Priznám sa, že som sa nikdy nazaujímala o tieto veci. Minulý týždeň sme však mali členskú schôdzu "samosprávy" na ktorej sa rozhodovalo o pre mňa dôležitej veci - o oprave strechy. Čím viac čítam túto tému, tým menej tomu rozumiem. Čo som zistila za posledné dni:
1. Správcom domu je SBD
2. Máme domovú dôverníčku, žiadne spoločenstvo sme nevytvárali, nič nevolili, žiadne účto nevedieme...
3. Spolu je 25 bytov, z toho 23 sú nájomné, 2 odkúpené do vlastníctva
4. Dôverníčka ma poprosila o prepísanie zápisnice zo schôdze "samosprávy", lebo jej nejde tlačiareň
5. podľa rozpisu preddavkov platíme splátku anuity, správnu réžiu, príspevok SZBD Bratislava, fondy na údržbu BD, opravy vo vchode, opravy v byte, je tam položka domovnik, ďalej položka "odmeny výboru spoločenstva" - ktorého?, vraj je to odmena našej dôverníčky 2500-2700 ročne okrem položky domovník /to je upratovanie spoločných priestorov/...

Schôdza sa robí iba jedna, ani nevieme, kto byt odkúpený má a kto nie, čiže kto má byť na schôdzi alebo tam nemá čo robiť a o čom má právo rozhodovať a zdá sa, že nikoho takýto stav ani netrápi.

Ako je to vlastne v prípade nášho BD?
Tým, že sa používajú zastarané alebo akési zovšeobecnené výrazy, poviem rovno, neviem, čo vlastne máme a nevysvetlila mi to ani dôverníčka. Za čo zodpovedá bytové družstvo? Ako je to v prípade väčších opráv, ak je byt. družstvo majiteľom - či iba správcom objektu? Podľa výpisu z fondu na údržbu máme na ňom 5 tis., keďže pred 2 rokmi sme takisto robili opravu strechy a zástupca BD nám na schôdzi predložil cenovú ponuku na ďalšiu nutnú opravu strechy na 500 tis. od jednej firmy, ktorú vraj odporúčajú, ale s tým, že oni ako byt. družstvo s tým nič nemajú.

1. v poriadku
2. v poriadku
3. nájomcovia nehlasujú, hlasujú len vlastníci
5. anuita je splácania bytu, všetky položky sú ok, teda fond opravy, údržby a tak isto aj fond bytu (vlastníci si ho zvyčajne rušia a opravujú byty zo svojho), domovník dostáva všade odmenu cca 500 SK/mes. a platíte Byt. Druž. aj za správu
Schôdza má byť aspoň jedna = vyučtovanie
Predpokladám že bytové družstvo je aj vašim správcom a to koľko dáte do fondu mesačne či ročne sa dá vypočítať z vašeho predpisu.

Predpokladám že bytové družstvo je aj vašim správcom .
Ako bola myslená táto veta? Veď ak sú v dome prevedené len 2 byty do vlastníctva a ostatné sú družstevné t.zn. , že vlastníkom týchto bytov je družstvo nemôžme hovoriť vo vzťahu nájomníkov a družstva o správcovi. Možno som nesprávne pochopila túto formuláciu , ale skús vysvetliť ako to bolo myslené. Aj stým hlasovaním nesúhlasím . Nakoľko aj nájomníci na schôdzach hlasujú napr. o výmene vchodových dverí .Mám pocit , že sa tú miešajú dve rôzne veci vlastníctvo a nájomné vzťahy.

Čisto teoreticky je možné, že by družstvo, ako vlastník bytov, poveril správou domu nejakú správcovskú spoločnosť. V praxi sa to stane vtedy, ak sa odkúpi viac ako 1/2 bytov a noví vlastníci si odhlasujú zmenu správcu. Vtedy ešte menšina bytov zostane vo vlastníctve družstva, ale správu vykonáva (aj pre družstvo) iná firma. Pokiaľ družstvo vlastní väčšinu bytov, je nepravdepodobné, že by dom spravoval niekto iný, ale možné to je.


