Zavrieť

Porady

Daň z prenájmu

Dobry den,

som fyzicka osoba a prenajimal som cely rok 2013 byt (garzonku) fyzickej osobe.
Byt je vo vylucnom vlastnictce v klasickom panelakovom bytovom dome.Byt nie je zaradeny do obchodneho majetku

Prosim mozete mi potvrdit, ktore z nizsie uvedenych vydavkov si je mozne uplatnit ako danove vydavky.


ELEKTRINA
ustredne kurenie
tepla voda
studena voda
Upratovanie spolocnych priestorov
Vytahy
Osvetlenie spolocnych priestorov
Odpad
Poistenie objektu bytoveho domu
Poistenie bytu
Zrazkova voda
Zimna udrzba
Bankove poplatky spravca
Rezijne naklady
Deratizacia spolocnych priestotov
Havarijna sluzba bytoveho domu
Poziarna ochrana
UPC - spolocna televizia
Nakup nabytku pre najomcu
nakup a vymena poskodenej vodovodnej baterie v kuchyni
Fond oprav bytoveho domu

Je tento prepocet spravny pri skutocnych danovych nakladoch vo vyske 1425,75 EUR) ?

Pocet mesiacov prenajmu 12
Najom mesacne 320.00 €
vyska najmu rocne 3,840.00 €
odpocitatelna ciastka 500.00 €
Upraveny prijem z prenajmu 3,340.00 €
Skutocne naklady uplatnene 1,240.11 € (podla vzorca 3340/3840 x 1425,75)
Vyska po odpocte 2,099.89 €
Dan z prenajmu 19% 398.98 €


Dakujem

Doplnene: 09/01/2014

Odpoved z Danoveho uradu na otazku

Dobrý deň

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže za zdaňovacie obdobie 2013 uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného) alebo na základe evidencie (§ 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov). Tieto výdavky si však daňovník nemôže uplatniť v plnej výške, ale musí ich znížiť rovnakým pomerom, ako boli znížené celkové príjmy z prenájmu o sumu oslobodených príjmov v sume 500 eur. Fyzická osoba, ktorá dosahuje príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov /ďalej len zákon o dani z príjmov, sa sama rozhoduje či prenajímanú nehnuteľnosť zaradí alebo nezaradí do obchodného majetku.

1.Nehnuteľnosť nezaradená do obchodného majetku

Ak daňovník NEMÁ prenajímanú nehnuteľnosť v príslušnom zdaňovacom období zaradenú vo svojom obchodnom majetku môže si do daňových výdavkov uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku prenajímanej nehnuteľnosti, t.j. výdavky na energie a výdavky za ostatné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti. Výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti sú nasledovné : výdavky za energie, ktorými sa rozumejú dodávka elektrickej energie, dodávka tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody, dodávka pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť a dodávka plynu, výdavky za ostatné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti, ktorými sú najmä odvádzanie odpadovej vody z domácností, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome, používanie výťahu a domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, odvoz popola, smetí a splaškov, čistenie žúmp, vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou, koncesionárske poplatky, poplatky za pripojenie na internet.

Čo sa týka výdavkov vynaložených na obstaranie hnuteľných vecí je potrebné mať na zreteli vecnú a časovú súvislosť s dosahovanými príjmami. Príjmami z prenájmu sú v súlade s ust. § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov aj príjmy z prenájmu hnuteľným vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti.

Podľa ustanovenia § 121 odst. 1 Občianskeho zákonníka, príslušenstvom veci sú veci, ktoré patria vlastníkovi hlavnej veci a sú ním určené na to, aby sa s hlavnou vecou trvale užívali. Vec, ktorá tvorí príslušenstvo hlavnej veci, je v právnom zmysle vecou samostatnou, ale platí na ňu právny režim vzťahujúci sa na vec hlavnú. Ak má byť určitá vec príslušenstvom hlavnej veci, musí byť vlastníkom určená k trvalému užívaniu s hlavnou vecou a obidve musia byť trvale spojené spoločným účelom. Len v prípade daňovníkom preukázanej skutočnosti, že hnuteľná vec je prenajímaná ako príslušenstvo nehnuteľnosti, je možné výdavky na obstaranie danej hnuteľnej veci, zaúčtované v účtovníctve resp. zaevidované v evidencii podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov, považovať za daňový výdavok a to buď jednorazovo alebo formou odpisov (ak je hnuteľná vec hmotným majetkom podľa § 22 ods. 2 písm. a) zákona o dani z príjmov.

