http://www.drsr.sk/drsr/slovak/uvita...utelnosti.html
Tu je všetko o prenájme

Všetko ostatné je v Pokyne , ktorý je v úvodnom príspevku v téme
http://www.porada.sk/t208713-zdanova...okyn-frsr.html

Dobry den,
Ja by som sa tiez potrebovala poradit ohladom dane z prenajmu. Citala som vseliake pokyny, clanky aj diskusie tu na porade, ale stale mi nie su jasne niektore veci. Prosim niekoho skuseneho, nech mi pomoze.


Pre vysvetlenie situacie - byt prenajima moj manzel, nadobudol ho este pred svadbou, tak je byt napisany len na neho. Manzel je zamestnany, byt nie je v obchodnom majetku.
Vydavky by sme chceli pocitat skutocne, nie pausalne.


Otazky:
1. Byt prenajimame od 1.5., DIC nam bol prideleny 28.5. V liste kde nam pridelili DIC je napisane, ze "s ucinnostou od 1.1.2012 je danovy subjekt povinny atd...". Znamena to, ze mozem pocitat vsetky naklady od 1.1. ?
V byte od 1.1. nikto nebyval.. hladali sme najomcu... na DU od nas chceli najomnu zmluvu, takze sme sa registrovali hned ako sa nam byt podarilo prenajat. Odkedy teda pocitat naklady?


2. S prvym najomnym sme zobrali aj kauciu o vyske jedneho najmu - je aj toto zdanitelny prijem, alebo sa to nerata?


3. Najomne za Januar 2013 nam prislo na ucet este v Decembri 2012, mam ratat aj tento prijem? alebo az do roku 2013?


4. Ako je to s preplatkami/nedoplatkami za energie? V Maji 2012 nam prisiel preplatok za rok 2011. Mam ratat aj toto ako prijem?


5. Spravcovskej spolocnosti platime mesacny pausal, v ktorom je zahrnute: Voda, kurenie, poplatok za spravu, fond oprav, upratovanie spolocnych priestorov, naklady na vytah, energie spolocnych priestorov, poistne domu, odmena spravcovi.
Citala som ze fond oprav sa nema zaratavat. Neviem ale ako to z toho vynat, kedze mam len vyslednu sumu a neviem, aka cast z toho je fond oprav. Neviete poradit ako toto vyriesit?
Ostatne polozky z vymenovaneho mozem ratat?


6. Mozem vsetko toto ratat do nakladov ako vybavenie? Napiste co z toho nie: drobny nabytok, ako napr. vesiaky do kupelne, doplnky do kuchyne (prestieranie, pribory, taniere, plech, forma na tortu), deka, varna doska + rura, digestor, kavovar + mlyncek


7. Moze ist do nakladov poistenie bytu (poistenie domacnosti) a dan z nehnutelnosti?


8. Poplatky za energie a spravcovsky poplatok mam nastaveny ako trvaly prikaz, alebo inkaso - staci ako doklad vypis z uctu z internet bankingu?


Dakujem vopred za odpovede! Snad uz to je vsetko co mi nie je jasne.
Prosim je to naozaj velmi surne... na prvu otazku som sa pytala uz aj dvoch danovakov a kazdy mi povedal ine

Pre Caggie...

1. prijmi aj naklady od maja, nakolko mate doklad so zacatim prenajmu pridelenim DIC.
2. Kaucia nie je zdanitelny prijem, nakolko sa po ukonceni najmu vrati spat najomnikovi. Neviem, ako je to ak by sa mu z naj odratala ciastka za vzniknutu skodu.
3. prijmi aj vydaje sa zapocitavaju podla datumu prijatia alebo vydania, cize prijem v decembri patri este do roku 2012.
4. neviem posudit, kedze nebol byt prenajaty, ale asi ano...ak by ste byt prenajimali aj v roku 2011, preplatok vyuctovany v roku 2012 by bol prijmom v roku 2012, nedoplatok nakladom v roku 2012..
5. Kazda spravcovska spolocnost vam musi poskytnut zalohovy prepis, kde su rozpisane vsetky polozky, teda aj vyska fondu oprav... vacsinou sa plati nejaka dohodnuta ciastka od m2, kazdy dom ma preto inu vysku...
6. Neviem, nakolko som sa stretla s rozdielnymi nazormi...vacsinou, ak nie je byt zaradeny do obchodneho majetku, moze sa do nakladov dat len voda, teplo, plyn, elektrika, spravny poplatok, inzercia, odvoz odpadu, koncesionárske poplatky, tv, internet.
7. nie nemoze, musel byt by musel byť zaradený v obchodnom majetku.
8. muselo by byť z prikazu jasne, za co platite, co bohuzial nie je, preto by ste mala mat ten zalohovy predpis od spravcu, mne spravca posiela zakazdym, ked dojde k zmene...

