaviť ako nedokončená výroba. Prípadne skôr ako zákazová výroba, podľa zmluvy dokonca môže byť účtovaní o obstaraní majetku.
Takže z hľadiska dane z príjmu to vyjde skoro zajedno (nie je to samozrejme úplne pravda, nakoľko- každé riešenie má osobité dopady
1. nulový zisk
2. zisk eventuálne strata
3. čiastkový zisk podľa rozostavanej etapy (ak je dohodnutá čiastková fakturácia za dokončený objem prác)

fakturácia je dohodnutá nasledovne:
1. prvú platbu vo výške 20% ceny diela... vrátane DPH zapltí najneskôr do 14 dní odo dňa podpisu Zmluvy,
2. druhú platbu vo výške 45% ceny diela zaplatí do 14 dní odo dňa ukončenia výstavby hrubej stavby bytu,
3. tretiu platbu vo výške 20% ceny diela do 14 dní odo dňa ukončenia vnútorných inštalácii, rozvodov bytu,
4. štvrtú platbu vo výške 15% do 14 dní odo dňa právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia...
Teraz už naozaj neviem...

a je v zmluve dohodnuté, kedy sa bude fakturovať? Nie je z toho jasné, či ide len o zálohy,alebo sa bude aj fakturovať - napr. po ukončení hrubej stavby, vnútorných inštalácií alebo až na konci stavby.

v zmluve sú dohodnuté platby, keďže ide o Zmluvu o dielo, tak podľa Zákona o DPH musím fakturovať podľa týchto bodov... ale keby nešlo o DPH, tak nemusím fakturovať nič a zaplatí to iba na základe zmluvy, hm?

áno a aj keby tam bola DPH, ak zmluva splňa podmienky daňového dokladu, faktúra sa nemusí vystavovať.

no ale to stále nerieši, kedy to bude mojim výnosom...
keďže tá "stavba" je v mojom vlastníctve a ja na základe zmluvy o dielo mu postavím byt, ktorý môže užívať až po kolaudácii a musí sa podpísať kúpna zmluva, takže až podpisom zmluvy mi vzniká výnos nie?

podľa mňa výnos vzniká pri vystavení faktúry. A ak sa aj faktúra nevystaví, výnos vzniká účtovaním nedokončenej a v tomto prípade aj zákazkovej výroby, keďže stavba prechádza cez 2 roky. A ešte otázka - ide o PU alebo JU?

nooo treba bližšie špecifikovať problém ale ak dodávate dielo podľa postupov účtovania §30 ak to prechádza dvoma zdaňovacími obdobiami mali by ste to riešiť ako zákazkovú výrobu. T.j. samotný príjem ešte nemusí vyjadrovať skutočnú výšku čo vám bude vstupovať do výnosov.

ide o PÚ..
ale podmienkou zákazkovej výroby je, že realizácia sa začne až po podpísané Zmluvy o dielo... Ale ja mám pozemok a na ňom staviam a v priebehu stavby podpisujem zmluvy o dielo...
a keby som to mala dávať do výnosov, tak potom čo s nákladmi, lebo teraz dávam všetky stavebné práce, právnikov atď na 042, potom by som ich tiež musela rozpúšťať?

s tým súhlasím. Ja to robím tak, že cez rok účtujem nedokočenú výrobu, faktúry mám podľa zmluvy a na konci roka zúčtujem zákazkovú výrobu podľa par. 30,

to znamená, že pri začatí stavby ešte neviete, komu to predáte?

ale vy predsa budujete byt pre niekoho t.j. majetok...podľa stupňa dokončenia by ste mali aj zahrňovať výnosy a náklady do jednotlivých zdaňovacích období.

problém má asi v tom, že na začiatku nevie, komu byt predá alebo či ho vôbec predá.

presne tak, ja staviam a popritom uzatváram zmluvy, ale výstavba nezávisí od zmlúv...

v prípade stavebných prác by to nebol problém, ale ako mám potom rozlíšiť náklady na právne služby, sprostedkovateľské provízie, notárske poplatky atď.?

tak najprv by som to dávala na 042 a keď uzatvorím zmluvu, tak by som to preúčtovala 501,518/042 a 121/611, ale nie som si istá, či je to dobre.

Ja by som to stale účtovala do nedokončenej výroby - veď ten pozemok (a následne byty) pravdepodobne nikdy nebudete potrebovať pre svoj biznis (t.j. nebudete ho odpisovať).

§ 30 využiješ a budeš používať pre už uzavreté zmluvy.

Ostatné náklady, ktoré ti vznikajú na ešte nepredaných pozemkoch budeš aktivovať 121/611 vo výške vlastných nákladov. Takto ti neovplyvnia HV bežného roka.

Skúsim príklad:

1. nákup pozemku..... 501 / 321
1a. aktivácia............ 121 / 611
2. nakup tehal.......... 501 / 321
2a. aktivacia............ 121 / 611
Uzatvorenie zmluvy (hurá, všetci sa tešíte, budú odmeny )
Zhruba v tomto okamihu je potrebné vypracovať rozpočet nákladov - a je potrebné doňho zahrnúť aj náklady ktoré už vznikli.
3. prijatie platby ...... 221 / 324
4. koniec roka - výpočet stupňa dokončenosti:.... 385 / 601
.
.
.
.
6. Vyfakturovanie dokončeného bytu .... 311 / 601
6a. odúčtovanie nedokončnej výroby .... 611 / 121

Je však potrebné si dohľadať ďalšie témy ohľadom nedokončenej výroby.

jeden audítor mi vravel, že napr. také sprostredkovateľské provízie, ktoré firma platí realitkám za sprostredkovanie klienta, sa taktiež účtujú na 042, t.j. vstupujú do OC bytu; pretože ten byt bude najskôr v mojom vlastníctve, aj keď po jeho dokončení má nárok podľa zmluvy klient, ale on sa stane vlastníkom až po podpísaní kúpnej zmluvy...t.j. ja si byt najskôr zaradím a potom ho predám...

zabudla som doplniť, že ja to robím subdodávateľsky, ja nestaviam...

ale si ako investor?