Nájomníci nemajú zákonné právo hlasovať o opravách, to môže jedine vlastník nehnuteľnosti, čo je družstvo. Pokiaľ družstvo ako vlastník vypočuje "hlasy nájomníkov" a umožní im o tom rozhodovať, je to jeho dobrá vôľa. Môže však byť, že v stanovách družstva majú nájomníci (členovia družstva) dané väčšie práva, než im dáva zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Treba tiež rozlišovať, či ide o domovú schôdzu, alebo o členskú schôdzu družstva. Ale to už tu bolo niekde diskutované.

Čiže družstvo ako vlastník rozhoduje v našom prípade o opravách. Neustále mu nahlasujeme, že nám zateká do bytov, dostaneme odškodné cez poistku bytového družstva, čo nám ale nič nerieši. Družstvo sa rozhodne pre opravu strechy - už druhú, lebo prvú dobabralo, dá nám jednu cenovú ponuku, potom povie, že o tom rozhoduje iba on ako vlastník - čiže že vybral túto firmu a vy nájomníci sa postarajte, kde vezmete peniaze na opravu, lebo my s tým nič nemáme a sú to Vaše byty. Takže je to všetko takto v poriadku???

Je to tak nejako, ako to popísal Chobot. Vy ste ešte takmer družstevný dom, pretože 23 hlasov vlastníkov v dome má družstvo a len 2 hlasy iní vlastníci bytov. Prevodom prvého bytu z vlastníctva družstva nastal v dome iný režim, avšak pre vlastníkov a nájomcov bytov asi zatiaľ ešte nevýhodnejší, ako bol pri vlastníctve celého domu družstvom. Družstvo vás vždy môže prehlasovať.

Keď sú v dome všetky byty družstevné, platí družstevná demokracia upravená (okrem obch. zákonníka) najmä stanovami, smernicami družstva, rozhodnutím zhromaždenia delegátov či predstavenstva ... aj rozhodnutím členskej samosprávy alebo výboru samosprávy v rozsahu ich družstevných práv. Dom je vtedy samostatná ekonomická jednotka družstva – nájomníci si prispievajú do fondu opráv domu (rezervy údržby – ako si to nazvete). Členská schôdza samosprávy má napr. právo zostavovať plán opráv, menovať zástupcov do výberovej komisie dodávateľa ... to, čo si v družstve demokraticky dohodnete. Byty sú však družstevné, môžu vám vypovedať nájom ...

Po prevode prvého bytu sa z vášho domu ako jednej nehnuteľnosti družstva odrazu stalo 25 nehnuteľností a pri príspevkoch a opravách začal platiť bytový zákon. Mali by ste o dome rozhodovať na schôdzi vlastníkov, kde by sa zišli vlastníci bytov – teda u vás traja: zástupca družstva s 23 hlasmi + dvaja vlastníci prevedených bytov. Družstvo by sa malo chovať ako správca, ktorý poslúcha rozhodnutie vlastníkov, ale vlastne by poslúchalo seba.
Schôdzu družstevníkov (členskú schôdzu samosprávy) by ste mali mať zvlášť, na nej by sa však už neriešili problémy domu, len družstva.

Takže družstvo obe schôdze spája, vypočuje si všetkých a rozhoduje ako to jeho zamestnancom vyhovuje, napr. zákazky dáva spriazneným firmám ... Že opravy nie sú stopercentné, to mrzí len tých, čo v tom dome bývajú.