V súvislosti s vynaložením výdavkov pred začatím prenájmu je potrebné vychádzať z ust. § 4 ods. 4 zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov /ďalej len zákon o dani z príjmov/, podľa ktorého výdavky vynaložené na zásoby a iné nevyhnutne vynaložené výdavky spojené so začatím činnosti vynaložené v kalendárnom roku, ktorý predchádzal roku, v ktorom daňovník s príjmami podľa § 6 zákona o dani z príjmov začal túto činnosť vykonávať, sa zahrnú do základu dane, počnúc zdaňovacím obdobím, v ktorom začal túto činnosť vykonávať.

2.Nehnuteľnosti zaradená do obchodného majetku prenajímateľa

Ak prenajímateľ prenajímanú nehnuteľnosť ZARADÍ do svojho obchodného majetku (§ 2 písm. m) zákona o dani z príjmov), je povinný o nej účtovať alebo ju bude evidovať v evidencii podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Ak daňovník uplatňuje pri príjmoch uvedených v odseku 3 preukázateľne vynaložené daňové výdavky, vedie počas celého zdaňovacieho obdobia evidenciu o
a) príjmoch a daňových výdavkoch v časovom slede,
b) hmotnom majetku a nehmotnom majetku, ktorý možno odpisovať,
c) zásobách, pohľadávkach a záväzkoch.
Ak má daňovník prenajímanú nehnuteľnosť v príslušnom zdaňovacom období zaradenú vo svojom obchodnom majetku, potom si v súlade s podmienkami ustanovenými v zákone o dani z príjmov môže do daňových výdavkov uplatniť:

• výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov),
• výdavky na jej technické zhodnotenie (ustanoveným spôsobom),
• výdavky na jej opravy a udržiavanie,
• výdavky, ktoré je daňovník povinný uhradiť podľa osobitných predpisov, napr. daň z nehnuteľností, výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv v súlade so zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, ale aj napr. poistenie prenajímanej nehnuteľnosti a úroky z úverov a pôžičiek, poskytnutých daňovníkovi na nákup prenajímanej nehnuteľnosti,
• výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, a to:
o výdavky za energie, ktorými sa rozumejú dodávka elektrickej energie, dodávka tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody, dodávka pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť a dodávka plynu, o výdavky za ostatné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti, ktorými sú najmä odvádzanie odpadovej vody z domácností, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome, používanie výťahu a domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, odvoz popola, smetí a splaškov, čistenie žúmp, vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou, koncesionárske poplatky, poplatky za pripojenie na internet.

Pri preradení hmotného majetku z osobného užívania do obchodného majetku sa v zmysle § 24 ods. 5 zákona o dani z príjmov tento majetok odpisuje ako v ďalších rokoch odpisovania zo vstupnej ceny ustanovenej v § 25 ods. 1 písm. d) zákona o dani z príjmov.
Podľa § 25 ods. 1 písm. d) zákona o dani z príjmov vstupnou cenou hmotného majetku je cena určená podľa písmen a) až c) pri preradení majetku z osobného užívania fyzickej osoby do obchodného majetku, pričom za roky nevyužívania hmotného majetku a nehmotného majetku na zabezpečenie zdaniteľného príjmu sa odpisy neuplatňujú. Daňovník si môže vybrať rovnomerný (§ 27 zákona o dani z príjmov) alebo zrýchlený (§ 28 zákona o dani z príjmov) spôsob odpisovania.

---
S pozdravom,
M**** K****

---
Ak chcete ohodnotit kvalitu mojej odpovede, kliknite na linku:
https://podpora.financnasprava.sk/ti...CIB8GlN2Wz7D9v
Naposledy upravil cico29 : 09.01.14 at 12:01
Pravidlá a tipy
  • Každý móže napísať len 1 odpoveď. Neskor mozete svoju odpoveď vylepšiť.
  • Odpoveď má priniesť riešenie na otázku, vyvarujte sa hodnotenia otázky.
  • Odpoveď má byť viac o faktoch ako o názoroch.
Dalšie pravidla a tipy
    Ak potrebujete v otázke niečo upresniť, najskôr sa spýtajte na podrobnosti.
    Koncept slúži na uloženie rozpracovanej odpovede, koncept sa zobrazuje len Vám, až kým ho nezverejníte.
    Ak máte podobnú otázku, založte Novú otázku alebo Súvisiacu otázku.
    ❤ Buďte priateľskí ❤
    Sme súčasťou jednej komunity, ktorá si chce vzájomne pomáhať, rozdieľnosť je vítaná ak neubližuje!
    Usporiadať podľa času