Anika dakujem!

Este sa chcem spytat o otazke 1. Je to urcite tak?
My sme v byte nebyvali uz cely rok 2012 a hladali sme najomnika..
Podla pokynu FRSR, co som citala napr. je mozne uplatnit aj naklady na inzerciu atd... ta by teda ale bola pred 1.5. odkedy sme mali byt prenajaty.
Dalej napr. to zariadenie - nabytok, matrace atd... sme kupovali uz v Aprili (to som si zistila, ze taketo naklady mozu byt...), ide mi o to, ci ich mozem pouzit aj ked to bolo uz pred 1.5.?

Ak by teda vsetko muselo byt az od 1.5... nerozumiem preco by som do prijmov mala davat aj preplatok za energie za rok 2011.

Prosim vysvetlite mi to niekto, ja uz som z toho uplne jelen...

Ja by som do príjmov určite nezahrnula preplatok za energie za obdobie pred začatím prenajímania.

ahojte, rada by som si ujasnila jednu vec. Odcitujem z usmernenia DRSR : Do daňových výdavkov si v takomto prípade daňovník môže uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku prenajímanej nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby. Do daňových výdavkov nemôže v takomto prípade zahrnúť, napr. ani výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností.
Mám dve otázky: Stále tam vidím slovíčko "Napríklad" a slovné spojenie "výdavky na riadnu prevádzku prenajímanej nehnuteľnosti"

1) čo sa považuje za výdavok nevyhnutný na riadnu prevádzku prenajímanej nehnutelnosti ? (odpoviem si-no ked mi počas prenájmu vytopí plávajúcu podlahu a treba ju vymeniť, vymenáím ju za rovnako kvalitnú, žiadnu luxusnú a mám v zmluve uvedené že som povinná odstraniť podobné závady a v prípade neodstránenia mi môžu vypovedať zmluvu ...tak si myslím že je to oprávnené, rovnako nepovažujem vymalovanie izby po predchádzajúcom ufúlaní za neopodstatnený výdavok.... ak kúpim plazmový TV a predtým tam bol klasický LCD, uvažovala by som o neuznaní, ale pokial preberá nájomca byt s chladničkou a riadne za ten byt vrátane chladničky platí nájomné...tá chladnička rupne počas trvania nájmu a treba ju vymeniť alebo dať opraviť....považujem to za oprávnené....

2) čo je technické zhodnotenie a oprava na prenajatej nehnutelnosti:
V litere citovaného sa totiž nejedná ani o technické zhodnotenie nehnuteľnosti ani nevykonám opravu na prenajatej nehnuteľnosti (mením zariadenie, nemením ani stešnú krytinu, ani okná, ktoré sú jej súčasťou, otázkou je ked chcem vymeniť sanitu, trebárs rozbité umývadlo alebo batérie...tie však nie sú podla mna súčasťou budovy, takže ?....za súčasť nehnutelnosti považujem-okná, vchodové dvere, strešnú krytinu, okapy, pevnú dlažbu, elektrioinštaláciu (nie však koncovú lampu, tú považujem za zariadenie, rovnako ako sedačkua lebo koberec), vodoinštaláciu, odpad, stupačky a pod....Umývadlo, WC a baterie nepovažujem za súčasť vodoinsštalácie ani odpadu....schránka je tiež podla mna len zariadenie nie súčasť nehnutelnosti....verím že zákony a najmä usmernenia sú postavené v prospech daňových orgánov a štátu aby boli nejasné a zavádzajúce ....

