Dobrý deň. Tiež ma tento problém zaujíma. Ide o to, že od októbra 2007 prenajímam samostatne stojacu garáž, pričom príjem z prenájmu za rok 2007 bol nižší ako čiastka oslobodená od dane, takže som si na ňu neuplatňovala žiadne výdavky.
Teraz by som však chcela začať prenajímať aj byt, ktorý mám na hypotéku a sťahujem sa k priateľovi, takže byt sa uvoľní.
Tento byt by som chcela zaradiť do obchodného majetku a uplatňovať si ako daňové výdavky odpisy a všetky náklady súvisiace prenájmom bytu. Prosím, poraďte mi, keď prenajímam súčasne tieto dve nehnuteľnosti, či môžem zaradiť do obchodného majetku len jednu z nich (byt) a súčasne druhú nehnuteľnosť (garáž) nezaradiť do obchodného majetku. Byt by som mala evidovaný v samostatnej inventárnej knihe. Na garáž by som tiež uplatňovala skutočne vynaložené výdavky (takmer nulové), ale neuplatňovala by som odpisy a neviedla ju v inventárnej knihe, len by som si odkladala doklady o výdavkoch.
Môžem to takto urobiť? Garáž totiž nechcem zaradiť do obchodného majetku, pretože ju hodlám čoskoro predať.

Vopred ďakujem za odpoveď.

Podla mna je to ciste tvoja vec, ze ktoru nehnutelnost zaradis do OM. Nikde nie je napisane, ze ked prenajimas viacero nehnutelnosti, tak ich musis vsetky zaradit do OM. Ja to tiez riesim obdobne, jednu nehnutelnost zaradim do OM a budem odpisovat, druhu nehnutelnost nezaradim a bude si uplatnovat len skutocne vynalozene vydavky.

Ďakujem za dobrú správu a potvrdenie môjho názoru. Pozerala som si daňový zákon aj zákon o účtovníctve a nenašla som nič, čo by zakazovalo zaradiť jednu nehnuteľnosť do obchodného majetku a inú nehnuteľnosť nezaradiť. Avšak som len laická FO a bojím sa, aby mi daňový úrad pri nejakej kontrole nevyrubil pokutu, ak som tie zákony nesprávne pochopila.

Ešte pre doplnenie - účtovať o pre nehnuteľnosť zaradenú v OM skutočne vynaložené náklady plus odpisy ako daňové náklady a pre druhú nehnuteľnosť nezaradenú v OM účtovať 40% z príjmu z nájomného, to sa asi nemôže. Rozumiem to správne?

Skúsme optimalizovať:
Cena bytu 2 mil. Sk. Zaradiť do OM, alebo nezaradiť.

1.Zaradenie do OM
- odpisy: 100 tis. Sk
- úroky z hypotéky: xx
- daň z nehnuteľnosti
- energie
- .........
Aký bude príjem z prenájmu? 8, 10, 15,20 tis. Je cena prenájmu riešená i s energiami?
Nech mám príjem 150 tis.Sk/rok. P-V=0, daň nula

2. Nezaradím do OM:
- výdavky paušálne:
150 tis. príjem: (osl. 24900, Sk)-výdavky (50 040)=ZD: 75060,-, daň 14261, Sk

Optimalizácia:
Ak budem byt vlastniť 5 rokov neskôr predám (človek nikdy nevie):
- daň zaplatím za 5 rokov cca 72 000, Sk (pri nezar. do OM)
Byt predám za 4 mil. SK, nech mám nejaké ďalšie výdavky s opravami.....cca 300 000, Sk.
P-V= 4.mil. Sk-KZ 2.mil. Sk-300 tis. =1,7 mil. daň 323 tis. Sk (pri zaradení do OM)

Koľko po tejdo dobe "ušetrím" pozrieme sa hlavne z tohoto hľadiska

(podmienky pre dnešné zákony, ďalej nevieme, či a v akej sume si uplatňujete nezdan. časť ZD, čo by pri pauš. výdavkoch bola znovu nižšia suma pri výpočte)

PS: Osobne nie som zástancom nulových daní, radšej platím teraz ako vysoké v budúcnosti.
Pri nezaradení do OM. Za akú dobu mi pokryjú ročné dane jednorázovú daň z predaja nehnuteľnosti pri nezaradení do OM. Za 22 rokov budem 0:0.
Čo ak budem chcieť o 5 rokov kúpiť vačší byt, ........ Je tu mnoho čo ak. Skúste porozmýšľať.

