Ďakujem všetkým za odpovede. Podstata problému sa tu asi nevyriešila, ale my sme dali teraz požiadavku na zvolanie schôdze Rade SVB. Lenže tam má predseda tiež svojich stúpencov, tak uvidíme. Je to hrozné sa takto doťahovať v rámci domu so susedmi alebo nebodaj sa tu ešte súdiť. To sa môžeme rovno vysťahovať. O spoločenstve uz nechceme ani počuť. Najlepšie by to bolo zrušiť a normálne sa nechať spravovať nejakými profesionálmi, kde môže clovek aj niečo reklamovať u zodpovednej organizácie a nie takto a má istotu, že výkon správy je profesionálnych rukách v poriadku.

Aj ako SVB môžete uzavrieť mandátnu zmluvu s profesionálnym správcom. Môžete mať aj niekoľko mandátnych zmlúv, v ktorých bude presne špecifikované čo môže kto pre Vás urobiť. Len sa treba vedieť v rámci domu dohodnúť tak, aby bolo čo najviac spokojných. Väčší panelák má počet obyvateľov ako dedina. Skús sa obrátiť na nejakého správcu v Tvojom okolí. Možno bude ochotný prísť k Vám na schôdzu a môže Ti byť nápomocný. Ak Vás je nespokojných viac.

Nerada sa vraciam k diskusii, ale natrafila som na vydanie úplného znenia zákona s dôvodovou správou - úplné znenia epos 27/2007. Dôvodová správa je doplnená aj odôvodnením pozmeňovacích návrhov, ktoré vysvetľujú diskutovanú otázku:


Schválené pozmeňovacie návrhy zo spoločnej
správy výborov NR SR s odôvodnením

4. V 27. bode v § 11a v prvej vete sa na konci pripájajú slová „do 15 dní od doručenia žiadosti“.
Upresňuje sa po uplynutí akej lehoty má štvrtina vlastníkov právo zvolať schôdzu alebo zhromaždenie, ak ich predchádzajúca žiadosť bola bezvýsledná. Analogicky je 15 dňová lehota upravená napr. v § 14 ods. 4 zákona.

Ahoj Mária,
cením si tvoje príspevky, lebo sú objektívne, ale z tohto výkladu zákona čo si tu citovala, sme zase len na začiatku problému čo sme tu riešili, lebo veď toto nič nehovorí o tom, či treba schôdzu zvolať alebo aj uskutočniť do 15 dní.
Ja si tiež súkromne myslím, že by malo ísť aj o uskutočnenie, ale zo zákona to jednoznačne nevyplýva. Preto ked by mi niekto povedal, že nie, nevedel by som to jednoznačne vyargumentovať. Ty áno? Tak prečo sa klamať?

súhlasím s hastom
podľa mňa tu ide vo svojej podstate o slovíčkárenie zo strany toho dotyčného. Aj keď nám je to všetko jasné dá sa to vysvetlovať úplne inakšie. Keby v zákone jasne definovali pojmy a slovo zvolať zadefinovali pre tento prípad ako uskutočniť nedalo by sa tu toľko polemizovať o tom ani inde.

Hasta, Orim, bolo to vysvetlené, ale opakujete sa. O tom nie je táto porada!

Hneď v prvom príspevku je napísané, že ide o obchádzanie zákona, t.j. ak by aj formálne (podľa použitých slovíčok) dodržal literu, nešetril podstatu a zmysel zákona. To nie sú moje poetické slová, takto to vždy hodnotí ústavný súd. Zmyslom ustanovenia nie je predsa napísať pozvánku a dať do nej dátum schôdze o rok. Preto som teraz pripojila odôvodnenie výborov NR SR, kde jasne vysvetľujú, že po 15 dňoch od požiadania môžu zvolať schôdzu vlastníci. A mohli ste si aj to všimnúť, že dôvodovou správou sa v niektorých súdnych sporoch, najmä pri obchádzaní zákona, aj dôvodí.

Ešte k definícii "zvolať" ako "uskutočniť" : ak zvoláte schôdzu na zajtra ráno o 7.00 a nik vám tam nepríde, uskutočníte ju? Povinnosť je schôdzu zvolať, nie uskutočniť.