Kedy si chcete ostatní previesť byty do vlastníctva – kedy ich už budete môcť v dome prehlasovať?

confusedovoľte mi len skonštatovať niekoľko skutočností, ako to vidím ja:
- každý vlastník zo zákona zodpovedá za svoj majetok (bytové družstva ako správcovia túto skutočnosť zamlčujú a tvaria sa, ako keby oni zodpovedali za všetko). Vykonávajú len správu na zaklade zmluvy o vykone spravy. V uvedenej zmluve je zo zakona mozne dohodnut mantinely (aj rozsah a sposob predkladania dokumentov - kopie vypisu z uctu domu...... - podotykam staci nadpolovicna vacsina hlasov na schodzi!!! Tu vsak urcite narazite na neochotu, ba dokonca niektore druzstva nevedu a nepouzivaju koretne ani samostatne ucty domov!!! Iste nemusim
vysvetlit preco.
- zakonodarcovia v novele zakona zrusili "prvotne zalozenie SVB" nadpolovicnou vacsinou. Podla mna lobing bytovych druzstiev, lebo kazdemu je jasne, ze 2/3 pritomnych na schodzi a vsetci za zalozenie SVB je nerealne. Zaujimave, ze druzstvo ako spravca sa pre vlastnikov "samozval" automaticky.......Aspoň že je možnosť zmeny správcu nadpolovičným počtom hlasov.
- vlastnici ani len netusia ako im unikaju ich financne prostriedky pri sucasnom sposobe spravy bytovymi druzstvami
- nepostrehli ste nahodou, ze ani tlacene media, ani rozhasove stanice ani ziadna televizia sa nezaobera prislusnostou majetku bytovych druzstiev, jeho bezbrehym vyuzivanim druzstvami - spravcami (znevyhodnovaniu "inych" spravcov na trhu)......
- nejake informacie a "sposoby" ohladom správy bytovym druzstvom najdete na prvej najdenej obycajnej stranke, ak do prehliadaca date vyhladat "ucet domu".

Dovoľte mi len skonštatovať niekoľko skutočností, ako to vidím ja:
- každý vlastník zo zákona zodpovedá za svoj majetok (bytové družstva ako správcovia túto skutočnosť zamlčujú a tvaria sa, ako keby oni zodpovedali za všetko). Vykonávajú len správu na zaklade zmluvy o vykone spravy. V uvedenej zmluve je zo zakona mozne dohodnut mantinely (aj rozsah a sposob predkladania dokumentov - kopie vypisu z uctu domu...... - podotykam staci nadpolovicna vacsina hlasov na schodzi!!! Tu vsak urcite narazite na neochotu, ba dokonca niektore druzstva nevedu a nepouzivaju koretne ani samostatne ucty domov!!! Iste nemusim
vysvetlit preco.
- zakonodarcovia v novele zakona zrusili "prvotne zalozenie SVB" nadpolovicnou vacsinou. Podla mna lobing bytovych druzstiev, lebo kazdemu je jasne, ze 2/3 pritomnych na schodzi a vsetci za zalozenie SVB je nerealne. Zaujimave, ze druzstvo ako spravca sa pre vlastnikov "samozval" automaticky.......Aspoň že je možnosť zmeny správcu nadpolovičným počtom hlasov.
- vlastnici ani len netusia ako im unikaju ich financne prostriedky pri sucasnom sposobe spravy bytovymi druzstvami
- nepostrehli ste nahodou, ze ani tlacene media, ani rozhasove stanice ani ziadna televizia sa nezaobera prislusnostou majetku bytovych druzstiev, jeho bezbrehym vyuzivanim druzstvami - spravcami (znevyhodnovaniu "inych" spravcov na trhu)......
- nejake informacie a "sposoby" ohladom správy bytovym druzstvom najdete na stranke vinolv.

Máš dosť pravdu, ale z vlastnej skusenosti ti poviem, že tá novela je na niečo dobrá... Moj názor je taký, že ak sa nevie zísť 2/3tinová vačšina vlastníkov už len pri samotnom založení SVB tak nech radšej zostanú pod bytovým družstvom, alebo iným spravcom, ktorý si s nimi robí čo chce, lebo ani SVB potom nebude fungovať správne a neoplatí sa pre takých vlastníkov míňať energiu...