Ďakujem za iný pohľad na vec. Budem zvažovať

Ešte prosím, ak by som obidve nehnuteľnosti zaradila do OM, ako mám vyúčtovať príjmy a výdavky? Pre každú nehnuteľnosť zvlášť, alebo pre obidve spolu.

Príklad:
Príjmy z 1. nehnuteľnosti - P1 = 150000
Výdavky a odpisy z 1. nehnuteľnosti - V1 = 200000
Príjmy z 2. nehnuteľnosti - P2 = 60000
Výdavky z druhej nehnuteľnosti (zdedená, nedá sa odpisovať) V2 = 10000

Ako účtovať? Všetky príjmy a výdavky v jednej inventárnej knihe a nakoniec spočítať?
P = P1 + P2 = 150000 + 60000 = 210000
V = V1 + V2 = 200000 + 10000 = 210000

alebo účtovať pre každú nehnuteľnosť zvlášť?
(P1 - V1) = - 50000, ale záporný rozdiel nahradíme nulou = 0
(P2 - V2) = 50000

Ako to správne urobiť?

Nie som si celkom isty ako pri prenajme sa vypocita dan, nasiel som na porade vypocty, ale tykalo sa to len v pripade pausalnej dane. Jedna sa o prenajom obcana-nepodnikatela, ktory nema ziadne ine zdanitelne prijmy.

Tu uvadzam cisto modelovy priklad:
Prijem za rok (spolu s energiami): 300 000
Vydavky za energie: 60 000
Ostatne vydavky: 20 000
Prijmy po oslobodeni: 300 000 - 24 900 = 275 100
Pomer oslobodenych prijmov k celkovym prijmom: 24 900 / 300 000 = 8,3 %
Celkove vydavky: (60 000 + 20 000) * 8,3 % = 6 640 t.z. 80 000 - 6 640 = 73 360
Prijmy a vydavky po oslobodeni:
Prijem: 275 100
Vydavky: 73 360
Ciastkovy zaklad dane: 275 100 - 73 360 = 201 740
Nezdanitelne minimum: 95 616
Zaklad dane: 201 740 - 95 616 = 106 124
Dan: 106 124 * 0,19 = 20 163 Sk

Je to vypocitane spravne? Dakujem.

Nikto sa nevie k tomu vyjadrit?

robin,
Výpočet v príspevku 28 je správny. Vyšlo mi to rovnako.

Dakujem pekne Evanka. Takze postup bude asi spravny. Jednalo sa mi v podstate o to, ze ci sa to pocita rovnakym sposobom ako pri pausalnych vydavkoch.

Vzhladom na to, ze sa vydavky znizuju v rovnakom pomere ako prijmy, tak predpokladam, ze je lepsie asi presunut platenie energii na najomcu a nezahrnut energie do prijmov, inak v podstate na to prenajimatel trochu "doplaca".

Ahojte. Mozno mi bude vediet niekto poradit...?
Chcel by som zrekonstruovat nehnutelnost a dat ju do prenajmu.
Najskor opravim nehnutelnost, potom sa prihlasim sa na DU k prenajmu nehnut. (FO-nepodnikatel) a potom dam nehnutelnost do prenajmu. alebo?
Co s danovym priznanim z dani z prijmov, ak si budem uctovat realne naklady? Zriadit inventarnu kartu na nehnutelnost a vsetky opravy, ktore som vykonal na nehnutelnosti nabalovat na nu? ..cize budem odpisovat nehnutelnost + opravy? Alebo jednoducho opravil som to za svoje a teraz mam uz len prijem (z prenajmu) od ktoreho si mozem odpocitat max. domovu dan...? ten prijem z prenajmu mi jednoducho za xy- rokov vynahradi tu opravu domu, ktoru som zrealizoval...?
Co je naj-normalnejsie-logickejsie riesenie v tomto pripade? Nejde mi o neplatenie 0,- dani, ale o vratenie investicii ktore do toho vrazim...no a jasne ze o par rokov o nejaky ten najom.

nik nepomoze?