Prosím v prípade ďalšieho vyjasňovania použiť súkromnú správu, zbytočne sa to tu naťahuje.

Na rozhodovanie vo veci výkonu správy je príslušný prvostupňový súd a nie ústavný. Ten s tým nemá čo robiť. Ten takéto prípady vôbec nerieši! To po prvé.
Po druhé: Ako Ty vieš čo je zmyslom ustanovenia zákona? Rovnako Ti ja môžem povedať, že zmyslom je zvolať schôdzu a nie ju uskutočniť. Budú to dve úplne rovnaké tvrdenia.
Po ďlšie: pekne si to povedala sama, citujem: "ak zvoláte schôdzu na zajtra ráno o 7.00 a nik vám tam nepríde, uskutočníte ju? Povinnosť je schôdzu zvolať, nie uskutočniť."
Takže presne ak zvolám do 15 dní schôdzu na termín XY, urobil som presne to, čo odo mňa vyžaduje zákon a v tom prípade vlastníci nie sú oprávnení sami schôdzu alebo zhromaždenie zvolať.
Z odôvodnenia výborov NR SR skutočne nič nevyplýva, či je to tak alebo tak. Ak by vyplývalo, bol by som tomu rád a prvý by som povedal, že je to tak! Ale bohužiaľ to tak nie je. A nasilu sa klamať nemá zmysel. Som názoru, že tu ide o nedokonalosť zákona a nie o jeho obchádzanie. Ten predseda len inteligentne využil túto nedokonalosť. Veď to je aj dôvod, prečo sa zákony novelizujú - vylepšujú a dopĺňajú. Potom využitie každej nedokonalosti akéhokoľvek zákona by bolo jeho obchädzanie a to zo samotnej súdnej praxe vieme, že tomu tak nie je a ani nemôže podľa princípov práva byť.

A na záver: v súkromnej pošte sa problémy správy domu neriešia, pretože by sa nemohli zapojiť aj ostatní, čo majú k veci čo povedať a zadávateľ témy je compact a nie ty. Ty máš len svoj názor a si s ním spokojná.

Nesúhlasím úplne.
Keď ide o nedokonalosť zákona tak ho niektorí využívajú na jeho zákonné obchádzanie.

Pokiaľ nebude nejaký súdny precedens, kde súd rozhonde tak či onak, je zbytočné teraz tu o tom toľko polemizovať. Stále to točíme dokola, lebo zo zákona to nie je jednoznačné. Obe argumentácie sú logické a podľa zákona správne.

Zhodneme sa dúfam ale na tom, že pokiaľ správca do 15 dní nič neurobí (teda ani nezoganizuje schôdzu a ani len nezašle pozvánky na schôdzu), tak si ju môžu zorganizovať (zvolať) vlastníci sami.

Ak správca "zvolá" schôdzu do 15 dní a určí termín napr. o mesiac, tak pri správe domu to nie tak veľký rozdiel, či sa schôdza uskutoční o 3 týždne skôr či neskôr. A ak by sa našiel správca, ktorý by určil termín o pol roka, tak asi bude na zváženie, či u neho zotrvať.

Neviem či tento príspevok pomôže v objasniť veci ohľadom zvolania schôdze vlastníkov, lebo v konečnom dôsledku o výklade zákona rozhoduje príslušný súd, v každom prípade by mohol byť dosť určujúcim vodítkom. Súd obyčajne prihliada na vyjadrenie zostavovateľa a predkladateľa (MF SR) novely zákona 182, zákonodarcovi, ktorým je Národná Rada SR. Podarilo sa mi získať ich písomné stanovisko k tejto veci, ktoré znie:

Citujem:" Podľa § 11a zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov je správca povinný do 15 dní od doručenia žiadosti vlastníkov bytov zvolať schôdzu. To znamená nie poslať oznámenie o schôdzi podľa § 14 ods. 1 zákona, ale fyzicky zvolať schôdzu, ktorá sa v lehote 15 dní od doručenia žiadosti musí uskutočniť."

Teda podľa tohto vyjadrenia, hoci to v zákone nie je jednoznačne napísané, vyplýva povinnosť schôdzu nielen zvolať, ale ju aj uskutočniť, a to do 15 dní odo dňa doručenia výzvy správcovi alebo Rade SVB podpísanej 1/4 vlastníkov domu.