Tentokrát nebudem obhajovať bytové družstvo , pretože to čo som sa práve dozvedela mi vyrazilo dych. Bytové družstvo si schválilo na Zhromaždení delegátov , že majetková účasť člena družstva sa zvyšuje napr. z 5000 Sk na výšku členského podielu bytu pri výstavbe napr. 25 000 Sk. O čo vlastne ide. Ide o to , že v týchto dňoch vlastníci bytov / ktorí zostali po prevode bytu do vlastníctva naďalej členmi družstva a uhradili pri prevode bytu tých 5000 Sk/ obdržali Upozornenie od družstva , že výška ich členského vkladu nezodpovedá min. členskému vkladu t.j. tých 25 000 Sk a žiadajú vlastníkov , aby to uhradili do konca mája. Žiaľ vlastníci nemôžu zmeniť správcu , nakoľko v dome ešte nie je odkúpená nadpolovičná väčšina bytov , a majú obavy ak by aj uhradili tento poplatok , čo ak sa družstvo o rok rozhodne , že tá výška nebude 25 000 Sk ale napr. 100000? A čo ak po vystúpení alebo vylúčení z družstva sa družstvo rozhodne , že poplatok za správu bude napr. 1000Sk? Ako sa môžu takíto vlastníci brániť? Rada by som poznala Váš názor na túto dovolím si povedať nehoráznosť .

Ahoj, IVEB!
Ste v trochu nepríjemnej situácii, ale nezúfaj. Treba poriadne pozisťovať, ako sa veci majú a snažiť sa ich poriešiť.

Najskôr sa chcem spýtať, ako to, že ste sa o zvýšení majetkovej účasti dozvedeli až z upomienky družstva. Vy nemáte zvoleného svojho delegáta, ktorý vás na zhromaždení delegátov zastupuje a ktorý vás má informovať o všetkom? Nebolo to v programe zhromaždenia, aby vás informoval vopred? Nemáte zápisnicu zo zhromaždenia? To zvýšenie neurobilo „družstvo“, to si urobili členovia prostredníctvom svojich delegátov. Družstvo, to ste vy!

Ďalej, prečítaj si pozorne stanovy a § 223 obchodného zákonníka. Tento paragraf sa v poslednej dobe menil a je dosť možné, že je aj nesprávne pochopený. Mieru účasti člena na družstve predstavuje členský podiel a je to pomer členského vkladu k základnému imaniu družstva, ak stanovy neurčujú inak. Výška členského vkladu sa môže pre jednotlivých členov určiť rozdielne. Členovia družstva sa môžu zaviazať, pokiaľ to stanovy pripúšťajú, k ďalšiemu členskému vkladu a k ďalšej majetkovej účasti na podnikaní družstva za podmienok určených stanovami. Čo máte v stanovách a aké bolo to uznesenie delegátov? Nemôže byť v rozpore so zákonom, ale zákon dáva veľkú voľnosť stanovám.

Dobre si rozmyslite, či v družstve zostanete alebo vystúpite. Možno je v družstve veľký majetok a takto vás chcú vyštvať. To sa stalo pri akciách VSŽ – tiež sa zmenili na družstvo a žiadali základný vklad tuším 350 tisíc. Tak vyštvali drobných akcionárov. Ak vystúpite z družstva, dostanete vyrovnací podiel, ale to je len účtovná hodnota, takže zostávajúci členovia zbohatnú.

Ani vystúpenie z družstva vám však nevyrieši správu domu, pokiaľ bude väčšina bytov družstevných.

Len pre objasnenie táto vec sa netýka mňa osobne. Áno jasne , že tí dotyčný mali svojich delegátov zúčastnených na ZD , ktorý ich o tom samozrejme neinformovali . A družstvo sú samozrejme všetci členovia družstva . Mňa skôr zaráža ten spôsob , akým im to bolo oznámené , termín úhrady a tiež posledná veta ... ak to nezaplatíte v lehote budeme to považovať za hrubé porušenie stanov družstva.
Jasné , že správu domu zatiaľ inou spoločnosťou riešiť nemôžu, ale čo s poplatkom za výkon správy ? Do akej výšky môžu ísť ?
Poznámka: Zatiaľ som sa nestretla s tým , že by ostatné bytové družstvá v KE si niečo také odsúhlasili na ZD.

a tu prikladám ten článok stanov:

Článok 12

Majetková účasť člena v družstve

• 1. Majetkovú účasť člena v družstve tvorí základný členský vklad a další členský vklad.