Predpokladam, ze mas "cerstvo" kupenu nehnutelnost. Mozes sa rozhodnut, ze ci ju zaradis do obchodneho majetku (OM), cize zriadis tu inventarnu kartu. Ak to tak zrealizujes, tak mozes tu nehnutelnost 20 rokov odpisovat. Hodnotu pozemku odpisovat nemozes. Nevyhodou tohto je, ze ked by si chcel tuto nehnutelnost predcasne predat, tak nie je tento predaj oslobodeny od dani z prijmu, oslobodene je to az po 5 rokoch od vyradenia z OM. Musis si zvazit sam co sa ti viac oplati. Ak si si bral na danu nehnutelnost uver, tak mas moznost si davat do vydavkov aj uroky z uveru pripadne dalsie poplatky suvisiace s vybavenim uveru a s obstaranim nehnutelnosti, napr. poplatok za prevod na katastri. Kedze tu nehnutelnost chces zrekonstruovat za ucelom prenajmu, tak podla mna mozes naklady suvisiace s prenajmom davat do vydavkov. Ked sa bude jednat o vacsie opravy, takisto si zvaz, ze ci sa ti neoplati stat platcom DPH, ale potom by si musel asi aj nehnutelnost prenajimat platcovi.

Dakujem Ti robin.
Nehnutelnost som zdedil. Je mozne zriadit inventarnu kartu a odpisovat nehnutelnost aj v pripade , ze budem len nahlaseny na DU ako FO_nepodnikatel , ktora dava nehnutelnost do prenajmu? a nasledne si davat vydavky z oprav do uctovnictva. Pytal som sa jednej uctovnicky, ta mi povedala ze opravy, nie, ze len prijem a max. nejaku tu domovu dan a pod.. skor mi odporucila pausalne vydavky, pri oprave tohto domu vsak pojde ca. o 1 mil. Skk a preto sa mi velmi neoplatia... Co sa tyka skutocnych nakladov, podla mna je to vsak nezmysel, lebo ci vymenim okna teraz a dam si ich do nakladov alebo to urobim o rok i tak je to predsa naklad v dome ktory davam do prenajmu- presne ako domova dan alebo ine poplatky... Pokial na neho mam prijem , musim mat aj -logicky- vydaj o dom sa treba starat... Co ty na to?
Dakujem

Ano, aj FO nepodnikatel moze zaradit nehnutelnost do OM a odpisovat ju. Len teraz neviem ako je to s odpisovanim, ked bola nehnutelnost zdedena, v tomto Ti nepomozem.

Ako FO nepodnikatel v podstate nemusis viest ani uctovnictvo, staci evidencia prijmov a vydavkov. Nevidim dovod, preco by si si nemohol davat opravy do vydavkov, kedze to budes prenajimat.

Este som nedavno narazil na informacie, ze ako FO obcan je mozne prenasat stratu z prenajmu do dalsich obdobi, ktora by sa kryla prijmami z dalsich rokov a znizoval zaklad dane, ale tuto informaciu nemam este potvrdenu. Vie sa k tejto strate niekto fundovane vyjadrit? Dakujem.

Ja mam potvrdene z DU, ze FO nepodnikatel si moze prenasat stratu do dalsich rokov, no v pripade predaja nehnutelnosti, prijem nebude oslobodeny od dane.

Dakujem pekne za informaciu. A kedy bude predaj oslobodeny od dane z prijmu? V pripade zaradenia od OM je to az 5 rokov po vyradeni, ale ako to je ked si este budem prenasat stratu do dalsich rokov, najma na zaciatku?

priatelia, neviete do akej sumy su prijmy z prenajumu oslobodene v r. 2008 ?
dakujem

do 5 násobku sumy životného minima ktoré je 5 130,- sk, v r. 2007 si pamatám to bolo 24 900,- teraz sa mi to nechce násobiť

25650 (5 násobok život minima 5130)