Som tu nova ale tema spravy bytov je stale aktualna. Venujem sa jej aj dlhsi cas.
Ako spravne citoval zsolt69 novelu zakona c.268/2007 Z.z. a § 11a, kedy a kto moze zvolat schodzu je v tomto zneni jedna zaujimave veta na konci a to: ak ma schodza vlastnikov alebo zhromazdenie rozhodovat o ULOHACH pre SPRAVCU alebo PREDSEDU, takze je presne citovane ze sa jedna o ulohy, resp vecsinou o ich neplnenie tym, kto bytovy dom spravuje
Teraz sa chcem zamerat na skutocnost ked v dome nie je spolocenstvo a s vykonom spravcu nie su vlastníci spokojni a preto si chcu zalozit Spolocenstvo a vypovedat zmluvu o vykone spravy. Podla mna sa na nich predosle znenie nevztahuje ale malo by sa postupovat podla §14 bod 1, lebo sa jedna o volu vlastnika a jeho rozhodnutie.

Ahoh tatrankaVT,

píšeš že sa dlho zaoberáš správou domu. To čo si napísala o tom veľmi nesvedčí, lebo náš v právnych veciach zákona celkom slušný chaos.

Po prvé: zsolt69 novelu zakona c.268/2007 Z.z. nemohol citovať, lebo táká novela neexistuje. Existuje len novela zákona 182/93 Z.z., ktrorá sa vykonala práve zákonom č.268/2007 Z.z..

Po druhé: Ak sú vlastníci nespokojní so správcom, majú 2 možnosti: vymeniť správcu, a to uznesením na schôdzi vlastníkov za ktoré zahlasuje nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov alebo si založiť spoločenstvo, kde na jeho vznik treba 2/3 väčšinu všetkých vlastníkov na schôdzi.

Úlohy pre správcu alebo predsedu: tu nemusí ísť o len hodnotenei činnosti, skôr ide o zadanie úlohy, ktorá sa má vykonať. Ale toto nijako nesúvisí s uplatňovaním týchto ustanovení v závislosti od toho, či ide o prejav vôle vlastníka alebo nie ako uvádzaš. To s tým nemá čo robiť.

Rada: nechajte si to vyložiť najbližšiemu právnikovi, aby ste sa zbytočne neblamovali. Inak predpokladon správneho fungovania SVB by malo byt pochopenie ustanovení zákona 182/93 Z.z. v znení neskorších predpisov a jeho súvislostí a mali by ste niekoho na toto v dome nájsť.

Ahoj Buonapacta
Ospravedlnujem sa za zle formulovane citacie,
Celkom slusne spolupracujeme aj vratane mojich kolegovi s autorkou zakona 182/1993 Z.z. ,ale co pravnik to iny vyklad .
Ja som tu len chcela poukazat na skutocnost, ze spravcovia najme ti monopolmi robia vsetko preto aby zabranili odchodu vlastnikov bytov z ich spravy
Vyklad pravnika je aj ten, ze tento zakon treba chapat aj po gramatickej stranke vykladu a pojednava predsa jednoznacne o vlastnikov bytov a nebytovych priestorov.
Otazka: Co by si robila ty keby sa v spravcovskej spolocnosti usadili dve vedenia a kazdy tvrdil ze on je ten pravy ? Tento stav trvá uz 3 roky.
Svojimi obstrukciami brania vlastnikov vypovedat spravu

Myslím, že brániť odchodu zo správy nemajú ako, pokial je nadpolovičná väčšina bytov prevedená do osobného vlastníctva.
Vtedy doručíte správcovi žiadosť o zvolanie schôdze, a ak ju správca do 15 dní nezvolá, máte právo ju zvolať sami. A tam dáte správcovi výpoveď. Asi budete mať starú zmluvu so 6 mesačnou výpovednou lehotou a to máte dosť času, aby ste si vybrali iného správcu alebo založili SVB.

Účelom schôdze je predsa riešenie problémov alebo aj jednoducho porada vlastníkov, prejavenie ich vôle. To nemôže ovplyvňovať vôľa či nevôľa zvolávania schôdze správcom alebo predsedom SVB.