    Kvaka je offline (nepripojený) Kvaka

    Kvaka
    Uplatniť výdavky v daňovom priznaní si môžeš len tie, ktoré súvisia výlučne s prenájmom bytu. Teda energie a služby. Tie výdavky, ktoré vyplývajú z vlastníctva bytu, ako je fond opráv, poistenie domu a bytu, havarijná služba, deratizácia pod. nie sú výdavky, ktoré by si si mohol uplatniť.
    Výpočet máš v poriadku.
    19 komentáre - rozbaľ     zbaliť
    cico29 Vedela by si skopirovat z mojho prveho prispevky vydavky, ktore by si uznala.
    Dakujem
    Kvaka Prvých 8 nákladových položiek, čo máš v zozname môžeš uplatniť ako výdavky, aj UPC, ak je v zmluve o prenájme dohodnuté jej poskytovanie, ale opýtaj sa na príslušnom daňovom úrade, povedia ti k tomu viac.
    felix1 Ani cert nieje taky cierny, ako sa na stenu maluje % odpis bol rozumnejsi, ale pre aktualnu situaciu pozri napriklad :
    http://magazin.reality.sme.sk/c/6794...e-vydavky.html
    http://hnporadna.hnonline.sk/poradca...odpismi-549173
    cico29 kvaka, felix1 dakujem za rady aj linky.


    este jedna otazka, po precitani linku * z
    http://hnporadna.hnonline.sk/poradca...odpismi-549173

    Priklad:
    v pripade ze predavam byt ako FO.
    Ukoncim najom 1.5.2014
    Pradam nehnutelnost 1.6.2014
    Nadobudacia cena: 55000 EUR (kupa v roku 2006)
    Predajna cena 60000 EUR
    Budem musiet zaplatit dan 19% z rozdielu ? 60000-55000 = 5000 x 19% = 950 EUR

    * Riziko platenia dane, ak sa rozhodnete danú nehnuteľnosť predať. Pre oslobodenie od dane nestačí v tomto prípade podmienka, aby ste boli vlastníkom nehnuteľnosti najmenej 5 rokov. Aj keď ste nezaradili nehnuteľnosť do obchodného majetku a neodpisujete ho, platí pre vás, že daň pri predaji nezaplatíte v tom prípade, ak k predaju dôjde po 5 rokoch odo dňa ukončenia uplatňovania skutočných výdavkov.
    Kvaka Ty si nemal byt zaradený v obchodnom majetku, píšeš v úvode témy. Ak si kúpil v roku 2006 a predáš po 5 rokoch vlastníctva, máš príjem z predaja oslobodený od dane.
    cico29 ano byt nie je zaradeny v obchodnom majetku. ale ako som cital

    * Riziko platenia dane, ak sa rozhodnete danú nehnuteľnosť predať. Pre oslobodenie od dane nestačí v tomto prípade podmienka, aby ste boli vlastníkom nehnuteľnosti najmenej 5 rokov. Aj keď ste nezaradili nehnuteľnosť do obchodného majetku a neodpisujete ho, platí pre vás, že daň pri predaji nezaplatíte v tom prípade, ak k predaju dôjde po 5 rokoch odo dňa ukončenia uplatňovania skutočných výdavkov

    Je to uverejnene na http://hnporadna.hnonline.sk/poradca...odpismi-549173
    jslancik uplatňoval si si minulé roky paušálne výdavky, alebo skutočné? od toho sa to odvíja.
    cico29 Bude to prve danove priznanie. A kedze uz neexistuje moznost uplatnovat si pausalne vydavky logicky vypliva ze si budem uplatnovat skutocne vydavky. V tom pripade mi vychadza ze podla clanku budem musiet platit dan pri predaji. Pre uplnost nizsie skopirujem cely odstavec clanku uverejneny 24.4.2013
    Zdroj:hospodarske noviny
    http://hnporadna.hnonline.sk/poradca...odpismi-549173

    " 1. Ak prenajímate nehnuteľnosť ako nepodnikateľ a nezahrniete ju do obchodného majetku.

    Po novom už nemôžete využívať 40% paušálne výdavky, pretože podľa novely zákona o dani z príjmov od 1.1.2013 sa ruší možnosť uplatnenia paušálnych výdavkov pri prenájme nehnuteľností (ide o príjem prenajímateľa – nepodnikateľa).
    V daňovom priznaní budete môcť uplatniť len skutočné výdavky. Preto ich musíte sledovať pozorne počas celého roka.
    Viesť teda musíte buď zjednodušenú daňovú evidenciu, alebo jednoduché účtovníctvo. Ani v jednom prípade však nie ste účtovnou jednotkou, čiže pri podávaní daňového priznania nebudete prikladať žiaden výkaz.