Ked už sa odvolávajú na technické zhodnotenie, tu je definícia :
Podľa § 29 zákona o dani z príjmov sa na účely tohto zákona technickým zhodnotením hmotného a nehmotného majetku rozumejú výdavky na:
- dokončené nadstavby, prístavby, stavebné úpravy,
- rekonštrukcie,
- modernizácie,
prevyšujúce pri jednotlivom hmotnom majetku a nehmotnom majetku v úhrne 1 700 € za zdaňovacie obdobie.
Zákon o dani z príjmov nedefinuje dokončené nadstavby, prístavby a stavebné úpravy, ale odvoláva sa na stavebný zákon. Podľa § 139b ods. 5 stavebného zákona ide o zmeny dokončených stavieb, ktoré podľa § 55 stavebného zákona spravidla vyžadujú vydanie stavebného povolenia.
Nadstavbami sa podľa stavebného zákona rozumejú zmeny dokončených stavieb, ktorými sa stavby zvyšujú.
Prístavbami podľa stavebného zákona sú zmeny dokončených stavieb, ktorými sa stavby pôdorysne rozširujú a ktoré sú navzájom prevádzkovo spojené s doterajšou stavbou.
Stavebné úpravy charakterizuje stavebný zákon ako zmeny dokončených stavieb, pri ktorých sa zachováva vonkajšie pôdorysné a výškové ohraničenie stavby. Pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti, sa nevyžaduje stavebné povolenie, ale postačuje ohlásenie stavebnému úradu. Stavebný úrad však môže určiť, že ohlásenú stavebnú úpravu možno uskutočniť len na základe stavebného povolenia (§ 57 stavebného zákona).
Nadstavby, prístavby a stavebné úpravy sú formy technického zhodnotenia, ktoré sa viažu iba k stavbám.
Rekonštrukciu definuje zákon o dani z príjmov v § 29 ods. 4 ako také zásahy do hmotného majetku, ktoré majú za následok zmenu jeho účelu použitia, kvalitatívnu zmenu jeho výkonnosti alebo technických parametrov. Rekonštrukcia sa viaže k stavbám, ale aj k hnuteľným veciam.
Zmena s užívaním stavieb je spojená s vydaním príslušného rozhodnutia stavebného úradu podľa § 85 stavebného zákona. V súvislosti s rekonštrukciou stavieb možno hovoriť o technickom zhodnotení hlavne v prípadoch, keď je zmena v užívaní stavby spojená so stavebno-technickými zmenami stavby, ktoré si vyžadujú stavebné povolenie.
Rekonštrukciou sú tiež také zásahy do hmotného majetku, ktoré majú za následok kvalitatívnu zmenu jeho výkonnosti alebo technických parametrov, pričom za zmenu technických parametrov nemožno považovať zámenu použitého materiálu pri dodržaní jeho porovnateľných vlastností.
Modernizáciou sa podľa § 29 ods. 5 zákona o dani z príjmov na účely tohto zákona rozumie rozšírenie vybavenosti alebo použiteľnosti hmotného majetku a nehmotného majetku o také súčasti, ktoré pôvodný majetok neobsahoval, pričom tvoria neoddeliteľnú súčasť majetku. Za neoddeliteľnú súčasť tohto majetku sa považujú samostatné veci, ktoré sú určené na spoločné použitie s hlavnou vecou a spolu s ňou tvoria jeden majetkový celok. Modernizácia ako forma technického zhodnotenia sa vzťahuje tak k stavbám, ako aj k hnuteľným veciam a k nehmotnému majetku.
Od technického zhodnotenia, ktoré nie je uznaným daňovým výdavkom priamo, ale prostredníctvom odpisov, je potrebné odlíšiť výdavky na opravy a udržiavanie, ktoré sú priamym daňovým výdavkom.