Pri družstevných bytoch sme mali výbor v dome a zvolali sme si shôdzu hocikedy, keď sme to potrebovali. Bolo to tak aj po prevodoch bytov do vlastníctva, nečakali sme, až nám schôdzu zvolá družstvo ako správca (malo v správe viac domov ako je dní v roku a povinnosť zvolať v nich schôdzu aspoň raz do roka). Správca nás zvolávaním schôdze poveril, dokonca nájomíkov družstevných (neprevedených) bytov splnomocnil za družstvo hlasovať - veď išlo o ich dom.

Myslím, že je správne, keď má niekto oficiálne povinnosť zvolávať schôdzu, ale aj právo vlastníkov zvolať si ju po uplynutí lehoty 15 dní, ak ich predchádzajúca žiadosť bola bezvýsledná (z dôvodvej správy výboru NR SR).

Ešte k tomu duálnemu vedeniu v správcovskej spoločnosti.

Ak sa nevedia dohodnúť, ktoré vedenie je to skutočné, to nie je problém vlastníkov bytov. Treba si zobrať výpis z OR a zasať požiadavku ozvolanie schôdze na sídlo firmy podľa tohto výpisu. A tiež prípadne komunikovať len s týmvedením, ktoré je vo výpise.

Zdravim,

pozrel som si celu diskusiu k tejto teme a neda mi nevyjadrit aj moj nazor na problem zvolanie=konanie schodze. Po oboznameni sa s relevantnymi ustanoveniami zakona c.182/1993 Z.z. (dalej len "ZoVB") musim konstatovat, ze sa priklanam k nazoru ze zvolanie schodze vlastnikov neznamena aj jej uskutocnenie v zakonom stanovenej lehote. Je nesporne ze v danom pripade ide o terminologicku nedoslednost zakonodarcu pri prijimani poslednej novely ZoVB, ktorou sa prijalo okrem ineho aj predmetne ust. §11a ZoVB. V nom sa konstatuje, ze
"Štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome má právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie, ak na ich žiadosť nezvolal schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie správca alebo rada do 15 dní od doručenia žiadosti. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo o zhromaždení spolu s programom musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome minimálne päť dní pred dňom konania schôdze vlastníkov alebo zhromaždenia."

Z gramatickeho vykladu uvedeneho ustanovenia mozno hovorit, ze potom co vlastnici resp. min. 1/4 z ich celkoveho poctu v dome vyuzije svoje pravo zvolat schodzu (potom co ju na ich ziadost nezvolal spravca), musi za formou oznamenia tato skutocnost oznamit/dorucit kazdemu vlastnikovi v dome min. 5 dni pred dňom konania schodze.

Aj ked to explicitne nevyplyva ani z dikcie zakona ani z dovodovej spravy k nemu, mozno podla mojho nazoru konstatovat, ze zakonodarca nemal na mysli pod pojmom zvolanie schodze zaroven aj jej uskutocnenie - t.j.fyzicke konanie. Hoci to v zakone vyslovne chyba, min. sa tam rozlisuje medzi zvolanim a oznamenim dnom jej konania.
Ak by zakonodarca chcel priamo zakonom zakotvit povinnost zvolat a uskutocnit schodzu do 15 dni potom co ju nezvolal, t.j. neoznamil termin jej konania spravca do 15 dni od dorucenia ziadosti vlastnikov, asi by to bolo v zakone vyslovne uvedene. Uvedene ustanovenie dava moznost vlastnikom aby den konania schodze urcili aj mimo uvedenej zakonnej lehoty na jej "zvolanie" a tym neobmedzuje ich pravo stanovit si termin konania schodze na akykolvek den podla svojho uvazenia potom co vyuziju svoje zakonne pravo zvolat schodzu.