    Príjmy

    – ide o príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3

    V tomto prípade môže daňovník využiť podľa zákona o dani príjmy oslobodené od dane, a to 500 eur v úhrne za rok. V praxi to znamená, že do daňového priznania uvedie ako príjem len sumu, ktorá prevýši 500 eur. Napríklad ak bude mať ročný príjem 5 000 eur, v priznaní uvedie 5 000 - 500 = 4 500 eur.

    Pokiaľ ide o nehnuteľnosť, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, môžu si príjmy aj výdavky z prenájmu rozdeliť. Každý z nich môže využiť oslobodenú časť 500 eur, a tým ešte viac ušetriť na dani

    Výdavky

    – využiť možno len preukázateľné vynaložené výdavky. Preukázateľné znamená, že musíte zdokladovať, či ste ich zaplatili v hotovosti, alebo prevodom z účtu.
    Daňovo uznateľné výdavky sú v tomto prípade veľmi obmedzené. V podstate si môžete uplatniť len bežné výdavky, ktoré súvisia s prenájmom, čiže sú potrebné na riadnu prevádzku nehnuteľnosti. Najčastejšie sú to náklady na energie, ako je elektrina, plyn či spotreba vody, poplatok právnikovi, ktorý vám vypracuje zmluvu o prenájme, či odmena účtovníkovi, ktorý vám spraví na konci roka daňové priznanie.

    Naopak, neuznajú vám napríklad výdavky na rekonštrukciu a ani platby do fondu opráv, či napríklad daň z nehnuteľnosti, ktorú platíte mestu.

    Pri výdavkoch platí, že ak krátite príjmy o oslobodenú časť 500 eur, krátiť musíte aj výdavky. Robí sa to nasledujúco:
    Príjem z prenájmu = 5 000 eur
    Príjem po odpočítaní oslobodenej časti 5 000 - 500 = 4 500 eur
    Výdavky = 2 000 eur
    Krátené výdavky (4 500/5 000) x 2 000 = 1 800 eur – tie sa vpíšu do daňového priznania

    Takisto platí, že ak si príjmy v rámci bezpodielového spoluvlastníctva rozdelíte s manželom či manželkou, v rovnakom pomere musíte rozdeliť aj výdavky.

    Výhody
    - možnosť využitia spomínanej oslobodenej časti od dane vo výške 500 eur
    - delenie príjmov a výdavkov medzi manželov

    Nevýhody
    – Nízka možnosť zvýšiť výdavky, a tak znížiť daňový základ.
    – Ide o takzvaný pasívny príjem. V praxi to znamená, že ak máte len príjem z prenájmu a žiadny iný, nemôžete si z neho nárokovať nezdaniteľnú časť na daňovníka, o ktorú sa znižuje daňový základ.
    – Z rovnakého dôvodu si už za tento rok nebude môcť nárokovať ani daňový bonus na dieťa.
    – Nie je možné vykázať daňovú stratu. Ak by sa stalo, že by pri výdavky prevyšovali príjmy, v daňovom priznaní môže uviesť výdavky len do výšky príjmov.
    - Riziko platenia dane, ak sa rozhodnete danú nehnuteľnosť predať. Pre oslobodenie od dane nestačí v tomto prípade podmienka, aby ste boli vlastníkom nehnuteľnosti najmenej 5 rokov. Aj keď ste nezaradili nehnuteľnosť do obchodného majetku a neodpisujete ho, platí pre vás, že daň pri predaji nezaplatíte v tom prípade, ak k predaju dôjde po 5 rokoch odo dňa ukončenia uplatňovania skutočných výdavkov.


    autor daniela-sulcova-katarina-simurkova
    Kvaka Pre teba je smerodajný zákon, tam sa píše, že je nehnuteľnosť oslobodená od dane z príjmu po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku.
    koricka Mozete mi prosim ozrejmit toto vyjadrenie,podla ktoreho si myslim,ze do vydavkov mozem zaratat aj hnutelny majetok ktori som nakupila v ramci rekonstrukcie bytu,ktory prenajimam (nabytok,TV,vybavenie kuchyne...)??
    Dakujem