• 2. Základný členský vklad členov družstva je 3.000,- Sk.

• 3. Ďalší členský vklad je majetková účasť člena na výstavbe družstevného bytu a jeho minimálna výška je vyjadrená výškou participačného podielu bytu k členským vkladom všetkých členov bytového domu ku dňu ukončenia výstavby.
  Matematické vyjadrenie:
  Základný a ďalšie členské vklady = súčin participačného podielu bytu k súčtu všetkých členských vkladov bytového domu.

To, čo si opísala, je o ďalšom členskom vklade, ktorý so základným členským vkladom tvorí členský vklad člena. Ďalší členský vklad je na výstavbu družstevného bytu. Po prevode bytu do vlastníctva vchádza členský vklad do ceny bytu, preto treba znovu zaplatiť základný členský vklad (u vás 3000 Sk, ak máš najnovšie znenie stanov).

Členské vklady tvoria základné imanie. § 223 ods. 5 obch.z. však hovorí, že okrem ďalšieho členského vkladu sa členovia môžu zaviazať k ďalšej majetkovej účasti na podnikaní družstva za podmienok určených stanovami. Táto ďalšia majetková účasť netvorí členský vklad. Nájdi toto v stanovách, hlavne podmienky, ako sa môže o nej rozhodnúť.

Táto ďalšia majetková účasť netvorí členský vklad. Nájdi toto v stanovách, hlavne podmienky, ako sa môže o nej rozhodnúť.

No lenže podľa družstva aj táto majetková účasť tvorí členský vklad.
Doslovne napísali : Keďže Vaša majetková účasť v družstve nedosahuje výšku základného členského vkladu a ďalšieho členského vkladu uvedeného v čl.12 , v súlade s čl.13.9 ste povinný zaplatiť Ďalší členský vklad v určitej výške.

A tu je ten čl.13 - je celý :
Článok 13
Členský podiel

• 1. Členský podiel predstavuje mieru účasti člena na družstve, t.j. majetkovú účasť člena v družstve upravenú v Čl. 12 Stanov. Jeho výška sa podľa pomeru členského vkladu k základnému imaniu družstva. Každý člen môže mať v družstve len jeden členský podiel. Členský podiel je jedným zo zdrojov majetku družstva.

• 2. Členský podiel sa neodpisuje.

• 3. Zálohovú výšku členského podielu určí družstvo pred začatím výstavby tak, aby jeho výška kryla rozpočtom stanovené náklady pripadajúce na družstevný byt, ktorý bude pridelený členovi, zníženú o príslušnú časť poskytnutého štátneho príspevku na výstavbu družstevného domu a o úver poskytnutý peňažným ústavom a o iné zdroje poskytnuté na výstavbu.

• 4. Člen je povinný zaplatiť zálohový členský podiel pred začatím výstavby vo výške a v lehote určenej družstvom. Táto časť členského podielu sa skladá zo základného členského vkladu a ďalšieho peňažného, prípadne iného plnenia vo výške pripadajúcej na družstevný byt , ktorý má byť členovi pridelený. Iné plnenie spočíva v hodnote prác, a to v rozsahu určenom zmluvou o inom plnení na členský podiel, uzavretou medzi družstvom a členom. Túto časť členského podielu určí družstvo vo výške rozpočtového nákladu stavby, zníženého o štátny príspevok, predpokladanú výšku úveru poskytnutého peňažným ústavom a iné zdroje poskytnuté na výstavbu.

• 5. Po dokončení stavby vysporiada družstvo s peňažným ústavom finančné zdroje. Po finančnom uzavretí stavby rozdelí družstvo náklady a zdroje financovania objektu na jednotlivé byty a predstavenstvo rozhodne o konečnej výške členského podielu.