Pre porovnanie mozno uviest obdobne ustanovenie o zvolavani a konani schodze zo zakona c.7/2005 Z.z. o konkurze a restrukturalizacii, ktore jednoznacne rozlisuje medzi zvolanim a konanim schodze (v tomto pripade veritelov). Pri pouziti systematickeho vykladu, komparacie tychto dvoch podobnych institutov (hoci zavedenych v obsahovo roznych zakonoch) a mozno aj pri troche analogie (ktora vsak v tomto pripade z pravneho hladiska neobstoji) sa da dospiet k vyssieuvedenemu zaveru. No a tu je spominane ust. zakona o konkurze:


§ 34
Zvolanie schôdze veriteľov

(1) Prvú schôdzu veriteľov zvoláva správca do 40 dní od vyhlásenia konkurzu tak, aby sa konala nie skôr ako prvý deň a nie neskôr ako piaty deň od uplynutia lehoty na popieranie pohľadávok.

(2) Ďalšiu schôdzu veriteľov zvoláva správca z vlastného podnetu alebo na žiadosť súdu, veriteľského výboru alebo jedného alebo viacerých veriteľov, ktorých hlasovacie práva predstavujú viac ako 10 % všetkých hlasovacích práv. V žiadosti o zvolanie schôdze veriteľov musí byť vymedzený predmet rokovania schôdze veriteľov, inak sa na žiadosť neprihliada. Ak správca zvoláva schôdzu veriteľov na žiadosť, schôdzu veriteľov zvolá tak, aby sa konala nie skôr ako 20 dní a nie neskôr ako 30 dní od doručenia žiadosti.

(3) Ak správca napriek zákonnej povinnosti schôdzu veriteľov nezvolá alebo ak sa správca na riadne zvolanej schôdzi veriteľov nezúčastní, schôdzu veriteľov namiesto správcu zvolá súd. Porušenie povinnosti správcu zvolať schôdzu veriteľov je závažným porušením jeho povinností.

(4) Schôdza veriteľov sa zvoláva uverejnením oznámenia v Obchodnom vestníku; lehota medzi zvolaním a konaním schôdze veriteľov nesmie byť kratšia ako 15 dní. Oznámenie o zvolaní schôdze veriteľov musí obsahovať miesto, čas a predmet rokovania schôdze veriteľov.

(5) Trovy zvolania a konania schôdze veriteľov sú pohľadávkou proti podstate. Ak bola schôdza veriteľov zvolaná z podnetu veriteľa, trovy zvolania a konania schôdze veriteľov je povinný zaplatiť veriteľ, ktorý požiadal o jej zvolanie, ak schôdza veriteľov nerozhodne inak.

Z uvedeneho je zrejme, ze zakonodarca si mohol zobrat pri prijimani poslednej novely ZoVB jednoduchy priklad zo zakona o konkurze, ktory by sa dal primerane aplikovat aj na ucely zvolavania schodze vlastnikov v zmysle sucasneho znenia ust. §11a ZoVB.

Prečítal som si celú diskusiu a konštatujem že je tu mnoho pozitívnych myšlienok,ktoré nás utvrdzujú že novela zákona má mnoho trhlín,chcem pridat aj poznatky,ktoré mám aj ja čo sa týka názoru Tatranky,mali sme podobný problém ano niektoré SBD ako správcovia sa chovajú tak ako ím vyhovuje, v stanovách splnomocnia vykonávat schôdze vlastníkov predsedu samosprávy,ale v zápatí po schodzi sú schopný zvolanú schodzu zrušit že sa nekonala v súlade zo zákonm 182/2005 Z.z aj to je možné v dnešnej dobe, vobec neakceptujú názor väčšiny vlastníkov napriek tomu že maju v stanovách povinnosť zastávat záujmy všetkých členov a vlstníkov bytovej samosprávy,aj toto je možné a takto sa správcovia správajú.K problému zvolat schodzu čo poviete nato ked správca zvolá schôdzu na stanovený čas a den napr. do Košíc,kde má svoje priestory a bude jednant o požiadavke vlastníkov bytov napr. v Pezinku je toto tiež možné a čo potom ked sa na schôdzi z dôvodu dialky nikto nezúčastní, zoberte si zákon a budete prekvapený ked vám niekto niečo schváli z určitým počtom,ktorých na túto schodzu dopravý, niekde som takéto možnosti čítal je to možné?

Asi by Pezinčanom dlho nesprávcoval

sibal, skús používať v texte vety a odstavce. Takýto guláš sa strašne zle číta.