    Podľa ustanovenia § 121 odst. 1 Občianskeho zákonníka, príslušenstvom veci sú veci, ktoré patria vlastníkovi hlavnej veci a sú ním určené na to, aby sa s hlavnou vecou trvale užívali. Vec, ktorá tvorí príslušenstvo hlavnej veci, je v právnom zmysle vecou samostatnou, ale platí na ňu právny režim vzťahujúci sa na vec hlavnú. Ak má byť určitá vec príslušenstvom hlavnej veci, musí byť vlastníkom určená k trvalému užívaniu s hlavnou vecou a obidve musia byť trvale spojené spoločným účelom. Len v prípade daňovníkom preukázanej skutočnosti, že hnuteľná vec je prenajímaná ako príslušenstvo nehnuteľnosti, je možné výdavky na obstaranie danej hnuteľnej veci, zaúčtované v účtovníctve resp. zaevidované v evidencii podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov, považovať za daňový výdavok a to buď jednorazovo alebo formou odpisov (ak je hnuteľná vec hmotným majetkom podľa § 22 ods. 2 písm. a) zákona o dani z príjmov.
    koricka Viete mi prosim vyjasnit tuto situaciu???
    Dakujem pekne
    cico29 Podla vyssie uvedenej odpovede z financnej spravy mi vychadza, ze si zo mozes uplatnit kupu zariadenia.myslim,ze by to malo byt rozpisane v zmluve ( prislusenstvom bytu je:tv,pracka,...) a mat samozrejme doklad o kupe.skuste radsej napisat na financnu spravu a potom sem prilepit odpoved.
    Levizub Prosim Vas vedeli by ste mi poradit, sme FO, prenajimame byt od aprila 2013, ale hypoteku splacame uz davnejsie. Mozem si uplatnit uroky a poplatky k splatkam za cely rok 2013, alebo len od aprila 2013?

    Podotazka nasa splatka hypoteky pozostava z istiny, uroku a poplatku. Poplatok tiez mozem dat do nakladov? VDAKA
    cico29 Ak nemate byt v obch.majetku tak si to nebude moct uplatnit.
    Levizub Dakujem za odpoved. Ak som teda dobre pochopila, nemozem uplatnit poplatky k splatkam hypoteky, lebo nemame byt v obch. majetku. A tiez asi nemozem uplatnit uroky za cely rok 2013, ale len od aprila 2013, kedy prenajimame byt.
    cico29 Nie nemozete si ziadne splatky ani uroky uplatnit. Ani od aprila 2013
    Levizub Dakujem, uz to mam nastudovane a byt zaradeny do obchodneho majetku. Vdaka odpisom napokon ziadnu dan platit nebudeme.
    koricka Môžem požiadať o upresnenie?
    Za zrážkovú vodu, poplatok za správu a odmenu zástupcu vlastníkov si nemôže zarátať do výdavkov?
    cico29 Nie nemozete.
      zbaliť

    koricka je offline (nepripojený) koricka

    koricka
    tak v tomto som už opäť zamotaná...

    Vyjadrenie finančnej spravy:

    Dobrý deň,

    Pokiaľ určitá vec splňuje znaky príslušenstva veci hlavnej, má rovnaký právny osud ako vec hlavná, to znamená, že v prípade prenájmu nehnuteľnosti sa prenajíma aj jej príslušenstvo a príjem z prenájmu príslušenstva sa považuje za príjem podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ZDP). Ide napr. o kôlne, stodoly, oplotenia, ploty, studne a pod.. Musia však spĺňať podmienku príslušenstva veci, t.j. spoločného vlastníka s vecou hlavnou, trvalú príslušnosť k veci hlavnej. V prípade bytového zariadenia a vybavenia sa nejedná o príslušenstvo bytu, ale o bežné vybavenie bytu.
    V prípade, ak by daňovník o nehnuteľnosti neúčtoval ako o majetku využívanom na podnikanie ale v súvislosti s podnikaním si nehnuteľnosť vybavil zariadením (sedačka, počítač, regále na spisy a pod.) a o týchto by účtoval ako o majetku využívanom na podnikanie, tieto sú rovnako obchodným majetkom a ich obstaranie je daňovým výdavkom v súlade s ustanoveniami zákona o dani z príjmov. Podmienkou uplatnenia takýchto daňových výdavkov je teda evidovanie hnuteľných vecí v obchodnom majetku.

    S pozdravom,
    Jozef Ďuriš

    Porady, ktoré by vás mohli zaujímať

    Prihláste sa a sledujte len tie Porady, ktoré Vás zaujímajú.