• 6. S rozdelením nákladov a zdrojov financovania na byty s rozhodnutím o konečnej výške členského podielu oboznámi družstvo člena najneskôr do šiestich mesiacov od finančného uzavretia stavby. Rozhodnutie o konečnej výške členského podielu musí byť členovi doručené do vlastných rúk. Proti tomuto rozhodnutiu sa môže člen písomne odvolať. Odvolanie nemá odkladný účinok. Nedoplatok je člen povinný zaplatiť do tridsiatich dní od doručenia rozhodnutia. V tej istej lehote je družstvo povinné uhradiť členovi prípadný preplatok.

• 7. Doklad o rozdelení nákladov a zdrojov financovania objektu na jednotlivé byty a miestnosti neslúžiace na bývanie zašle družstvo na vedomie aj výboru samosprávy.

• 8. Členský podiel sa zhodnocuje o členom splatenú časť úmoru úveru poskytnutého peňažným ústavom na výstavbu bytového domu.

• 9. Člen družstva, ktorého členský podiel v družstve nedosahuje výšku základného členského vkladu a ďalšieho členského vkladu uvedeného v čl. 12. ods. 3. Stanov, čo je minimálny členský podiel pripadajúci na jeden družstevný byt , je povinný zaplatiť ďalší členský vklad v takej výške, aby hodnota jeho členského podielu dosahovala výšku participačného podielu bytu k členským podielom všetkých členov bytového domu , ku dňu ukončenia výstavby.

V poslednom odseku sa píše:
"čo je minimálny členský podiel pripadajúci na jeden družstevný byt"
"ku dňu ukončenia výstavby"

Tu ide o družstevný byt ku dňu ukončenia výstavby. To bol členský podiel na výstavbe družstevného bytu.

Nebývajúci členovia sú tí, ktorí ešte nedostali byt, alebo si ho už odkúpili do vlastníctva. Títo nebudú predsa platiť členský podiel v takej výške, ako keby sa pre nich staval byt (záloha na členský podiel na výstavbe), alebo bol byt už postavený (konečná výška členského podielu na výstavbe po odovzdaní stavby). Dnes by to boli milióny, nie 25 tisíc.

Keď sa do obchodného zákonníka § 223 zaviedol pojem "členský podiel" od 1.2.2007, hneď mi bolo jasné, že u bytových družstiev sa to bude mýliť s členským podielom na výstavbe a že musíme zmeniť stanovy (skrátene hovoríme o členskom podiele, hoci je to o výstavbe). Toto si musíte s družstvom ujasniť.

Ďakujem za odpoveď , veď práve to je to čo mi na tom celom nesedí.

Ešte budem do toho trošku vŕtať. Ak ľudia vystúpia z členstva v družstve, môže družstvo ako správca určiť výšku poplatku za správu ako sa mu zachce? Totiž títo ľudia sa boja , že im družstvo neúmerne zvýši poplatok za správu a oni s tým žiaľ nič neurobia.

A je vôbec možné , aby družstvo menilo podmienky členstva v družstve , ak pri prevode bytu do vlastníctva platili iné podmienky a iné platia teraz , schválením nových stanov družstva ? Veď sa môže stať aj to , že o rok , dva si odsúhlasia , že majetková účasť člena bude napr. 100 000 ?

A ešte k tej úprave §223 Obchodného zákonníka , čo tým vlastne zákonodarca myslel? Pretože ako to bolo podané vyššie , každý si to vysvetlí po svojom .

Vopred ďakujem.

Je možné ignorovaŤ výzvu družsva o zaplatenia ďalšieho členského podielu s tým, že člena-vlastníka výlučia z družstva bez nároku na vrátenie 3000 čl. podielu ? Veď v stanovách sa hovorí o členoch , nečlenoch a členoch vlastníkov, ako rovnoprávnych. Mám pocit že držstvo ide k pomalému krachu.

Mne uviedli "Členstvo v družstve Vám vzniklo zaplatením základného členského vkladu vo výške 3.000,- Sk po uzavretí zmluvy o prevode vlastníctva družstevného bytu, správu ktorého Vám zabezpečujeme" - chýba mi od nich odpoveď, že mi členstvo zrušili pri prevode vlastníctva (v roku 2001) a znova vytvorili ...